“모든 소득에는 세금이 부과된다 “는 것이 세계 모든 국가의 조세원칙이다.
반면 한편으로는 소득이 발생했는데 세금을 내지 않아도 된다거나 다음으로 세금 내는 것을 유예할 수 있다면 누구나 그렇게 하고 싶어할 것이다.
미 조세원칙 1조에 예외가 있는데 이것이 연방세법 1031조에 씌여져있어서 통상 ‘1031 Exchange’ 라고 한다. 1031 Exchange는 이 지면을 통해 이미 소개를 했기 때문에 일반적인 사항보다는 이번에 새로 추가된 Reverse Exchange의 Safe Harbor 규칙에 대해 소개하려 한다.
일반적으로 1031 Exchange는 본인이 소유하고 있던 부동산을 먼저 팔고 대체 부동산을 매입하는 순서로 이루어지는데 반대로 내가 원하는 부동산을 먼저 구입하고 180일 이내에 내가 소유하고 있던 부동산을 팔아도 된다. 이것을 Reverse 1031 Exchange라고 하는데 지금까지는 원칙적으로는 가능했으나 실제로 행하기에는 절차가 복잡했다.
이에 IRS에서 Safe Harbor라는 안전한 규칙을 발표함으로써 훨씬 용이하고 안전하게 Reverse Exchange를 할 수 있게 되었다.
Reverse 1031 Exchange를 하려면 중간에 제 3자가 반드시 개입해야 한다. 이를 Exchange Accommodation Title Holer(EAT) 이라고 하는데 일단 내가 소유하고 있는 부동산을 팔지 않은 상태에서 내가 원하는 부동산(Replacement property)의 명의를 EAT로 옮긴다. 이후 내가 소유하고 있는 부동산을 매도한 다음에 다시 명의(Title)를 EAT에서 나로 바꾸면 된다.
‘1031 Exchange’ 를 시행하는 데는 크게 다음과 같은 4가지 조건들이 선행되어야 한다.
1. 땅, 건물 등 부동산만 가능
몇년 전까지만 하더라도 비즈니스 장비 같은 동산도 1031 Exchange가 가능했으나 2018년부터는 땅, 건물과 같은 부동산만 가능하다. 부동산 매매(앞으로 교환이라 칭한다)의 경우 적용 범위가 매우 광범위하여 어떤 종류의 부동산이나 교환이 가능하다.
즉 임대 수입이 나오는 임대 주택을 팔고 상가 건물 등이나 땅, 사무실 건물들과 교환이 가능하다.
2018년부터 바뀐 부분은 기계나 장비 같은 동산을 팔았을 때 세금 유예가 안되고 반드시 세금을 내야 한다는 점이다. 동산이란 땅과 건물을 제외한 거의 모든 것이라고 생각하면 큰 무리가 없다.
2. 매매한 부동산은 투자 목적으로 소유하고 있었던 것들로 제한한다.
따라서 납세자가 살고 팔았던 집은 원칙적으로 배제되고 주식이나 채권 같은 유가증권도 세금유예 혜택을 받을 수 없다.
3. 45day / 180day
납세자의 부동산을 판매할 날로부터 반드시 45일 내에 자기가 구매하고자 하는 것을 3개 이내로 선정해야 하고 (3개 이상 선정할 수도 있으나 special rule이 적용) 180일 내에 그 중에서 매입할 것을 선택하여 매매절차를 완료해야 한다. Reverse Exchange의 경우 내가 원하는 부동산의 명의를 Exchange Accommodation Title Holer(EAT) 에게 바꿔 놓은 다음 180일 이내에 내가 소유하고 있는 부동산을 처분하고 다시 EAT로 되어 있는 부동산의 명의를 나로바꾸어야한다.
4. 납세자가 매도한 매매대금은 납세자가 아닌 제 3자(Qualified Intermediary) 에게 위탁해야 한다.
이것은 납세자의 매매대금을 납세자가 마음대로 관리할 수 없게 하기 위함이다. 1031 Exchange는 어디까지나 교환을 목적으로 세금 유예가 성립되는 것이기 때문에 납세자가 새로운 비즈니스를 closing 할 때까지 납세자의 매매대금은 제3자가 갖고 있다가 closing 을 할 때 직접 closing company로 송금하게 된다.
이때 제 3자는 납세자와 지난 2년 동안 관계가 있었던 납세자의 변호사, 회계사, 부동산 에어젠트, 납세자의 종업원 등은 될 수 없다.
위에 소개한 1031 Exchange는 물론 IRS가 법을 제정하고 세법에 나와 있는 적당한 절세의 도구이긴 하지만 IRS 입장에서 보면 어쨌든 받아야 할 세금을 못 받는 것이기 때문에 세무감사와는 종류가 틀린 1031 Exchange가 과연 적법하게 적용되었는지를 조사하는 전담 조사부서의 감사가 나올 확률이 있다
따라서 위에서 언급한 유의 사항들을 반드시 지켜야 한다.
공인회계사 서윤교
