경기침체와 경기부양책 그리고 긴급 금리인하 조치가 겹치면서 2008년 대공황이 되풀이되는 것처럼 보였지만 2008년의 데자뷰가 주택시장까지는 미치지 못했다. 적어도 아직까지는 말이다. 과거 대공황(Great Recession)은 주택시장을 강타했고 주택가격은 장기간 하락세를 유지했다.
그런데 이번 팬데믹 상황 속에서는 미 전역에서 주택구매가격이 사실상 상승하고 있다.
지난 6월 모든 주택 유형의 기존주택 중간가격(median existing-home price)이 2019년 6월(285,400달러)보다 3.5% 올라 295,300달러를 기록했으며 이러한 가격 상승은 거의 모든 지역에서 일어났다. 이로써 6월은 전년도 대비 가격이 연달아 증가한 100번째 달로 기록됐다.
부동산중개사협회(National Association of Realtors)의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 “주택가격은 코로나19봉쇄 정책이 시행되는 중에 올랐고 대량 구매자들의 경쟁과 심각한 공급 부족으로 인해 더 많이 오를 수 있다”라고 진단하며 코로나 팬데믹 이전부터 재고 부족이 이미 문제가 되었던 점을 되짚었다. 6월 매매된 주택의 62%는 매물로 내놓은 지 한 달도 안돼 팔렸고, 주택 판매율이 기록적인 속도로 반등하여, 팬데믹으로 이전 3개월 연속 판매율이 감소한 것과 큰 대조를 보였다.
그러나 일부 부동산 전문가들은 코로나바이러스 확진 사례의 급증과 계속된 경제적 불확실성이 주택시장의 기세를 꺾을 수도 있다고 우려했다. 주택가격은 언제까지 오를까? 주택 전문가들의 분석과 예측을 살펴본다.
부동산 파트너 편집팀
알리 울프(Ali Wolf)
부동산 데이터 분석 및 컨설팅 회사 메이어스 리서치(Meyers Research) 수석 경제학자
전망_ 메이어스 리서치는 주택가격이 작년에 비해 2%에서 4%사이로 상승할 것으로 예상하고 있으며 첫 주택 구입자들을 위한 주택(entry-level home)이 그 선두에 설 것으로 내다보고 있다.
분석_ 경기 침체와 코로나 팬데믹 그리고 타격을 받은 소비자 신뢰 지수가 더없이 안 좋은 상황을 만들어내면서 주택 판매는 3월과 4월에 둔화되었다. 하지만 미국인들이 집에서 보내는 시간이 늘어가면서 많은 이들이 새로운 라이프스타일에 적응하기 위해서는 완전히 다른 공간이 필요하다는 것을 깨달았다. 이러한 깨달음과 함께 믿을 수 없을 정도로 낮은 모기지율 덕분에 수요가 급격히 반등했는데, 시중에 나와 있는 주택의 수가 현저히 적다는 크나큰 문제가 남아 있다. 이는 과잉 공급이 주택가격 폭락의 원인 중 하나를 차지했던 대공황 때와는 정반대의 문제라 할 수 있다. 공급과 소유 사이에 불일치가 계속되고 특히 첫 주택 구입자들을 위한 주택(entry-level home)에서 그 차이가 심할 것이므로 주택가격이 2019년보다 더 높은 수준에서 2020년을 마감할 것으로 예측한다.
셀마 헤프(Selma Hepp)
부동산 데이터 분석 제공업체 코어로직(CoreLogic) 차석 경제학자
전망_ 내년 중반까지 주택가격 상승이 둔화될 것으로 예상한다.
분석_ 주택가격 하락의 위험은 주로 실업, 7월 말에 닥친 실업수당 확대의 종료, 최근 미 전역에서 일어난 코로나19의 재확산과 같은 경제적 요인에 의해 촉발된다. 예상했던 불경기의 영향이 주택시장 전체에 걸쳐 나타나기 시작하고, 주택가격은 2020년 가을부터 2021년 5월까지 하락할 것으로 예측한다.
로버트 디에츠(Robert Dietz)
미국 주택건설업협회(National Association of Home Builders) 수석 경제학자
전망_ 주택가격은 2021년에 상승할 것이나 그 상승률은 물가상승률보다 낮을 가능성이 높다.
분석_ 미국 내 주택 부족으로 인해 주택가격이 크게 하락할 것으로 예상하지는 않는다. 현재의 경기 둔화는 주택가격이 큰 폭으로 하락했던 대공황 때의 경기 둔화와는 매우 다르다. 당시에는 압류가 대거로 이뤄지고 이러한 상황이 반복되면서 더 많은 재고가 시장에 쌓여 주택가격이 한층 더 하락하게 되었다. 최근 몇 년간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 가까이 더 빨리 오른 때도 있었으나 이러한 상승세는 경기 침체의 과정에서 일어나는 자연스러운 결과일 뿐이며 앞으로는 둔화될 것이다. 더 많은 밀레니얼 세대가 주택 구매의 황금기인 30대에 접어들고 있다. 사람들이 고밀도의 거주 환경을 꺼림에 따라 지역적으로도 흥미로운 형세가 펼쳐지고 있다. 교외의 내부와 외부 및 준교외 그리고 심지어는 농촌에 대한 수요가 더 높게 나타나고 있다. 이처럼 확실한 수요는 주택가격에 긍정적인 요인으로 작용할 것이다.
