빌더로부터 직접 주택을 구매할 생각이 있는 바이어라면 북텍사스 한 가족의 경고를 귀담아 들어야 하겠다.
클로징 날짜를 며칠 앞두고 빌더가 갑자기 매매 계약을 취소하겠다고 발을 빼는데, 이미 서명한 빌더 측 계약서로는 사실상 어떠한 보호도 받을 수 없는 상황에 처한 이들이 있다.
트레이시와 도넬 브룬데이지 (Tracey and Donnell Brundage) 부부는 텍사스 오크 리프(Oak Leaf)에 평생 살 집을 계약해 입주를 단 몇 일 앞두고 있었다. 이사 업체도 미리 예약했고 심지어 부엌에 들여 놓을 냉장고도 사 두었다.
집을 짓는 시간만 16개월, 공급망 지연 때문에 기다리기를 또 몇 달, 에스크로(escrow)와 업그레이드(upgrade)용 지출로만 수천 불. 그 모든 난관을 통과해 클로징을 불과 6일 앞둔 시점에 문자 메시지 한 통으로 이 모든 것이 없던 일이 되었다.
“나쁜 소식을 전하게 되어 유감이지만, Glacier Homes/Kindred Homes 사는 귀하와의 12/15/2020 일자 주택 판매 계약을 파기하기로 결정했다”라는 내용이었다.
빌더가 계약을 취소하겠다는 의사를 전달한 것이다. 계약서의 한 조항 때문에 빌더는 ‘일방적 계약 해지’가 가능했고, 이후 그 매물을 시장에 다시 내 놓았다.
새로운 가격은 브룬데이지(Brundage) 부부가 계약했던 구매가격 보다 30만달러 높게 책정되었다.
이들 부부와 네 살, 한 살의 두 아들은 졸지에 집을 잃고 길가에 나앉게 생겼다.
도넬은 “이런 현실이 지금까지도 믿어지지 않는다”고 했다. 현재 브룬데이지 부부(Brundages)는 빌더 Glacier and Kindred Homes의 모회사인 Horton Capital Properties을 상대로 소송을 진행 중이다.
소장에 따르면 빌더는 브룬데이지 부부(Brundages)에게 기존의 주택을 판매하도록 강압했고 그렇지 않을 경우 새 주택의 건축 프로젝트가 중단될 것이라는 내용을 계약서에 포함 시켰다.
이들 부부는 셀러 계약서에서 빌더가 새 주택의 석고보드(sheetrock) 시공을 시작하기 전에 당시 살던 집을 파는데 동의했으며 만약 그 기한 안에 약속한 판매가 이루어지지 않으면 빌더의 재고 유지 비용(carrying cost) 명목으로 월 2천달러씩을 지불한다는 옵션을 선택했다.
빌더는 2021년 9월 이메일을 통해 부부에게 “현재 주택의 판매를 위한 조치를 시작하라”고 통보했다. 지금까지의 유상 유예 기간(pay-for grace period)은 폐지되었고 “상부 경영진은 이러한 조건부 유예 기간을 연장하지 않을 것”이라고 이메일에 명시되어 있었다.
“그래서 빌더 요구대로 살던 집을 팔았다. 그때 까지는 문제가 전혀 없었다”고 도넬은 말했다.
당시 바이어는 매각 후 재임대(lease back)를 통해 브룬데이지(Brundage) 가족들이 집을 판 후에도 그 집에서 계속 살 수 있게 해 주었다. 빌더가 제시한 새 집 완공 날짜는 어느새 지났다. 마침내 렌트한 집에서도 나가야 하는 날이 다가왔다.
“2022년 1월이 되었는데 새 집은 완공하고는 거리가 먼 상태였기 때문에 어쩔 수 없이 에어비앤비(Airbnb)로 들어갔다”고 도넬은 설명한다.
아이들과 부부가 지내기에는 불편한 환경이었지만 평생 살 집이 곧 완공될 것이기 때문에 감내할 만한 어려움이라고 생각했다.
도넬은 한 수영장 회사에 새 집의 마당 설계까지 맡겼다.
“실제로 담당자들이 와서 토지 측량을 마쳤으며 어떤 방식으로 공사가 진행될지 보여주는 전체 실물 모형(mockup)도 제작했다”고 도넬은 말한다.
그리고나서 클로징 날짜가 지난 4월 15일로 정해졌다. 상식적으로 정말 막바지 작업만을 남겨놓고 있어야 하는 시점인데, Kindred Homes는 부부에게 갑자기 클로징 날짜를 미뤄야 한다고 통보했다.
카페트 시공이 지연된다는 이유로 빌더 측에서 클로징을 일주일 뒤인 4월 22일로 재조정했다.
