KTN 칼럼
에드워드 최 부동산 재테크 : 상업용 부동산 투자와 숫자 개념
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우리는 지금 치열한 경쟁과 첨단의 정보시대를 살아가고 있다. 부동산 시장도 예외일 수 없다. 투자용 부동산을 사고 팔때 예외 없이 항상 많은 종류의 숫자를 접하게 된다. 기본적으로는 매매가격, 연간 총 수익, 순수익에서부터 Capitalization Rate, Cash on Cash, Internal Rate of Return, Cash Flow Before/After Tax, Capital Gain, 1031 Exchange 등등 전문적인 용어와 숫자들이 바이어와 셀러 사이에 혼란스럽게 오고 간다. 그러나 실제로 자세히 관찰해 보면 부동산 투자에서 거론되는 숫자들은 그리 어렵고 복잡하지가 않다. 오늘은 부동산 투자 분석에 제시되는 숫자와 종류에 대하여 설명하고, 그 숫자들이 무엇을 의미하는지를 알아보도록 하자.
첫째로 GRM(Gross Rent Multiplier)가 있다. 이 방법은 특정 건물에서 나오는 부동산 총 임대료 수입을 구입가격과 비교했을때 나오는 수치이며, 대부분 소규모 아파트 건물 투자가들에게 쓰이는 경우가 많다. 예를 들어 연간 총 임대료 수입이 10 만 달러이고 가격이 100만 달러라면 GRM은 10이 된다. 그러나 같은 액수의 임대료 수입이 발생하더라도 어떤 건물은 낡아서 유지비가 더 많이 들 수도 있고, 어떤 건물은 상대적으로 운영 유지비가 적게 들 수도 있다. 따라서 총 임대료 수입은 동일할지라도 건물주에게 떨어지는 순수익이 건물마다 다르게 마련이다. GRM은 이렇게 차이가 나는 순수익조차도 전혀 고려하지 못한다는 단점이 있다.
둘째로 부동산을 사고 팔때 흔히 접하는 용어 중에 ‘Capitalization Rate’ 혹은 줄여서 ‘Cap Rate’이라는 것이 있는데, 이는 현재에 거래되는 특정 건물의 가격에 대비하여 매년 들어오는 연간 순수익을 비교했을 때 나타나는 수치이다. 연간 순수익 (Net Operating Income 혹은 NOI) 이라는 것은 총 렌트 수입에서 여러가지 비용(Property Tax, Insurance, Common Area Maintenance, etc.) 들을 제외하고 남은 수익금의 액수이고, 이를 거래가격으로 나누었을 때 나오는 수치를 얘기한다. 거꾸로 거래가격에 이 Cap Rate을 곱하면 바로 연간 순수익을 산출할 수 있게 된다. 예를 들면, 어떤 상가를 100만 달러에 사고 그 부동산에서 나오는 연간 순수익이 10만 달러라면 Cap Rate은 10%이다. 이 Cap Rate은 복잡하지 않고 누구나 이해하기 쉬워서 가장 흔히 사용되는 부동산투자 평가법의 하나이지만 단순하고 쉬운 반면에 여러가지 한계를 지니고 있다.
Cap Rate의 가장 큰 단점은 시간적인 한계이다. 부동산 투자는 대개 짧게는 수년에서 길게는 수 십년에 걸친 장기 투자임에도 불구하고 Cap Rate은 단 일년이라는 단기간 동안의 수입에만 시야를 좁혀 한정시키고 있다. 투자 부동산을 소유하는 동안 수입이 매년 일정치 않고 유동적인 경우가 대부분이다. 임대료 상승에 따라 해가 갈수록 수입이 늘어날 수도 있고 어떤 해는 예기치 않은 공실률, 건물 수리, 커미션 지불 등으로 순이익이 예년보다 훨씬 줄어들거나 마이너스가 날 수도 있다. Cap Rate은 결국 특정한 한 해 동안만의 수입에 시야를 한정시키기 때문에, 투자 기간의 시작부터 처분하는 마지막 순간까지 전체적인 수입의 흐름을 고려할 수 없다는 맹점을 안고 있다. 즉, 다른 투자와 부동산 투자의 큰 차이점은 부동산의 가격 혹은 가치 상승에 대한 기대가 크다는 것임에도 불구하고 Cap Rate 은 가격 상승으로 인한 투자 수익률 증가를 계산하지 못한다. 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지 않게 중요하다.
