■ 지난 3일, 30년 만기 고정 모기지 평균 금리 7.72%로 상승 … 2000년 말 이후 최고치
미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 8%를 향해 치닫고 있다.
이에 기존 주택 시장을 넘어 신규 주택 시장으로까지 번진 부동산 경기 위축이 심화할 전망이다. 경제 매체 CNBC는 지난 3일(화) 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily) 발표를 인용해 30년 고정 모기지 금리가 이날 7.72%로 뛰었다고 보도했다.
30년 고정 모기지는 미국에서 가장 흔한 모기지 형태다. 30년 동안 모기지 원리금을 고정된 이자율로 갚는 대출상품이다.
시중 금리 기준물인 10년 만기 미국 국채 수익률이 경제지표 개선 흐름 속에 이번주 들어 16년 만에 최고 기록을 연일 갈아치운 것이 모기지 금리 급등을 불렀다.
모기지 금리가 지난해 많이 오르기는 했지만, 올해 초만 해도 30년 고정금리는 6% 수준에 불과했다.
이에 올해 금리인하 기대감으로 지난해 말 급등세가 위축되면서 금리가 소폭 하락했고, 덕분에 부동산 시장에도 다시 온기가 불기 시작했다.
하지만 높은 인플레이션 속에 연준의 고금리가 지속될 것이란 전망이 강화되고, 추가 금리 인상 우려가 커지면서 금리 흐름은 상승 반전했다.
연방준비제도(연준)는 지난달 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리를 동결했지만, 연내 추가 금리 인상 가능성을 열어뒀다.
또 지금보다 더 높은 금리가 예상보다 더 오래갈 것이라고 경고했고, 시장도 마침내 이를 인정하고 나선 상태다.
모기지 뉴스 데일리의 최고운영책임자(COO) 매튜 그레이엄은 이날 “연방 노동부가 공개한 8월 구인·이직 설문조사(JOLTS)가 큰 신규고용 반등을 보여줬다”면서 “이 때문에 국채 수익률이 뛰고, 모기지 금리까지 동반 상승했다”고 말했다.
또한 연준이 내년에 금리를 내리더라도 금리인하 강도가 기대에 못 미칠 것이란 전망이 높아지고 있어 모기지 금리는 앞으로도 상승세를 탈 가능성이 커지고 있다.
이렇게 되면 조만간 8% 모기지 금리가 현실화할 수도 있는데, 이 같은 고금리는 주택시장에 악재일 수밖에 없다.
주택 구입 능력을 약화해 기존주택뿐만 아니라 신축 주택 거래도 위축되기 때문인데, 이미 그 조짐은 나타나고 있다.
특히 고금리로 갈아타야 하는 부담 때문에 기존 주택 매물이 나오지 않으면서 거래가 뜸해진 기존주택 시장에 이어 신축 주택 시장도 타격을 받고 있다.
◈ 모기지 거부율도 증가
모기지 금리가 팬데믹 당시 3%에서 지금 7.72%로 오름에 따라 모기지 월 부담금은 급격히 높아지게 됐다.
집값의 20%를 계약금으로 내고 40만 달러짜리 주택을 30년 고정 모기지로 사는 구매자의 경우 매월 갚아야 할 모기지가 팬데믹 당시에 비해 약 930달러 더 많은 것으로 나타났다.
또한 높은 주택 가격과 이자율로 인해 월간 모기지 지불액이 늘어나면서 예비 주택 구매자가 모기지 대출을 받기가 더 어려워지고 있다.
미 소비자 금융 보호국(Consumer Financial Protection Bureau, CFPB)의 새로운 보고서에 따르면 지난해 대출 기관들은 2018년 이후 그 어느 때보다 ‘소득 부족’을 이유로 대출 신청을 거부한 경우가 많았던 것으로 나타났다.
소비자 감시 기관에 따르면 2022년 주택 구매 신청의 거부율은 모든 신청자 중 9.1%였다. 이는 2021년 8.3%보다 높았지만 2020년 9.3%에 비해 소폭 감소했다.
또한 2022년 재융자(Refinance) 신청의 거부율은 24.7%로 더 높았는데, 2021년의 14.2%에서 급격히 증가했다.
인종별로 보면 불충분한 소득으로 인해 아시아계 미국인 지원자의 경우 50% 이상, 흑인 및 히스패닉 지원자의 경우 45%, 백인 지원자의 경우 약 40%가 거부됐다. 각 인종 그룹의 2018년 모기지 거부율은 40% 미만에 불과했다.
CFPB는 월평균 모기지 비용이 2021년 12월 1천 4백 달러 2022년 12월 2천 45달러로 46% 증가했다고 밝혔다.
전문가들은 “하지만 대부분의 경우 소득은 늘어난 평균 모기지만큼 증가하지 않았다”라고 지적했다.
뱅크레잇(Bankrate)의 선임 분석가인 테드 로스맨(Ted Rossman)은 “소득 기반 모기지 거부율이 높아지는 것은 모기지 금리뿐만 아니라 주택 가격도 상승하기 때문”이라고 밝혔다.
