올해 하반기, 미국 주택 시장은 경제 지표들이 혼재된 가운데, 지역별로 매우 다른 모습을 보이고 있다.
전국적으로는 공급이 늘고 있지만, 일부 지역은 여전히 강세를 유지하며 시장 양상이 크게 엇갈리고 있다.
※ 고용 둔화 속 임금 상승 … 경제 성장도 희미한 회복세
신규 고용은 지난 3개월간 크게 저조했고, 7월 실업률은 4.2%까지 소폭 상승했다. 참고로 7월 고용 증가폭은 단 7.3만 명에 그쳤고, 이는 5월과 6월 수치마저 큰 폭으로 하향 조정된 결과다. 그럼에도 임금은 계속 오르고 있어, 향후 소비 여력은 일정 부분 유지될 가능성을 보여준다. 2분기 경제 성장률은 다소 회복세를 보였지만, 1분기 침체를 완전히 만회하기엔 역부족이었다. 결국 상반기의 전체 성장 속도는 완만한 수준에 머물렀다.
연방준비제도(Fed)는 최근 기준금리를 동결했다.
그러나 6월 물가지표가 다시 우상향하면서 물가 우려가 여전함을 확인시켰고, 두 명의 위원은 금리 인하를 지지하며 통일된 입장에는 이르지 못했다
8월 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.58%로 하락, 이는 2024년 10월 이후 최저 수준이다 Fed의 향후 인하 기대도 함께 반영되며 모기지 신청 건수는 증가했고, 특히 리파이낸싱 신청이 급증했다.
※ 주택 공급은 크게 증가 … 재고는 사상 최대치
7월 기준 전국 활성 매물 수는 110만 건 이상, 이는 21개월 연속 상승세다. 하지만 2017~19년 평균 대비 여전히 13.4% 낮은 수준이다.
매물이 늘어나면서 계약 대기(pending) 건수는 전년 대비 3% 감소, 매물 가격도 완만하게나마 안정적이다. 중간 매물 가격은 전년 대비 0.5% 상승한 43만9,450달러, 평방피트당 가격도 0.5% 상승했다.
이와 함께 매물의 시장 체류일은 58일로, 작년보다 7일이나 늘어나며 2017년 이래 7월 기준 최대치를 기록했다.
※ 지역별 뚜렷한 온도차 … 남·서부는 냉각, 중서부·북동부는 여전히 견고
남부와 서부 주요 도시들은 2022년 정점 대비 두 자릿수 가격 하락이 파악되고 있다.
반대로 중서부와 북동부는 유사한 폭으로 상승한 지역도 존재한다.
7월 기준 상위 50개 도심권 중 33곳에서 전년 대비 주택 가격이 하락했으며, 이 중 19곳은 2022년 7월 고점 수준 아래까지 떨어졌다.
가격 인하 비율은 증가 추세다. 6월에는 매물 20.7%가 가격이 조정되었고, 이는 2016년 이후 최대치다.
전국적으로 공급은 늘었지만, 일부 판매자들은 기다리는 전략을 택하면서 매물을 시장에서 철수(delisting)하는 비율도 증가했다.
한편, 수영장이 있는 주택의 가격 프리미엄은 2025년 4월 기준 약 54%, 이는 팬데믹 최고치(61%) 대비 완화된 수준이다. 이는 수영장이 더 이상 “무조건 프리미엄”으로 작용하지 않으며, 면적 차이 보정 시 실제 프리미엄은 평방피트당 약 21.2% 수준로 더욱 낮아진 점이 눈에 띈다.
※ 집 대신 임대… 렌털 수요는 여전히 강세
연준 연구에 따르면, 높은 주택 관련 비용(모기지, 재산세, 보험료 등)은 소득 대비 집 소유 비용을 1980년 이래 최고 수준으로 끌어올렸다. 이에 따라 45세 이하 가구주의 주택 소유율은 2022~2024년 사이 하락했다, 이는 팬데믹 이전 상승 추세의 일부 역전이다.
Realtor.com의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일은 “2025년 주택 시장은 완만하게 냉각되고 있다. 주택 매매와 가격 성장에 대한 전망도 하향 조정됐다.
그러나 그 냉각의 정도와 지속성은 지역마다 매우 다르며, 주택 구매자와 판매자는 전혀 다른 시장을 체험할 수 있다.”고 말했다.
미국 주택 시장은 전반적으로 냉각되는 중이지만, 그 속을 세심히 들여다보면 지역별·조건별로 상이한 양상을 보이고 있다.
고금리, 높은 비용 부담으로 인해 수요는 둔화됐지만, 적절한 지역과 시기에 따른 전략적 접근으로는 여전히 기회가 존재한다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.
※ 텍사스 주택 시장, 전국 냉각 속 ‘독자 행보’ … 공급 확대·가격 조정으로 구매자 유리
2025년 하반기를 맞은 텍사스 주택 시장은 전국적인 주택 경기 둔화 속에서도 특유의 활력을 보이며, 지역별·도시별로 뚜렷한 차이를 드러내고 있다.
공급 과잉과 가격 조정이 맞물리면서, 구매자들에게는 기회의 장이 열리고 있다는 평가다.
텍사스 부동산연구센터(Texas Real Estate Research Center)에 따르면, 2025년 5월 기준 텍사스의 활성 매물 공급량은 5.5개월치로, 전년 4.3개월치 대비 크게 늘었다. 이는 평균 균형 수준으로 여겨지는 3~4개월을 훌쩍 넘어선 수치다. 판매 주택 중 절반 이상(65.7%)이 가격을 인하했으며, 평균 인하액은 1만1,500달러로 전년 대비 상승했다.
신규 매물은 전년 대비 13.5% 증가했으나, 거래 부진이 이어지면서 매물은 시장에 대기 중인 상태다.
주 전체적으로 가격 상승률은 거의 제로에 가까웠다. 도시별로는 어스틴 -3.0%, 달라스 -1.4%, 샌안토니오 -0.4%로 하락세를 보였고, 휴스턴만이 소폭 상승(+2.0%)을 기록했다.
Redfin 자료에 따르면, 2025년 7월 텍사스 전체 주택 중간 가격은 약 35만2,700달러로 전년 대비 -0.25% 하락했고, 거래 건수는 -1.0% 감소했다. 평균 시장 체류 기간은 57일로 1년 전보다 12일 길어졌다.
그러나 어스틴과 트래비스 카운티는 예외적인 흐름을 보였다. 어스틴의 집값은 전년 대비 +2.2%(약 59만 달러), 트래비스 카운티는 +1.0%(약 52만5,000달러) 상승했다. 재고는 6.9개월치로 늘었지만, 계약 대기 건수는 어스틴 +22%, 헤이스 카운티 +26%로 거래 활력이 오히려 강화됐다.
반면, 코로나19 이후 구매한 주택의 손실 위험은 여전히 높다. 분석에 따르면, 어스틴 주택의 47.5%, 샌안토니오 주택의 10.2%가 매도 시 손실 가능성이 큰 것으로 나타났다.
텍사스는 여전히 미국 내 인구 이동의 중심지다. Chron.com 보도에 따르면, 2025년 상반기 미국에서 순이동이 가장 많은 우편번호(ZIP 코드)는 텍사스 사이프러스(Cypress, 77433)로 전국 1위를 차지했다. 전체 상위 100개 ZIP 코드 중 29곳이 텍사스에 속해, 여전히 강력한 이주 선호도를 입증했다.
부동산파트너 편집팀