제프 터커(Jeff Tucker)
온라인 부동산 시장 질로우(Zillow) 경제학자
전망_ 주택가격은 내년에 3.2% 상승할 것이다.
분석_ 위의 전망은 주택시장에 존재하는 두 대항적인 힘을 분석한 결과이다. 우선 계속해서 높은 수준을 유지하는 실업률은 결국에는 주택에 대한 수요를 저하시킬 것이고 그로 인해 일부 주택소유주들은 내년 봄에 헐값판매를 하거나 압류를 당하게 될 것이다. 한편 심각하게 부족한 주택시장 재고는 구매자들이 제한된 동일한 선택지를 놓고 경쟁하게 만듦으로써 판매자들이 현재로서는 협상에서 우위를 차지하게 해준다. 전반적으로 봤을 때 재고는 충격적일 만큼 적고 첫 주택을 사는 황금기에 들어서는 밀레니얼 구매자들이 충분히 있으며 이자율 또한 사상 최저치를 기록하고 있기 때문에 이번 불경기에는 주택가격이 떨어지지 않을 것이다.
조지 라티우(George Ratiu)
주택 매매 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com) 선임 경제학자
전망_ 주택 공급이 수요에 뒤처질 것으로 예상되므로 주택가격은 2020년 가을과 겨울 상승세를 유지할 가능성이 크다.
분석_ 부동산 시장은 주택가격을 더 높이고 있는 몇 가지의 긍정적인 교차적 흐름으로 혜택을 보고 있다. 7월까지 실업수당에 의지하던 미국인의 수가 1,600만명을 웃돌고 있지만, IT의 발전 덕분에 더 많은 근로자들이 지난 몇 개월동안 재택 근무를 계속할 수 있었고 이로 인해 더 높은 실업률을 피할 수 있었던 것으로 생각된다. 여전히 직장이 있고 일할 수 있는 대다수는 팬데믹 이후의 새로운 일상(new normal)을 향해 나아가며 격리로 인해 연기해야 했던 계획들을 실행하려 하고 있다. 이러한 계획들에 더불어 이자율까지 최저치로 떨어지면서 미 전역에 걸쳐 주택 수요가 급증하고 있다. 2020년 주택시장의 가장 큰 어려움은 극도로 빠듯한 주택 공급이다. 상당 수의 구매자들이 주택시장으로 돌아왔으나 판매자들은 둔화된 경기의 불확실성에 뛰어들기를 주저해왔다. 판매 중인 주택 수가 지난 몇 개월간 두 자릿수로 줄어들면서 호가는 팬데믹 이전보다 훨씬 더 빠르게 상승했다.
브래드 헌터(Brad Hunter)
부동산 자문업체 RCLCO Real Estate Advisors 상무이사
전망_ 싱글 패밀리용 주택가격은 올해까지는 비교적 일정하게 유지되다가 2021년부터 상승세를 타고 있는 평균 주택가격에 서서히 편승하기 시작할 것이다.
분석_ 물론 평균가격에는 오해의 소지가 있다. 1급 주거지의 1급 주택 단지는 여전히 강세를 보일 것이므로 중간 가격대의 일부 낮은 부분을 상쇄시킬 것이다. 또 여러 대도시권 가운데에도 많은 차이가 있을 것이다. 경제와 주택 공급의 영향은 라스베가스, 디트로이트, 뉴욕 그리고 마이애미에서 각기 다 다를 것이다. 신축주택 건설의 평균 비용은 압류가 시작되어도 전혀 떨어지지 않을 가능성이 있다. 이러한 위기에 접어들면서 주택 공급과 신축주택의 건설은 가구형성과 대체수요의 속도를 따라잡지 못했고, 이러한 상황을 견주어 볼 때 신축 주택가격과 수요는 앞으로도 몇 년 동안 계속해서 오를 것이다. 신축주택을 구매하는 이들은 대개 경제적 수준이 높아 연일 보도되고 있는 강제 해고에 영향을 적게 받는다. 이들은 더 안정된 직업을 가지고 있고 저축해 놓은 자금도 많으며 대다수가 주택시장의 굳건한 반등에 한 몫을 했다. 사람들은 집을 도피처로 생각하는데, 현재는 보건 위기와 자택대피령으로 인해 이러한 생각이 더욱 더 확고해졌다. 또 신규 주택들이 코로나 이전에는 흔치 않았던 매력적인 건강 보호 기능까지 제공하기 시작하면서 새로 지은 주택에 대한 수요가 한층 더 커질 여지가 있다고 예상된다.