그는 “특히 거래할 수 있는 자산이 없는 최초 주택 구매자에게는 정말 이중적인 문제”라고 꼬집었다.
로스맨은 “대출 기관은 신청자의 주택 비용이 총소득의 28%를 넘지 않는 것을 또 하나의 기준으로 삼고 있다”고 말했다.
대출 기관은 28/36 규칙이라는 지침을 자주 사용하는데, 이 지침은 대출 신청자의 소득에 따른 주택 비용 및 기타 부채가 얼마나 차지하는지를 살펴본다.
이상적 기준으로 주택담보대출, 재산세 및 주택 보험이 월 총소득의 28% 미만이어야 하며 주택담보대출, 신용카드 및 자동차 대출을 포함한 총부채가 36%를 초과해서는 안 된다.
애틀란타 기반의 옥시젠 파이넨셜(oXYGen Financial)의 테드 젠킨(Ted Jenkin) 최고경영자(CEO)도 집을 살 수 있는 능력을 평가하기 위해 모기지 신청 전에 초점을 맞추어야 할 것은 “DTI, 즉 소득 대비 부채 비율(debt-to-income ratio)”이라고 강조했다.
그는 “자동차 및 학자금 대출, 모기지 지불을 포함한 전체 월별 부채의 합계가 총수입의 40%를 초과하는 경우 거부될 확률이 더 높다”며 “그런 경우 주택 기대치를 조정해야 할 수도 있다”고 전했다.
CFPB에 따르면 현재 히스패닉 및 백인 대출 지원자의 DTI 비율은 40% 이상이다.
전문가들은 “주택 구매자들은 자신의 신용 점수를 모니터링하고 이를 최상의 상태로 유지하려는 조치를 취해야 한다”며 “많은 대출 기관에서 사용하는 FICO 점수 모델은 300에서 850까지이며 높을수록 좋다. 대출 기관에 따라 대출 자격을 얻으려면 최소 600점에서 최대 660점, 가장 좋은 이자율을 얻으려면 760점 이상이 필요할 수 있다”고 전했다.
젠킨 CEO는 “575 FICO 점수와 675 FICO 점수의 차이는 모기지 금리 차이에 있어 최대 1%에 이를 수 있다”며 “이율이 높다는 것은 월별 모기지 상환액이 더 크다는 것을 의미하며, 이에 따라 소득이 부족한 범주에 들어갈 수 있다”고 말했다.
◈ 고금리가 오히려 주택 가격 상승 부채질
비즈니스 인사이더의 최근 보도에 따르면 온라인 부동산 플랫폼 질로우(Zillow)의 경제학자들은 미국 주택 시장의 동결이 장기화하면서 모기지 금리 인상으로 인해 주택 가격이 내년에 약 5%까지 오를 수 있다고 전망했다.
지난달 질로우는 2024년 8월까지 주택 가격이 4.9% 상승할 것으로 예측했다. 이는 7월 예측했던 6.5% 상승률보다 약간 낮은 수준이다.
또한 질로우는 올해 총 주택 판매량이 410만 호에 달할 것으로 예상했다.
이는 부분적으로 연준의 통화 정책 긴축으로 인해 모기지 금리가 1년 넘게 꾸준히 상승하는 것을 지켜본 예비 주택 구매자들에게는 힘든 소식이다.
현재의 높은 모기지 금리로 인해 주택 소유자들이 현재 받고 있는 낮은 금리에 집착해 부동산 매물 등록을 꺼리면서 공급 부족과 주택 가격 상승이 발생하고 있다.
모기지은행협회(MBA) 집계에 따른 30년 만기 고정금리 모기지 평균 금리도 1년 전만 해도 5.65% 수준이었는데, 지난주에는 4주 연속 상승한 7.53%로 2000년 이후 최고치를 찍었다.
MBA의 조엘 칸 이코노미스트는 “금리 급등으로 잠재적 주택구매자들이 시장에서 밀려나면서 주택구매 시장이 1995년 이후 최저 수준으로 둔화했다”고 평가했다.
저금리 당시 대출로 집을 구매했던 사람들이 신규 대출에 따른 고금리 부담을 우려해 ‘갈아타기’를 망설이면서 기존주택 매물이 줄고 선택폭이 좁아진 것도 주택 수요 둔화 배경이라는 관측이 나온다.
질로우의 경제학자들은 “신규 주택 매물 총량과 총 판매 재고량은 팬데믹 이전의 일반적인 수준보다 훨씬 낮은 수준으로 유지되고 있다”며 “주택 재고 상황은 여전히 매우 타이트하다”고 밝혔다.
전문가들은 “모기지 금리가 더 크게 줄어들 때까지 주택 구입 능력이 개선되지 않을 것”이라고 경고하며 “문제는 주택 재고”라고 전했다.
박은영 기자 © KTN