셋째로 Cash On Cash라는 수치가 있는데 이는 바로 매년 나오는 총 렌트 수입에 서 비용을 제외하고 나온 연간 순수익에서 다시 융자 페이먼트를 제외시켜 나온 수치에 투자가가 처음에 투자했을 때 했던 다운 페이먼트의 금액으로 나누면 나오는 것이다. 예를 들어 30만 달러는 현금으로, 나머지 70만 달러는 융자를 해서 100만 달러 짜리 부동산을 구입했다고 하자. 운영 경비를 제한 연간 순수입이 8만 달러이고 빌린 돈 70만 달러에 대한 연간 이자와 원금 상환액이 4만 5천 달러라고 하면, 30만 달러의 현금 투자에 대한 이익금은 3만 5천 달러가 된다. 즉 11.67%가 Cash on Cash 비율이 된다. 이 Cash on Cash비율은 똑같은 부동산일지라도 투자자 마다 달라질 수 있다. 융자한 금액에 대한 이자가 은행마다 다를 수 있고 투자자 개개인의 크레딧과 재정상태, 금융시장의 상황과 여건에 따라 융자 조건이 달라질 수밖에 없기 때문이다. 사업체 매매를 할 때에도 Cash on Cash는 훌륭한 역할을 한다. 따라서 사업체의 가치 혹은 가격을 산정 할 때 Gross Income보다는 Net Income을, Net Income 보다는 Cash on Cash를 근거로 하는 것이 더 정확하고 설득력이 있다.
이와같이 위에서 설명한 수치들은 대부분의 투자가들에게 특정 건물을 분석하는데 많이 쓰이는 수치들이지만, 과연 얼마나 그 수치들이 분석 당시와 미래에 영향을 주는지는 한번 생각해보아야 한다. 결론부터 말하자면 위의 수치들은 구입 첫 해에만 해당이 되는 숫자들이다. 그러면 과연 얼마나 많은 상업용 부동산 투자가들이 구입한 첫 해만 보고 특정 건물을 구입을 할까 하지만, 일부 투자가들은 이런 숫자들에 너무 치중해서 특정 건물을 분석하고 구입함으로써, 시장에서 그들이 발견할 수 있는 많은 보석들과 진주들을 그냥 지나치게 되는 경우를 종종 본다. 상업용 부동산을 투자해본 경험이 있는 투자가라면 적어도 한번쯤은 좋은 딜을 그냥 지나친 경험들이 있을 것이다. 지나간 후에는 그것과 같은 건물을 구입할 수가 없다. 그러므로 이런 수치들을 비교, 분석할 때에는 다른 요건들과 함께 분석해보는 지혜를 가져야 한다. 동일한 수입이 발생되는 부동산을 구입한다해도 투자가 개인에따라 다른 이자율과 세율이 적용되므로 인해 최종적인 투자 수익률에서 차이가 나게 된다. 따라서 부동산 투자 시장에서는 더 많이, 더 정확히 알고 준비하는 쪽이 거래와 흥정에서 이기게 된다는 것을 명심하자. *
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
첫째로 GRM(Gross Rent Multiplier)가 있다. 이 방법은 특정 건물에서 나오는 부동산 총 임대료 수입을 구입가격과 비교했을때 나오는 수치이며, 대부분 소규모 아파트 건물 투자가들에게 쓰이는 경우가 많다. 예를 들어 연간 총 임대료 수입이 10 만 달러이고 가격이 100만 달러라면 GRM은 10이 된다. 그러나 같은 액수의 임대료 수입이 발생하더라도 어떤 건물은 낡아서 유지비가 더 많이 들 수도 있고, 어떤 건물은 상대적으로 운영 유지비가 적게 들 수도 있다. 따라서 총 임대료 수입은 동일할지라도 건물주에게 떨어지는 순수익이 건물마다 다르게 마련이다. GRM은 이렇게 차이가 나는 순수익조차도 전혀 고려하지 못한다는 단점이 있다.
둘째로 부동산을 사고 팔때 흔히 접하는 용어 중에 ‘Capitalization Rate’ 혹은 줄여서 ‘Cap Rate’이라는 것이 있는데, 이는 현재에 거래되는 특정 건물의 가격에 대비하여 매년 들어오는 연간 순수익을 비교했을 때 나타나는 수치이다. 연간 순수익 (Net Operating Income 혹은 NOI) 이라는 것은 총 렌트 수입에서 여러가지 비용(Property Tax, Insurance, Common Area Maintenance, etc.) 들을 제외하고 남은 수익금의 액수이고, 이를 거래가격으로 나누었을 때 나오는 수치를 얘기한다. 거꾸로 거래가격에 이 Cap Rate을 곱하면 바로 연간 순수익을 산출할 수 있게 된다. 예를 들면, 어떤 상가를 100만 달러에 사고 그 부동산에서 나오는 연간 순수익이 10만 달러라면 Cap Rate은 10%이다. 이 Cap Rate은 복잡하지 않고 누구나 이해하기 쉬워서 가장 흔히 사용되는 부동산투자 평가법의 하나이지만 단순하고 쉬운 반면에 여러가지 한계를 지니고 있다.
