이 시점에서 주택 구매를 생각해야 하나, 아니면 렌트를 좀 더 유지해야 하나? 애당초 쉬운 답이란 것이 존재하지 않는 문제다. 매달 내는 렌트가 온전히 집주인 주머니로 들어가는 돈이라면, 주택 소유주가 되어 모기지를 얻으면 납부할 때마다 내 주택 자산(equity)이 늘어간다는 큰 이점이 있다.
그렇다고 집을 사는 것이 언제나 옳은 선택도 아니다. 세입자는 또 한편 가볍게 움직일 수 있는 유동성이 있고 집주인으로서 감당해야 할 여러 관리 의무에서 자유롭다.
버몬트 주 벌링턴 소재 Re/Max North Professionals의 소유주이자 브로커인 데이빗 파슨스는 “지극히 개인적인 결정”이라며 “신속히 움직일 수 있는 유동성을 선호하거나, 집 관리에 취미가 없거나, 아직 집 구매에 필요한 목돈을 저축하지 못했다면 렌트를 강력히 고려해볼만 하다”고 설명했다.
물론 그 밖에도 생각해야 할 부분이 많다. 렌트냐 구매냐의 중차대한 갈림길 앞에 선 당신. 올바른 선택을 돕기 위해 7가지 필수 점검 사항을 소개한다.
01 모기지를 얻을 자격은 되는가?
통장에 집을 통째로 살 만한 현금이 쌓여 있지 않는 한 모기지를 얻어야 한다. 새 집의 행복한 상상에 너무 깊게 빠져들기 전에, 융자 회사에 본인의 대출 자격을 확인해 보는 것이 먼저다. 융자 회사는 개인의 부채 상환 비율(debt to income ratio)을 따져 어느 정도 규모의 모기지 대출이 가능한지도 알려줄 수 있다. “신청인의 고용 안정성, 신용 이력, 저축 규모 등이 모기지 대출 자격 심사에 주로 이용된다”고 미시간 주 트로이 소재 Ross Mortgage Corp의 팀 로스 CEO는 말한다.
이 관문을 통과하면 주택 구매 단계로 넘어가도 무방하지만, 모기지 대출 자격에 미달된다면 개인 재무 상태를 개선하는 것이 우선이다.
로스는 “대출이 나올 만한 재무 자격을 갖추는 것은 주택 구매를 향한 여정의 핵심 단계이다. 여기서 문제가 있다면 당분간 렌트가 좋은 대안”이 될 것이라고 설명한다.
02 클로징 비용을 지불할 여유가 있는가?
다운페이(down payment)를 낼 수 있을 만큼 저축했다면 일단 축하할 일이다. 하지만 여기서 조심! 내 집 장만까지 넘어야 할 산이 하나 더 남아 있다.
체이스 은행의 프라이빗 고객 주택대출 자문 마이클 해몬드는 “집 구매 시 선결제가 필요한 부분은 다운페이 뿐만이 아니다”라면서 “주택 감정(appraisal), 인스펙션 등의 클로징 비용이 많으면 최종 구매가의 3%를 넘기도 한다”고 설명했다.
가격이 여섯 자리가 넘어가는 집이라면 3%는 때로 수천 달러를 의미한다. 다운 페이 외 이러한 초기 비용을 간과하면 안 된다.
03 동네를 감당할 수 있는가?
다운페이나 클로징 비용은 집 주인 타이틀을 얻게 해 줄 뿐이다. 어디에 집을 사느냐에 따라 달라지는 기타 부동산 비용도 반드시 고려해야 한다.
“전체적인 주택 소유 비용을 산정함에 있어, 보험 가격이나 재산세 규모는 커뮤니티와 위치에 따라 달라진다”고 로스는 설명한다. 이주할 지역의 세무국(tax office)이나 조세 사정인(assessor)에게 재산세율을 확인하고, 사고자 하는 집의 감정가에 비추어 실제 세액을 계산해 볼 필요가 있다. 주나 시별로 재산세는 크게 달라질 수 있음에 유념한다.
04 얼마나 오래 거주할 계획인가?
로스는 또한, 주택 구매를 계획하고 있다면 적어도 2,3년은 거주해야 손해를 보지 않을 것이라고 말한다.
“집을 살 때 뿐 아니라 팔 때도 비용이 발생함을 잊지 말라”는 것이다.
주택 구매 비용에 클로징 비용과 다운페이가 있다면, 판매 비용에는 부동산 중개인 수수료가 있다. 즉 중개인에게 보통 판매가의 6%를 지불해야 하는데, 주택 가격 상승분이 매년 4%~5% 정도인 것을 고려하면 구매한 집에서 몇 년은 살아야 이러한 판매 비용을 회수할 수 있다는 논리이다.
“한 곳에서 5년~10년 이상 살 것이라고 확신이 들면, 그 때는 유의미한 부의 창출을 기대할 만하다”고 설명한다.
이에 더해, 최소 2년간 거주할 것이라는 확신이 없다면 렌트를 추천하고, 모아둔 다운페이나 클로징 비용은 실제 구매 시점이 오면 쓸 수 있도록 보유해야 한다고 조언한다.
05 주택 개보수의 자유가 어느 정도로 중요한가?
벽을 허물거나, 타일을 새로 깔거나, 대담한 벽지를 시도해 보고 싶어 몸이 근질거리는 타입이라면? 굉장히 오픈 마인드인 집 주인을 만나는 경우를 제외하고는, 렌트보다 자가 주택이 적합하다. 내 집을 갖는다는 것은 취향대로 마음껏 고치고 꾸밀 수 있는 자유가 생김을 의미한다.
버몬트 주 벌링턴 소재 Re/Max North Professionals의 소유주이자 브로커인 리치 가드너는 “자가 주택의 개념을 매우 중요하게 생각하거나 손수 땀 흘려 고쳐 주택 가치를 높이고자(sweat equity) 하는 사람이라면, 집 장만이 나은 선택일 수도 있다”고 설명한다.
06 주택 유지관리 각오가 되어 있는가?
렌트 세입자로서 누리는 특혜 중 하나가, 관리 업무나 귀찮은 집안 일이 대부분 집 주인 책임이라는 것이다.
“렌트에서 자가 주택으로 전환하는 경우 집 관리의 의무가 발생하는데, 생각보다 꽤 많은 돈이 들어갈 수 있다”고 체이스 은행의 마이클 해몬드 자문은 말한다.
화재 경보기 교체나 눈 치우기 같은 일반적인 책임에서부터 수도관 파열이나 파운데이션 이상 등의 대형 문제에 이르기까지, 집 소유에는 아주 긴 ‘할 일 목록’이 따라온다. 금전적 비용 뿐 아니라 시간 소모도 만만치 않다.
07 주택 시장 변동성에 개의치 않는가?
지금 현재는 부동산 시장 열기가 뜨거워도, 계속 그럴 것이라는 보장은 없다.
Re/Max North Professionals의 데이빗 파슨스는 “주택 시장은 등락이 있기 마련이다. 역사적으로 미국에서 주택은 탁월한 투자처였지만, 가격이 내려가는 시점도 반드시 있다”면서, “어느 시장이나 오르고 내리는 움직임은 불가피한데, 이것이 불안한 사람은 렌트가 좀 더 마음이 편할 것”이라고 덧붙였다.
부동산 파트너 편집팀
