GoldenMinds Insurance Group 공동 대표이사·세일즈총괄
리스크 컨설팅·법률·계약 검토 분야 경력
텍사스 어스틴 주립대학교 법학 학사
“건물 보험은 들어놨으니 걱정 없습니다.”
스트립몰이나 상가 건물을 소유한 분들께 가장 자주 듣는 말입니다. 그런데 실제 클레임에서는 보험이 아예 없어서보다, 가입해 둔 보험이 건물의 현재 상황과 맞지 않아서 문제가 되는 경우가 훨씬 많습니다. 매입 당시 가입한 보험을 몇 년째 그대로 갱신하고 있다면, 다음 네 가지를 꼭 점검해 보시기 바랍니다.
1. 내가 직접 운영하는 공간은 따로 보장받아야 합니다
상가 건물주가 주로 가입하는 LRO(Lessor’s Risk Only), 즉 ‘임대인 전용’ 보험은 건물 자체와 주차장·통로 같은 공용 공간에서 생기는 건물주의 배상책임을 보장합니다. 하지만 건물주가 한 칸에서 직접 식당이나 미용실을 운영한다면, 그 영업에서 생기는 손님 부상이나 소송은 LRO로 보장되지 않는 것이 일반적입니다. 이 경우 해당 사업체가 세입자로서 별도로 유지하는 사업자 종합보험(Business Owner’s Policy)이 반드시 필요합니다. LRO 하나로 건물과 영업이 모두 해결된다고 생각하시는 경우를 자주 보는데, 건물 보험과 영업 보험은 엄연히 다른 보험입니다.
2. 세입자 변경과 공실(Vacancy)도 보험사가 알아야 합니다
옷가게가 나간 자리에 식당, 바(Bar), 전자담배 가게 등이 들어오면 건물의 화재·배상 위험은 완전히 달라집니다. 업종 변경을 알리지 않으면 클레임 시 고지 의무 위반 문제가 제기될 수 있고, 식당이 들어오면 후드 소화 시스템의 정기 점검을 조건으로 하는 특약(Protective Safeguards)이 붙는 경우도 많습니다.
반대로 세입자가 빠져 건물이 비는 것도 위험합니다. 약관에 따라 다르지만, 대부분의 상업용 건물 보험은 건물이 60일 넘게 연속으로 공실 상태이면 기물 파손, 유리 파손, 스프링클러 누수, 도난 등의 손해를 보상하지 않고, 그 밖의 손해도 보상액을 15% 감액합니다. 특히 건물주의 경우 전체 면적의 31% 이상이 임대되어 실제 영업 중이지 않으면 ‘공실’로 간주될 수 있습니다. 세입자가 나간 뒤 새 세입자를 찾기까지 두세 달은 금방 지나갑니다. 세입자가 여럿 빠졌다면 공실 특약(Vacancy Permit) 등을 미리 상의하십시오.
3. 보상 기준: RCV인가, ACV인가
같은 피해라도 보상 기준에 따라 받는 금액은 크게 달라집니다. 재조달가액(Replacement Cost Value, RCV)은 손상된 부분을 현재 가격의 새 자재로 다시 짓는 비용을 기준으로 보상합니다. 반면 실제현금가치(Actual Cash Value, ACV)는 그 비용에서 사용 연수에 따른 감가상각을 뺀 금액만 보상합니다.
예를 들어 15년 된 지붕을 교체하는 데 20만 달러가 든다면, RCV로는 공제액을 제외한 대부분을 받을 수 있지만 ACV로는 감가상각을 빼고 그 절반에도 못 미칠 수 있습니다. 보험료를 아끼려고 ACV를 선택했거나 지붕만 ACV로 바뀐 경우도 많으니 증권을 꼭 확인하십시오. 참고로 RCV라도 보험사는 보통 감가상각을 뺀 금액을 먼저 지급하고, 실제 수리를 마친 뒤에 나머지를 지급합니다. 보험 금액 자체도 매입가가 아니라 현재 재건축 비용 기준인지 함께 보셔야 합니다.
4. 오래된 건물이라면 Ordinance or Law 보장을 확인하십시오
오래된 건물이 손해를 입어 수리할 때는 현재 건축 법규(Building Code)에 맞춰 전기, 배관, 소방, 장애인 접근 시설 등을 함께 업그레이드해야 하는 경우가 많습니다. 손해가 일정 비율을 넘으면 남은 부분까지 철거하고 새로 지어야 한다는 시 조례도 있습니다. 예를 들어 1980년대에 지은 상가가 화재로 크게 손상되었는데 시에서 건물 전체를 현행 법규에 맞추라고 요구한다면, 늘어나는 공사비는 수십만 달러에 이를 수 있습니다.
문제는 기본 건물 보험이 이러한 법규 준수 비용을 보장하지 않거나 매우 제한적으로만 보장한다는 점입니다. Ordinance or Law 특약이 없다면 손상되지 않은 부분의 가치 손실, 철거 비용, 법규에 맞춰 짓는 데 드는 추가 비용을 고스란히 건물주가 부담해야 할 수 있습니다. 건물이 오래될수록 반드시 필요한 보장입니다.
매년 갱신 때 함께 점검하세요
건물은 그대로여도 건물 안의 세입자와 위험은 계속 바뀝니다. 매년 보험 갱신 시점에 현재 세입자 목록(Rent Roll)과 공실 현황, 보상 기준과 특약을 보험 에이전트와 함께 대조해 보시기 바랍니다. 사고가 난 뒤에는 바꿀 수 없는 것들입니다. 지금의 보험이 우리 건물의 현재 모습에 맞게 설계되어 있는지 확신이 서지 않는다면, 사고가 나기 전에 미리 점검해 보시길 권합니다.
