[부동산전망] 주택 공급 부족, 이자율 상승, 가격 폭등

부동산전문사이트 리얼터닷컴에 따르면, 1년 전과 비교해 지난 2월 말에 신규 매물이 거의 절반으로 줄었다. 

매도자들이 매물을 거둬들이자 지난 1~2월간 신규 매물로 나온 주택은 지난 4년 간 같은 기간 평균대비 약 20만7000가구가 줄었다. 이렇게 심각한 공급 부족으로 주택 가격이 폭등하고 있다. 

부동산정보회사인 코어로직(CoreLogic)에 따르면 지난 1월 희망 매도 가격은 전년 동기 대비 10% 이상 오른 것으로 조사됐다. 공급이 빠듯해지자  2월 신규 출회된 주택 매도 평균호가는 34만7475달러로 사상 최고치를 기록했다. 요즘 매물이 새로 나오면 여러 명의 바이어가 구매 오퍼를 내는 것이 일반적인 현상이다. 수십 명의 바이어가 경쟁한 끝에 리스팅 가격보다 터무니없이 높은 가격에 팔리는 경우도 흔히 볼 수 있다. 

최근 건축업계가 숙련공 부족과 건축 자재비 급등으로 마음껏 주택 신축에 나서지 못하는 상황도 반복되고 있다. 주택 건축업계는 코로나19 여파가 어느 정도 해소될 것으로 기대되는 올해 안에 단독 주택 신축이 증가할 것으로 기대했지만 최근 급등세인 목재 가격이 복병으로 등장했다. ‘전국 주택 건축업 협회’(NAHB)에 따르면 지난해 4월부터 무려 180%나 급등한 목재 가격으로 신규 주택 가격도 평균 약 2만 4,000달러 상승한 것으로 나타났다. 

부동산 중개업체인 레드핀에 따르면 2월에 팔린 주택의 3분의 1 이상이 원래 가격보다 더 비싼 가격에 팔렸고 이는 사상 최대 규모다. 레드핀의 수석 이코노미스트인 데릴 페어웨더는 “지금이  2006년 이후 가장 강력한 주택 매도자 우위 시장(Seller`s Market)”이라고 했다. “이사가야 할 곳을 찾는 것이 얼마나 힘든지 알기 때문에 많은 집주인들이 집을 팔지 못하고 있다”면서 “매수자가 매도자보다 훨씬 많다”고 말했다.

최근 심상치 않은 모기지 이자율 상승세도 눈여겨봐야 할 점이다. 모기지뉴스 데일리에 따르면 30년 만기 고정 주택담보대출의 평균금리는 지난 1월 말 2.75%로 최저치를 기록했고, 이후로는 꾸준히 상승하고 있으며 3월 셋째주 3.45%에 머물고 있다.

모기지뉴스 데일리 수석운영책임자인 매튜 그레이엄은 “2월 초부터 주택담보대출 금리가 서서히 오르기 시작해 3월에 큰 폭의 상승을 보였다”고 말했다. 주택가격이 상승세를 이어가고 금리도 함께 오르면서 주택 구매자들이 최악의 경제성에 부딪힐 가능성이 높다.

 ‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 마이크 프래탠토니 수석 이코노미스트는 “지금 주택 시장의 과열 현상을 거품이라고 볼 수 없지만 그렇다고 불안 요인이 없는 것은 아니다”라며 “주택 가격 상승 속도가 임금보다 3배나 빨라 주택 시장에서 밀려나는 바이어가 많아질 것”이라고 우려했다. 

현재 주택 시장이 유례없는 활황세지만 한쪽으로만 치우친 것도 문제점으로 지적되고 있다.

