[ 부동산 ] 에드워드 최 부동산 재테크
상업용 부동산을 소유하고 있는 투자가들은 대부분 입주자들과 계약이 되어있는 리스의 상태에 따라서 그 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다는 점을 인식해야 한다. 그리고 새로운 입주자들을 받기 위해서는 처음에 그 입주자와 맺는 리스의 계약 상태에 따라서 차후에 많은 변수가 생길 수도 있다는 사실을 염두에 둬야 한다. 또 현재와 같이 많은 한인 투자가들이 선호하고 있는 상가를 구입할 때에는 기존 입주자들과 맺어진 리스의 상태에 따라 많은 변수를 발생 시킬 수 있다.
리스의 종류
Gross Lease와 Net Lease로 나눠 지는데, 대부분의 오피스 관련 건물들은 Gross Lease가 많고 상가의 경우에는 많은 경우가 Net Lease로 이루어져 있다.
Gross Lease는 대부분 건물주들이 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐러티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불한다.
Net Lease는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는데 필요한 제반비용들을 지불하게 되어있다. 따라서 Net Lease를 맺을때는 입주자들은 그곳의 시장조사를 하여 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또 렌트비 이외에 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지등을 감안해 리스에 싸인을 해야한다.
또한 입주자들에게 부과하는 렌트비의 형태에 따라 다음의 4가지가 있다.
첫째 고정 렌트 (Fixed Rent) 다. 이는 정해진 계약기간 또는 건물주와 입주자가 계약할때 명시한 기간동안에는 렌트비의 상승없이 고정된 렌트비를 내는 리스의 형태를 말한다.
둘째, 계단형 리스 (Step Lease) 가 있는데 이는 정해진 계약기간 안에 또는 재계약시에 입주자가 지불하는 렌트를 계단형식으로 매년마다 혹은 2년마다 또는 계약에 명시된데로 렌트비를 상승하는 조건을 내걸어 놓은 형태이다. 이때는 계약 시작시에 어떠한 형태로 렌트비가 얼마만에 오르는지가 명시되어 있음으로 리스를 시작할때부터 앞으로의 렌트비에 대한 상승을 미리 알고 시작함으로 입주자의 입장에서는 비지니스를 꾸려나가는데 한결 수월하다고 할 수가 있다.
셋째 지수 리스 (Index Lease) 가 있다. 이는 계약 당시에 앞으로의 렌트비 인상은 미리 건물주와 입주자가 정해놓은 지수에 의해서 렌트비의 상승폭을 조정하는 것이다. 대부분의 경우에는 소비자 물가지수 (CPI: Consumer Price Index) 를 가장 많이 쓰고 있다. 그 이유는 소비자 물가지수의 상승폭이 대부분의 물가 상승률을 반영해 이를 이용할 경우에는 현시세의 물가지수의 상승폭에 맞추어서 렌트비를 상승시킬 수 있는 장점이 있기 때문이다.
넷째 퍼센티지 리스 (Percentage Lease) 가 있다. 처음 계약시에 정해진 기본 렌트 (Base Rent) 외에도 해당 입주자의 영업실적에 따라서 렌트비를 더 받을 수 있는 형태이다. 즉 해당 입주자의 영업실적이 좋으면 좋을수록 렌트비를 더 받을 수 있다. 대형 할인점이나 대형 마켓, 약국 체인점, 레스토랑 등 전국적인 체인망을 가지고 있는 업체들이 대부분 이런 형태로 리스가 계약되어 있다.
계약상 권리, 선택권
매입 선택권 (Option to Purchase) 조항은 지정된 부동산을 소유주의 의사와는 상관없이 매입할 수 있는 선택권 (Option) 을 구매자에게 부여한다. 달리 말하면 매입 선택권을 가진 자 (Holder of Option to Purchase) 가 정해진 기간 동안에 사고자 하면 소유주는 팔기 싫어도 팔아야 한다는 말이다. 매입 선택권 조항에는 대개 매매가격과 같은 구체적인 매매조건이 들어있다.
계약 제의 우선권 (Right of First Offer) 은 우선 기회권 (Right or First Opportunity), 혹은 매입우선권 (First Right to Purchase) 등으로 불리기도 한다. 이 조항은 소유주가 부동산을 팔기로 결정하면 우선권자 (Holder of Right of First Offer) 에게 미리 통보해 매입할 수 있는 우선적인 기회와 권리를 주어야 한다는 내용이다. 이 우선권은 매입 선택권과는 달리 소유주에게 강제로 팔게 할 수는 없다. 매입제의 (Offer) 내용이 소유주 마음에 들지 않으면 우선권자에게 팔지 않아도 된다는 의미이다. 통상 이 우선권 조항에는 매매가격과 같은 구체적인 매매 조건이 들어있지 않다.
계약거부 우선권 (Right of First Refusal or First Right of Refusal) 은 소유주가 제 삼자 (Bona Fide Third Party) 로부터 매입제의 (Offer to Purchase) 를 받았을 경우 그 제의 내용을 우선권자 (Holder of First Right of Refusal) 가 볼 수 있는 권리이다. 우선권자는 그 매입제의 (Offer) 와 동일한 가격과 조건으로 매입할 우선적인 권리도 있고 매입을 거절 (Refusal) 할 수도 있다.
부동산 매매와 리스 계약서를 작성할 때 적절하고 정확한 단어를 사용하는 것은 대단히 중요한 일이다. 특히 매입 선택권 (Option to Purchase), 계약 제의 우선권 (Right to Purchase), 계약 거부 우선권 (Right of First Refusal) 등을 다룰 때는 더욱 유의해야 한다. 앞의 세 가지 용어는 자주 혼돈이 되고 원래의 목적과 의도와는 달리 잘못 쓰이게 되면 큰 손해를 발생시킬 수 있기 때문이다.
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
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