Cap Rate의 가장 큰 단점은 시간적인 한계이다. 부동산 투자는 대개 짧게는 수년에서 길게는 수 십년에 걸친 장기 투자임에도 불구하고 Cap Rate은 단 일년이라는 단기간 동안의 수입에만 시야를 좁혀 한정시키고 있다. 투자 부동산을 소유하는 동안 수입이 매년 일정치 않고 유동적인 경우가 대부분이다. 임대료 상승에 따라 해가 갈수록 수입이 늘어날 수도 있고 어떤 해는 예기치 않은 공실률, 건물 수리, 커미션 지불 등으로 순이익이 예년보다 훨씬 줄어들거나 마이너스가 날 수도 있다. Cap Rate은 결국 특정한 한 해 동안만의 수입에 시야를 한정시키기 때문에, 투자 기간의 시작부터 처분하는 마지막 순간까지 전체적인 수입의 흐름을 고려할 수 없다는 맹점을 안고 있다. 즉, 다른 투자와 부동산 투자의 큰 차이점은 부동산의 가격 혹은 가치 상승에 대한 기대가 크다는 것임에도 불구하고 Cap Rate 은 가격 상승으로 인한 투자 수익률 증가를 계산하지 못한다. 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지 않게 중요하다.
셋째로 Cash On Cash라는 수치가 있는데 이는 바로 매년 나오는 총 렌트 수입에 서 비용을 제외하고 나온 연간 순수익에서 다시 융자 페이먼트를 제외시켜 나온 수치에 투자가가 처음에 투자했을 때 했던 다운 페이먼트의 금액으로 나누면 나오는 것이다. 예를 들어 30만 달러는 현금으로, 나머지 70만 달러는 융자를 해서 100만 달러 짜리 부동산을 구입했다고 하자. 운영 경비를 제한 연간 순수입이 8만 달러이고 빌린 돈 70만 달러에 대한 연간 이자와 원금 상환액이 4만 5천 달러라고 하면, 30만 달러의 현금 투자에 대한 이익금은 3만 5천 달러가 된다. 즉 11.67%가 Cash on Cash 비율이 된다. 이 Cash on Cash비율은 똑같은 부동산일지라도 투자자 마다 달라질 수 있다. 융자한 금액에 대한 이자가 은행마다 다를 수 있고 투자자 개개인의 크레딧과 재정상태, 금융시장의 상황과 여건에 따라 융자 조건이 달라질 수밖에 없기 때문이다. 사업체 매매를 할 때에도 Cash on Cash는 훌륭한 역할을 한다. 따라서 사업체의 가치 혹은 가격을 산정 할 때 Gross Income보다는 Net Income을, Net Income 보다는 Cash on Cash를 근거로 하는 것이 더 정확하고 설득력이 있다.
이와같이 위에서 설명한 수치들은 대부분의 투자가들에게 특정 건물을 분석하는데 많이 쓰이는 수치들이지만, 과연 얼마나 그 수치들이 분석 당시와 미래에 영향을 주는지는 한번 생각해보아야 한다. 결론부터 말하자면 위의 수치들은 구입 첫 해에만 해당이 되는 숫자들이다. 그러면 과연 얼마나 많은 상업용 부동산 투자가들이 구입한 첫 해만 보고 특정 건물을 구입을 할까 하지만, 일부 투자가들은 이런 숫자들에 너무 치중해서 특정 건물을 분석하고 구입함으로써, 시장에서 그들이 발견할 수 있는 많은 보석들과 진주들을 그냥 지나치게 되는 경우를 종종 본다. 상업용 부동산을 투자해본 경험이 있는 투자가라면 적어도 한번쯤은 좋은 딜을 그냥 지나친 경험들이 있을 것이다. 지나간 후에는 그것과 같은 건물을 구입할 수가 없다. 그러므로 이런 수치들을 비교, 분석할 때에는 다른 요건들과 함께 분석해보는 지혜를 가져야 한다. 동일한 수입이 발생되는 부동산을 구입한다해도 투자가 개인에따라 다른 이자율과 세율이 적용되므로 인해 최종적인 투자 수익률에서 차이가 나게 된다. 따라서 부동산 투자 시장에서는 더 많이, 더 정확히 알고 준비하는 쪽이 거래와 흥정에서 이기게 된다는 것을 명심하자. *
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
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