북텍사스에서 2026년 재산세 감정가 통지서가 본격적으로 발송되기 시작했다. 콜린 카운티는 실물 부동산 통지서를 4월 15일부터, 사업용 동산(BPP) 통지서는 5월 13일부터 순차 발송한다고 밝혔고, 달라스 카운티는 주거용·커머셜 실물 부동산 통지서를 4월 14일에 발송했다고 공지했다. 텍사스 주법상 일반적인 프로테스트 마감은 5월 15일 또는 통지서 발송일로부터 30일 중 더 늦은 날이다. 즉, 통지서를 받았다고 해서 미루다 보면 권리를 놓칠 수 있다.
올해 한인 사회가 특히 주목해야 할 점은, 실제 시장은 약해졌는데 감정가는 오르거나 높게 유지되는 사례가 적지 않다는 점이다
시장은 하락세…감정가는 상승세…홈스테드 반드시 확인
실제로 콜린 카운티 달라스 지역에 거주하는 한 한인 주택의 경우2025년 감정가가 약 60만 달러였는데 2026년 감정가가 약 70만 달러로 1년 만에 약 10만 달러가 상승한 통지서를 받았다. 해당 주택 소유주는 “최근 주택 가격이 내려간 것으로 알고 있는데 오히려 감정가는 크게 올라 당황스럽다”며 “같은 동네 집들과 비교해도 납득하기 어렵다”고 밝혔다.
최근 북텍사스 주택 시장은 전반적으로 조정 국면에 들어섰다. 2026년 3월 말 기준 Zillow 집계에 따르면 평균 주택가치는 콜린 카운티가 전년 대비 -6.1%, 덴튼 카운티가 -5.0%, 달라스 카운티가 -3.8%였다. 한인 거주 비중이 높은 생활권으로 보이는 도시별로도 Carrollton -4.6%, Plano -5.3%, Frisco -5.1%, Lewisville -5.2%, Richardson -2.4%로 대체로 약세 흐름이 확인된다.
그럼에도 불구하고 감정가가 상승하거나 높은 수준을 유지하는 이유는, 감정평가가 매년 1월 1일 기준 대량평가 방식으로 이루어지기 때문이다. 이 과정에서 시장 변화가 늦게 반영되거나 동일 지역 내 불균형이 발생할 수 있다. 그러므로 내 집의 실제 공정시장가치와 과세가치가 맞는지를 따져봐야 한다.
주거용은 특히 홈스테드(Homestead) 적용 여부가 핵심이다. 텍사스는 학교세 기준으로 주거용 홈스테드에 14만 달러 공제를 의무화하고 있고, 65세 이상 또는 장애가 있는 경우 학교세 기준 추가 6만 달러 공제가 적용된다. 여기에 홈스테드가 승인된 집은 전년도와 올해 모두 자격이 있으면 과세용 감정가 상승이 원칙적으로 연간 10% 이내로 제한된다. 다만 이 10% 캡은 홈스테드가 승인된 다음 해 1월 1일부터 본격 적용되기 때문에, 집을 산 첫해에는 기대만큼 보호를 못 받는 경우가 많다.
홈스테드가 아직 없다면 서둘러 확인해야 한다. 텍사스 컴트롤러는 대부분의 면제 신청 마감이 4월 30일이라고 안내하고 있다. 다만 일반 주거용 홈스테드는 세금 체납일로부터 2년까지 늦게 신청할 수 있다. 달라스 카운티 감정지구도 홈스테드 신청은 수수료 없이 직접 할 수 있으며, 늦게 신청한 경우에도 계정에서 적용 여부를 확인하라고 안내한다.
상업용 부동산은 업종별로 갈려
커머셜 부동산은 주거용과 접근법이 다르다. 상업용은 “우리 동네 시세가 올랐다/내렸다” 식의 감각보다 임대료, 공실률, 운영비, 순영업소득(NOI), 수리 필요 비용이 훨씬 중요하다. 텍사스 컴트롤러도 단독주택은 보통 매매사례 비교법, 아파트·리테일·오피스 같은 수익형 자산은 소득접근법, 특수자산이나 신축은 원가접근법을 주로 쓴다고 설명한다. 따라서 커머셜 프로테스트 때는 최근 렌트롤, 손익계산서, 임대차 계약서, 공실 내역, 사진, 수리 견적서, 독립 감정평가서가 주력 증거가 된다.
