2024 대선은 전국 임차인의 절반이 주거비 부담을 겪고 있으며, 바이어들이 주택 소유의 꿈을 실현하기엔 고금리에 주택 가격이 계속 오르는 상황에서 치러졌다. 트럼프 대통령 당선인은 선거 운동 중 바이든 행정부 아래 불법 이민 급증이 주택 가격 상승의 원인이라고 주장했다. 그는 또한 모기지 금리를 낮추겠다고 공언했다.
트럼프 당선인의 주요 정책 공약이 주택 시장에 미칠 수 있는 영향에 대해 알아본다.
<<<이민자 대규모 추방
트럼프 당선인은 불법 이민이 주택의 접근성 위기의 주요 원인이라며 바이든 행정부가 미국 시민들을 제한된 주택시장에서 이민자들과 경쟁하게 만든다고 주장해 왔다.
트럼프는 “미국 역사상 최대의 추방 작전”을 실행하겠다고 약속하며 수요를 줄여 주택 가격을 안정시키겠다고 강조했다.
그러나 이민이 주택 비용에 미치는 영향에 대한 분석은 다르게 나온다. 이민 증가가 특정 도시의 임대료 상승에 영향을 미칠 가능성은 있지만 팬데믹 이후 주택 가격 급등은 불법 이민 수준이 증가하기 전부터 시작된 것이다.
Realtor.com의 수석 경제학자 랄프 맥로플린은 트럼프가 제안하는 대규모 이민 단속은 “주택 시장에 큰 부정적 영향을 미칠 것”이라고 경고했다.
맥로플린은 단기적으로 이민자 수 감소가 신규 주택 건설에 필요한 노동력 부족을 초래할 수 있다고 설명했다. 현재 주거 건설 고용의 약 3분의 1이 이민자 근로자로 구성되어 있기 때문이다.
장기적으로도 극단적인 이민 제한은 더 넓은 경제에 파급 효과를 일으킬 수 있다고 그는 지적했다.
<<<규제 완화 및 연방 토지 개방
트럼프는 주택 건설 비용을 불필요하게 증가시키는 규제와 허가 요건을 대폭 완화하겠다고 밝혔다. 그는 “주택 가격을 절반으로 낮추기 위해 비용을 증가시키는 규제를 철폐하겠다”고 주장하며, “새 주택 비용의 30%가 규제 비용”이라고 말했다.
그러나 이 수치는 다소 과장된 것으로 보인다. 주택건설협회(NAHB)에 따르면, 토지 조성 및 관련 허가 비용은 평균 새 주택 비용의 7.4%에 불과하며 추가적인 운영비와 일반 경비는 5.1% 정도이다.
많은 경제학자들은 규제를 완화하고 허가 절차를 간소화하는 것이 주택 건설을 촉진하고 비용을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 인정하지만 트럼프가 주장하는 만큼의 가격 절감 효과를 얻기는 어렵다고 보고 있다.
LendingTree 수석 경제학자 제이콥 채널은 “규제를 줄이고 주택 건설을 위한 가용 공간을 늘리면 건설 비용 절감과 공급 확대에 도움이 될 것”이라면서도 “규제 완화만으로는 주택 가격을 절반으로 줄이기 어렵고 이는 주택 시장 문제의 완전한 해결책이 아니다”라고 지적했다.
트럼프는 또한 연방 토지 일부를 대규모 주택 건설에 개방할 계획이라고 밝혔다. 그는 이러한 지역을 “초저세율과 초저규제 지역”으로 만들고, 저비용으로 주택을 지어 청년층과 일반 시민들이 주택을 구매할 수 있도록 하겠다고 설명했다.
경제학자들도 이 계획이 새로운 주택 건설을 촉진하는 방법이 될 수 있다고 평가하지만 문제는 연방 토지가 필요한 지역 근처에 위치하지 않은 경우가 많다는 점이다. 미 전역에서 연방 정부는 전체 국토의 약 27%를 소유하고 있으나 대부분의 토지가 서부에 위치해 있다.
<<<연준에 금리 인하 압박
트럼프는 모기지 금리를 낮추겠다고 주장했지만 대통령이 이를 직접적으로 통제할 수 있는 명확한 방법은 없다. 그는 “모기지 금리 인하는 매우 중요한 요소이며 모기지 금리를 3% 이하로 낮추어 주택 구매자들에게 연간 수천 달러의 절감을 제공하겠다”고 말했다.
LendingTree의 수석 경제학자 제이콥 채널은 “대통령은 모기지 금리를 설정할 수 없다”며 이를 임의로 낮추기는 어려울 것이라고 지적했다.
트럼프는 연방준비제도(Fed)가 대통령의 지시에 따라야 한다는 입장을 여러 차례 밝혔지만 연준은 독립적으로 통화 정책을 결정하도록 설계되어 있다.
게다가 연준조차도 모기지 금리를 직접적으로 통제하지 않는다. 모기지 금리는 경제, 인플레이션, 재정 및 통화 정책에 대한 투자자의 기대에 따라 채권 시장의 움직임을 반영하여 변화한다.
11월 중순 모기지 금리는 7% 중반대를 기록했다. 연준은 9월에 빅컷, 11월에 스몰컷으로 금리인하를 단행했으나 공화당이 백악관과 의회를 장악하면서 투자자들이 적자 지출 증가를 우려해 모기지 금리는 상승세를 보였다.
무디스 애널리틱스의 수석 경제학자 마크 잔디는 “투자자들은 트럼프의 발언을 신뢰하며 그의 승리가 높은 관세, 이민자 추방, 적자 재정 세금 감면으로 이어질 것으로 보고 있다”면서 이는 인플레이션과 정부 차입 증가를 의미한다고 말했다. 잔디는 이어 11월 모기지 금리 급등은 트럼프의 승리가 경제와 국가 재정 전망에 미칠 영향을 반영한 것이라고 덧붙였다.
<<<전문가들: 트럼프, 주택 위기 해결에 어려움 예상
대부분의 경제학자들은 주택 공급 부족이 근본 문제라고 지적하고 있다. Realtor.com의 수석 경제학자 랄프 맥로플린은 “지난 10여 년간 주택 시장은 주택 공급 부족으로 고통받아 왔으며, 2012년부터 2023년까지 주택이 250만에서 720만 채 부족한 것으로 추정된다”고 밝혔다.
트럼프의 규제 완화와 주택 건설 촉진 방안이 공급을 다소 늘릴 수는 있지만, 다른 정책들은 주택 공급을 저해할 수도 있다고 주택 경제학자들은 경고하고 있다.
LendingTree의 수석 경제학자 제이콥 채널은 “트럼프가 제시한 주택 정책은 구체성이 부족하고 실행이 어렵다”며 대규모 이민자 추방이나 높은 관세 도입과 같은 일부 정책은 문제를 해결하기보다 악화시킬 가능성이 크다고 지적했다.
미국의 주택 위기는 10년 이상 누적된 문제로, 2008년 금융 위기 이후 건설이 급격히 줄어들었고 이후 충분히 회복되지 못해 심각한 공급 부족 상황에 이르렀다. 단기간에 해결할 수 있는 간단한 해법은 나오기 어려운 상황이다.
미시시피 대학교의 부동산 재정학 교수 켄 존슨은 “공화당과 민주당 모두 훌륭해 보이는 제안을 내놓겠지만 실제로는 주택 부족 문제를 해결하는 데 별다른 성과를 내지 못할 것”이라며, “지난 10여 년간 두 정당 모두 주택 시장에 대한 제대로 된 대응을 하지 못했다”고 말했다.
부동산파트너 편집팀