목표 지점에 도착한 줄 알았는데 이 젊은 가족에게 또 한 차례 난관이 남아 있었다. 그래도 16개월 동안의 이사, 공사, 일정 지연 등을 다 거친 마당에 그저 넘어야 할 마지막 문턱이라고만 생각했다.
바뀐 클로징 날짜까지 남은 시간은 엿새. 그런데 빌더로부터 판매 계약을 취소한다는 문자 메시지가 도착한 것이다. 일년 넘게 빌더가 보유했던 에스크로(escrow)와 업그레이드 비용은 환불해 주겠다고 했다.
“이유가 없다. 아무 말도, 어떤 설명도 없다”는 도넬은 “그렇다고 우리의 의견을 물어보는 것도 아니다”라고 분통을 터뜨렸다.
Horton Capital Properties의 판매 계약을 검토한 변호사 제이슨 프리드맨(Jason Freidman)은 “기본적으로 상대방을 인질로 잡는 계약”이라면서, “이런 계약서에 서명한다면 홈리스(homeless)가 될 가능성이 있다는 말이 틀리지 않는다”고 말했다.
텍사스 부동산 위원회(Texas Real Estate Commission)에서 공표한 계약서는 바이어와 셀러 모두를 보호하는 내용을 담고 있다.
그러나 이렇게 빌더가 임의 제작한 계약서, 즉 Horton Capital이 브룬데이지 부부(Brundages)에게 서명하게 요구한 문제의 계약서는 바이어를 위한 어떠한 보호 장치도 포함하고 있지 않다고 프리드맨은 설명한다.
여기서 주지할 점은 계약서에는 분명 서명하기 전에 바이어가 제3자 법률 자문을 구할 수 있다고 명시되어 있다는 점이다. 트레이시와 도넬은 이를 생략했다.
Horton 측에서는 계약서에 제시된 조건들에 대한 자세한 설명을 거부했다.
대신 Horton은 현재 계약을 진행하고 있는 주택 매물이 ‘160 채 이상’임을 언급하며, “계약 해지가 회사가 의도하는 바는 아니다. 하지만 계약서는 분명히 그러한 가능성에 대해 다루고 있다”면서 “비즈니스를 하다 보면 일어날 수 있는 일”이라고 대응했다.
프리드맨은 “이 계약서에는 바이어를 위한 보호 장치가 전혀 없다”고 말했다.
계약서 항목 10조: 계약의 해지(Section 10: Termination of the contract)에 따르면, “셀러는 바이어의 귀책 사유 혹은 계약 위반 여부에 관계없이 편의상 이 계약을 해지할 권리를 가진다.”라는 내용이 포함돼 있다.
즉 공지 의무나 정당한 사유 없이 언제든 셀러가 계약을 무를 수 있다는 뜻이다. 그리고 Horton은 정확히 그대로 실행했다. “사실상 모든 과실에 대한 면죄부와 다름없다”고 프리드맨은 설명했다.
계약서는 바이어에게 지불되는 손해 배상금(damages)을 최대 500불로 제한하고 있다.
이 상황에 어떻게 해야 할까?
고소를 할까? 시간이 오래 걸릴 것이다. 이미 배심원 재판(jury trial)을 받을 권리를 포기했기 때문이다.
타이틀(title) 보험에 청구해 집에 대한 권리를 주장해 볼까? 불가능한 일이다.
그래도 밀어 부쳐볼까? 유감스럽지만 빌더가 권리를 박탈하는데 이미 동의했다.
“계약서 내용은 빌더에게 문제될 것이 없다. 심지어 내용 중 일부는 굵은 글씨(bold letter)로 씌어져 있다”고 프리드맨은 말한다. “바이어가 어떤 방식으로 대응할지 모조리 예상하고 계약서를 통해 미리 싹을 잘라 놓았다”는 것이다.
해결책은?
서명하기 전 빌더 계약서에 제시된 조건들에 대해 협상해야 한다. 정 여의치 않을 경우 구매를 포기할 수도 있다. 그렇지 않으면 브룬데이지 부부(Brundages)처럼 일방적으로 계약 해지를 당하게 될 수 있다.
빌더가 미리 어떻게 나올지 예측해서 아무것도 못 하도록 미리 계약서로 막아 놓았다면 소송하는 의미가 있을까?
물론 판사가 계약서에 명시된 내용이 합법적이긴 해도 너무 일방적이라 이행되어서는 안 된다고 판결할 가능성도 있다.
그러나 누구든, 어떤 매매 계약이든 서명을 앞두고 있는 상황이라면 한 가지는 명심해야 한다.
반드시 변호사의 자문을 구해야 한다는 것이다.