코로나 팬데믹으로 실업률이 치솟고 있지만 이른바 ‘화이트칼라’인 사무직의 경우 재택근무가 가능해 경제적 피해를 덜 입고 있다. 오히려 보유 주식 자산 가치 상승 등으로 주머니가 두둑해진 사무직 종사자들은 낮은 이자율을 활용, 큰 집 이사는 물론 투자용 주택 구입에 전에 없이 적극적인 모습이다. 반면 현재 인구층이 가장 두터운 밀레니엄 세대는 주택 구입에 상당한 어려움을 겪고 있는 상황이다. 1908년대 초반~1990년 중반에 출생한 밀레니엄 세대 중 상당수가 생애 첫 주택 구입 연령대에 접어들었다. 하지만 매물 부족, 학자금 대출 상환 부담, 집값 상승 등의 장애물로 인해 이들 세대의 첫 주택 구입 시기가 지연되고 있다. 윗세대가 주택 구입을 자산 축적의 첫 단계로 삼았지만 밀레니엄 세대의 첫 주택 구입이 늦어지면서 세대 간 자산 불균형 현상이 심화될 것으로 우려되고 있다.

몇몇 우려 가운데 부동산 시장이 계속 강세를 보일 것이라는 전망이 나온다. 찰리 오플러(Charlie Oppler) 전미부동산중개인협회(NAR) 회장은 “낮은 금리로 부동산 시장이 계속해서 강세를 보이고 있다”며, “1980~1990년대 모기지 금리가 연 13~19% 인 시절도 있었다”며 “현재 2.5~3.5% 인 모기지 금리는 기회”라고 강조했다. 오플러 회장은 “현재 시장은 공급이 부족한 상태에서 수요가 높아진 매도자 우위 시장(Seller`s Market)이지만 금리를 고려하면 매수자에게도 유리한 상황”이라고 말했다. 부동산 시장이 강세를 보이며 거래가 늘어나는 것은 이렇게 양측 모두 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문이라는 설명이다.

한편 코로나19 사태의 여파로 지난해 미국 내 쇼핑 몰 가치가 평균 60%나 하락한 것으로 나타났다. 이에 따라 코로나19의 직격탄을 맞은 쇼핑몰 업계가 후유증에서 벗어나기까지 상당한 시간이 필요할 것이라는 우울한 전망까지 나오고 있다.

블룸버그 통신에 따르면 모기지를 안고 있는 미국 내 대형 쇼핑몰의 자산 가치를 재감정한 결과 모기지 상환 지체나 차압 등으로 전국 118개 쇼핑몰의 가치가 하락했는데 이를 금액으로 환산하면 40억달러 규모에 달한다. 쇼핑몰의 가치 하락에는 부채 증가가 자리잡고 있다.

쇼핑몰이 상업용 부동산 시장에 매물로 나와도 위험을 감수하고 매입하려는 바이어들을 찾기 쉽지 않은 게 현실이다. ‘사이먼 프로퍼티 그룹’과 같은 쇼핑몰 운영업체의 경우 쇼핑몰의 생존 가능성을 근거로 재원을 재분배하는 등 자구책을 강구하고 있다.

업계 전문가들에 따르면 미국 내 1,100개 실내 쇼핑몰 중 절반 정도만 생존 가능성을 갖고 있는 것으로 파악되고 있다. 이는 메이시스나 시어스 백화점 등 많은 앵커 테넌트와 일반 테넌트들이 문을 닫았기 때문이다.

한때 가치가 3억2,200만달러에 나왔던 애틀랜타 소재 사이몬스 타운센터 쇼핑몰은 지난 2월 경매에서 입찰자가 없었다. 필라델피아 소재 몽고메리 쇼핑몰은 지난달 6,100만달러 감정을 받았는데 이는 2014년 대비 69%나 급락했다.

코로나19 상황에서 쇼핑몰 사이에 부익부 빈익빈 현상이 나타나면서 쇼핑몰의 모기업들은 살릴 곳과 그렇지 못한 곳을 나눠 관리하려는 움직임이 일고 있다. ‘사이먼 프로퍼티 그룹’의 경우 대출 관련 전문가와 함께 부채 상황을 점거해 자본을 재분배하고 가능성이 없는 쇼핑몰은 과감하게 청산 절차를 밟는 수순을 택하고 있다.

매물로 나와 팔린 쇼핑몰의 인기는 높지 않으며 가치는 그리 높지 않다. 지난 1월 그나마 바이어를 찾아 판매된 쇼핑몰의 가치는 전년 대비 1.8%나 가치가 하락했다. 사정이 이렇다 보니 일부 쇼핑몰 운영 업체들은 백신 접종이 확산되면서 경기 회복 때까지 판매를 늦추고 있다.