상업용 시장 분위기도 업종별로 갈린다. DFW 오피스 시장의 공실률은 2026년 1분기 24.5%로 여전히 높고, 멀티패밀리 시장은 공실률 12.2%, 임대료 성장률 -2.1%로 공급 부담이 남아 있다. 반면 산업용은 1분기 흡수면적이 1,240만 스퀘어피트에 달하며 공실률이 다시 10% 아래로 내려왔고, 리테일은 공실률 5.1%, 임대료 상승률 2.7%로 비교적 버티는 흐름이다. 특히 리테일 개발은 인구 증가가 큰 콜린·덴튼 카운티 북부 교외권에 집중되고 있다는 분석도 나왔다. 즉, 같은 커머셜이라도 오피스·멀티패밀리는 공격적으로 낮춰볼 여지가 있고, 산업용·리테일은 방어 논리를 더 세밀하게 준비해야 한다는 뜻이다.
또 하나 놓치기 쉬운 부분은 비홈스테드 부동산의 20% 캡이다. 텍사스는 홈스테드가 아닌 일정 요건의 부동산에 대해 연간 감정가 상승을 20%로 제한하는 “circuit breaker”를 두고 있다. 2026년 기준 적용 대상 상한은 532만 달러 이하이고, 이 제도는 2026년 12월 31일 만료 예정이다. 즉, 렌탈하우스·세컨드홈·일부 커머셜 자산은 올해까지는 이 보호를 받을 수 있지만, 내년부터 제도 변화 가능성도 염두에 둬야 한다.
올해는 가만히 있으면 손해보는 해
전문가들은 “시장 하락기에는 감정가 오류와 불균형이 가장 많이 발생하는 시기”라며 올해 재산세 시즌이 시장 하락기와 겹치므로 통지서를 꼼꼼히 살펴볼 것을 조언한다. 특히 급격한 감정가 상승, 같은 지역 내 큰 격차, 시장 흐름과 반대 방향인 경우는 모두 프로테스트 대상이다.
그렇다면 한인들이 실제로 어떻게 프로테스트해야 할까. 첫째, 통지서를 받으면 시장가치(market value)와 과세가치(taxable/appraised value), 그리고 면제 적용 여부를 먼저 확인해야 한다. 둘째, 주거용은 같은 subdivision이나 같은 스트리트의 최근 매매사례, 집 상태 사진, 수리 견적서, 인스펙션 리포트를 모아야 한다. 셋째, 커머셜은 매출이 아니라 소득과 비용 구조를 보여주는 자료로 접근해야 한다. 넷째, 온라인으로 프로테스트를 접수한 뒤 인포멀 리뷰(informal review)에서 먼저 조정받고, 합의가 안 되면 ARB(감정심의위원회) 히어링으로 가는 것이 일반적이다. 통지서에는 인포멀 미팅 가능 여부와 프로테스트 절차가 함께 안내되며, 감정지구는 정식 히어링 전 비공식 협의 절차를 설명하도록 되어 있다.
프로테스트를 포기하면 안 되는 이유도 분명하다. 텍사스 컴트롤러는 마감 후에도 일부 예외는 있지만, 원칙적으로 제때 제기하지 않으면 권리를 잃을 수 있다고 경고한다. 특히 주거용 홈스테드는 감정가가 정확한지와 홈스테드가 제대로 들어가 있는지를 둘 다 확인해야 한다. 홈스테드 공제는 세금을 깎아주지만, 출발점인 시장가치 자체가 과대평가돼 있으면 세금 부담은 여전히 커질 수 있기 때문이다.
2026년 북텍사스 재산세 시즌의 핵심은 간단하다. 시장 약세와 감정가 상승이 동시에 나타나는 왜곡 구간에 들어섰다는 점이다. 주거용은 홈스테드와 10% 캡을 반드시 확인하고, 커머셜은 NOI·공실·운영비 자료로 정면 대응해야 한다. 콜린과 달라스 카운티는 이미 통지서 발송이 시작됐고, 덴튼 카운티도 같은 주법 일정에 맞춰 움직인다. 한인 가정과 업소 owners라면 올해는 “세금 고지서를 받고 생각하는” 방식이 아니라, 감정가 통지서가 온 순간 바로 자료를 모으고 프로테스트 준비에 들어가는 것이 절세의 출발점이다
