레거시 웨스트의 성공 주역들, 이번엔 프리스코로
카라한·KDC, 필즈에 최대 1,100만 스퀘어피트 오피스 개발 추진
북텍사스의 기업 지도를 바꿔 놓은 개발 파트너들이 다시 손을 잡았다. 도요타 북미 본사와 JP모건체이스, 리버티뮤추얼, 페덱스의 주요 업무 거점을 플레이노 레거시 웨스트로 끌어들였던 개발업자 페흐미 카라한(Fehmi Karahan)과 부동산 개발회사 KDC다.
이번 무대는 프리스코의 초대형 복합개발지 ‘필즈(Fields)’다. 두 파트너는 이곳에 최대 1,100만 스퀘어피트 규모의 기업 맞춤형 오피스를 조성할 계획이다. 계획이 실현되면 DFW 역사상 최대 규모의 업무 중심지 가운데 하나가 탄생하게 된다.
다음 대기업 본사를 품을 공간
이번 사업은 프리스코의 2,545에이커 규모 필즈 개발지 안에서 추진된다. 기업의 필요에 따라 중층 건물로 구성된 넓은 캠퍼스부터 지역을 대표하는 고층 오피스 타워까지 다양한 형태의 업무 공간을 제공한다는 구상이다.
계획된 오피스 면적 1,100만 스퀘어피트는 미식축구장 약 191개에 해당한다. 개발 측은 약 1,500만 스퀘어피트 규모의 레거시 비즈니스 파크와 주변 연계 개발지에 견줄 만한 새로운 기업 거점을 기대하고 있다.
핵심 경쟁력은 대규모 부지다. 두 파트너가 기업 유치에 활용할 수 있는 토지는 약 700에이커로, 상당 부분이 달라스 노스 톨웨이 측면 도로를 따라 자리 잡고 있다. 해당 부지는 오피스 용도로 개발할 수 있도록 용도지역이 지정돼 있다.
카라한은 레거시 일대와 다른 주요 개발지에서는 100~200에이커 규모의 부지를 찾기가 쉽지 않지만, 필즈에서는 대형 기업을 위한 200에이커 캠퍼스도 조성할 수 있다고 설명했다.
그가 내세우는 것은 땅의 크기만이 아니다. 기업이 필요로 하는 인재와 교육 환경, 직원들이 거주할 주택이 북텍사스 북부에 모여 있다는 점이다. 다음 대형 기업 이전을 결정할 때 이 같은 생활·고용 기반이 중요한 경쟁력이 될 것이라는 판단이다.
도요타에서 AT&T까지, 기업 캠퍼스 개발 경험
카라한과 KDC의 구상에는 기존 사업 실적이 뒷받침된다. 두 파트너는 레거시 웨스트에서 도요타 북미 본사와 여러 대기업의 주요 업무 거점 개발에 참여했다.
KDC는 현재 플레이노의 5400 Legacy Drive에서 AT&T의 10억 달러 규모 신사옥 개발도 추진하고 있다. 옛 EDS 캠퍼스 철거는 올해 시작됐으며, 보도 시점에는 새 건물 착공을 앞두고 있었다.
에릭 헤이지 KDC 사장은 이번 협업을 두고 “다시 팀을 모으는 것”이라며 필즈를 다음 성장 무대로 평가했다.
KDC는 필즈 부지를 DFW 지역으로 이전하거나 사업을 확장하려는 기업들에 소개하는 초기 마케팅 단계에 있다. 헤이지는 이르면 2027년 중 오피스 공사가 시작될 수 있다고 전망했다. 다만 구체적으로 어떤 기업이 입주를 검토하고 있는지는 공개되지 않았다.
유치 대상은 초대형 기업에만 한정되지 않는다. 100만 스퀘어피트 이상이 필요한 기업부터 10만 스퀘어피트 정도의 공간을 찾는 기업까지 폭넓게 수용한다는 계획이다.
출근하는 곳을 넘어, 생활하는 곳으로
필즈가 제시하는 또 다른 경쟁력은 업무 공간을 둘러싼 생활 인프라다.
전체 개발지에는 PGA 오브 아메리카 본부와 옴니 PGA 프리스코 리조트 앤 스파가 자리하며, 유니버설 키즈 리조트와 고급 주거단지 등도 포함돼 있다. 기업과 직원들에게 일자리뿐 아니라 주거·쇼핑·외식·여가가 연결되는 환경을 제공한다는 구상이다.
그 중심에는 보행 친화적인 복합개발 구역 ‘필즈 웨스트(Fields West)’가 있다. 약 36만 스퀘어피트의 쇼핑·외식·엔터테인먼트 공간이 계획돼 있으며, 보도 시점 기준 소매점과 레스토랑 44곳이 임대계약을 체결했다. 사전 임대율은 약 75%에 달한다.
상업시설 위로는 약 35만 스퀘어피트의 오피스와 1,150가구 규모의 아파트 단지 ‘더 웬트우드(The Wentwood)’가 들어선다. 콜럼버스 리얼티 파트너스가 개발하는 아파트는 사전 임대를 시작했으며, 첫 입주는 2027년 초로 예상된다.
필즈 전체 계획에는 최대 1만 4,000가구의 주택·아파트, 최대 1,100만 스퀘어피트의 오피스, 약 100만 스퀘어피트의 소매·외식·엔터테인먼트 공간이 포함된다. 카라한이 밝힌 전체 사업 가치는 약 100억~150억 달러다.
북쪽으로 향하는 성장, 모든 기업에 맞는 입지는 아니다
필즈의 대규모 오피스 구상은 콜린 카운티의 인구 증가와 DFW 업무용 부동산 시장의 회복 흐름을 배경으로 한다.
미 인구조사국 추산에 따르면 콜린 카운티는 2024~2025년 사이 약 4만 3,000명의 주민이 늘었다. 미국 카운티 가운데 휴스턴 지역의 해리스 카운티에 이어 두 번째로 큰 증가 규모다.
상업용 부동산회사 JLL은 올해 3분기 DFW에서 약 230만 스퀘어피트의 오피스 임대계약이 체결된 것으로 집계했다. 달라스에서는 8300 Douglas와 2626 McKinney 등 신규 프로젝트도 착공하며 오피스 건설이 활발하게 이어지고 있다.
그러나 북쪽이라는 입지가 모든 기업에 장점으로 작용하는 것은 아니다. 카라한에 따르면 AT&T도 필즈를 검토했지만 최종적으로 선택하지 않았다. 그는 당시 논의 과정에서 필즈가 AT&T에 너무 북쪽에 있다는 인상을 받았다고 설명했다.
결국 넓은 부지와 풍부한 편의시설에 더해, 각 기업의 직원 거주지와 통근 여건 등이 실제 입지 선택을 좌우할 것으로 보인다.
프리스코의 다음 장을 준비하다
필즈 개발은 카라한과 헌트 리얼티, 투자사 치프 파트너스와 크로스타이 캐피털의 협력으로 출발했다. 이들은 2018년 달라스 사업가 버트 필즈의 유산에 속했던 토지를 매입했다. 당시 프리스코에 남아 있던 최대 규모의 미개발 부지였다.
이제 개발 측은 그 땅에 주거와 관광, 쇼핑을 넘어 대규모 기업 고용 기반까지 더하려 하고 있다. 아직 입주 기업이나 전체 오피스 건설 일정이 확정된 것은 아니지만, 방향은 분명하다. 레거시 웨스트에서 축적한 경험을 바탕으로 프리스코에 북텍사스의 다음 기업 중심지를 만들겠다는 것이다.
부동산파트너 편집팀
