상업용 부동산을 사고 팔 때 흔히 접하는 용어 중에 ‘Capitalization Rate’ 혹은 줄여서 ‘Cap Rate’이 있다. 부동산의 총 자산가치, 혹은 매매가격에 대비한 연간 총 순수 이익금(Net Operating Income)의 비율이 Cap Rate이다.
예를 들어, 어떤 상가를 200만 달러에 사고 그 부동산에서 나오는 연간 순수익이 14만 달러라면 Cap Rate은 7%다. 이 Cap Rate은 복잡하지 않고 누구나 이해하기가 쉬워서 가장 흔히 사용되는 부동산 투자 평가법의 하나이지만 단순하고 쉬운 반면 여러가지 한계를 지니고 있다는 것을 숙지할 필요가 있다.
첫째로 Cap Rate의 가장 큰 단점은 시간적인 한계다. 부동산 투자는 대개 짧게는 수 년에서 길게는 수 십년에 걸친 장기 투자임에도 불구하고 Cap Rate은 단 1년이라는 단기간 동안의 수입에만 시야를 좁혀 한정시키고 있다.
투자 부동산을 소유하는 동안 수입이 매년 일정치 않고 유동적인 경우가 대부분이다. 임대료 상승에 따라 해가 갈수록 수입이 늘어날 수도 있고 어떤 해는 예기치 않은 공실률, 건물수리 등으로 순수익이 예년보다 훨씬 줄어들거나 마이너스가 날 수도 있다.
Cap Rate은 특정한 한 해 동안만의 수입에 시야를 한정시키기 때문에 투자 기간의 시작부터 처분하는 마지막 순간까지 전체적인 수입의 흐름을 고려할 수 없다는 맹점을 안고 있다.
둘째로 Cap Rate은 융자에 대한 고려를 전혀 하지 않고 있다. 부동산 투자는 투자자 개인별 재정상태나 금융시장의 상황변화와 밀접한 관계를 갖고 있다.
단순한 예로 5%의 이자로 융자를 해서 8%의 수익을 남기는 부동산을 구입한다면 가능한 한 적게 다운하고 많이 빌릴수록 좋다. 이것을 ‘지렛대 작용’ 혹은 ‘Positive Leverage’라고 한다.
빌린 돈을 이용해서 빌린 비용보다 더 많은 수익을 얻는다는 개념이다. Cap Rate은 이러한 융자와 투자의 긴밀한 관계(Cash Flow After Debt Service)를 전혀 고려하고 있지 않다.
셋째로 Cap Rate은 임대료 수입을 상쇄하기 위한 건물의 감가상각(Cost Recovery) 폭이나 투자가 개인별, 그리고 투자상황에 따라 달리 적용되는 부동산 세법을 고려하지 못한다. 동일한 수입이 발생되는 부동산이라도 소유자에 따라서 세금을 지불한 후의 수익률(Cash Flow After Tax)은 현격한 차이가 날 수 있다. 개인별 혹은 투자단위 개체별로 적용되는 소득세율이 차이가 나기 때문이다.
다른 한편으로 투자가가 여러 개의 부동산을 동시에 소유하고 있는 경우, 각개 부동산 운영의 손익상태(Passive Income or Passive Loss)는 서로 긴밀한 연관성을 가지고 세금부담 정도와 나아가서 최종적인 투자 수익률에 직접적인 영향을 미친다.
넷째로 Cap Rate에는 미래의 부동산 가격변화에 대한 고려가 전혀 없다는 점이다. 다른 투자와 부동산 투자의 큰 차이점은 부동산의 가격, 혹은 가치 상승에 대한 기대가 크다는 것임에도 불구하고 Cap Rate은 가격상승으로 인한 투자 수익률 증가를 계산하지 못한다.
매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지 않게 중요하다.
끝으로 최근의 한 예를 들어보자. 부동산 투자를 원하는 한 투자가가 여러 투자매물을 살펴보기를 원했다. 이 투자가의 경우 현재는 사업이 잘 돼 상당한 수입이 있어 수익이 많은 매물을 구입한다면 더 많은 세금을 내야 했다.
하지만 몇 년 후에는 은퇴를 계획하고 있어서 그 때에는 일정한 수익을 원했다. 현재 이 투자가에게는 들어오는 수익을 측정하는 높은 Cap Rate 매물보다 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.
일반적으로 Cap Rate이 낮은 매물(6.0%-6.5%)은 건물이 비교적 새 것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.
이 투자가는 지금은 세금공제 혜택을 많이 받을 수 있는 건물을 구입했다가, 적절한 시기에 그 건물에 많은 양도소득을 남기고 매각하고 ‘1031 교환’으로 다른 건물을 매입하면 된다.
그 건물을 매입할 때쯤 은퇴를 할 계획이기에 일정한 수익이 있는 건물을 찾는 것으로 목표를 세웠다.
위의 경우에서 보듯이 많은 수익이 있고, Cap Rate이 높은 매물만이 항상 좋은 것은 아니다. 한 투자가에게 장점이 되는 이득이 다른 투자가에게는 그다지 큰 이득이 되지 않는 경우가 있다.
또한, 가격이 싼, 즉 Cap Rate이 높은 부동산의 공통점은 위치가 안 좋다든지, 건물이 오래 됐다든지, 동네가 죽어가는 지역에 위치한 경우가 많다. 이러한 부동산은 나중에 팔기도 어려울 뿐 아니라 가격도 잘 오르지 않는다.
Cap Rate이 높은 부동산이 무조건 좋은 부동산이 아니라, 미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 향후 호재가 많아 미래에는 인기지역으로 바뀔 가능성이 있다든지, 동일 상권 내의 타 상가와 비교해 스케어피트당 가격을 적게 받고 있다든지, 건물주가 타주에 있어 상권에 부적합한 입주자가 들어 있다든지 하는 상대적으로 저평가된 매물들을 찾아내야 한다.
현명한 투자가는 부동산 투자가 주는 대표적인 4가지 이점인 캐시 플로(Cash Flow), 가치상승, 융자상환, 세금혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자수익률을 극대화해야 한다. 그러기 위해서는 평소에 유능한 부동산 브로커와 회계사, 법률 자문가를 고용해 끊임없이 대화하며 정보를 입수하고 준비해 나가는 자세가 필요하다.
상업용 투자 전문가 에드워드 최
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