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우리는 종종 주식은 “어떤 종목을 사야 하나?” 부동산은 “어디를 사야 하나?” 라는 질문을 한다. 누구나 부자가 되기 위해 투자를 잘 하고 싶어 한다. 그런데 어떻게 해야 투자를 잘하는 것일까?

우리는 누구나 하루 24시간이라는 중요한 시간 자산을 가진 투자자이고, 이 시간 자산을 어떻게 활용하고 투자하는가에 따라 인생의 투자 수익률이 크게 달라진다.

“저는 회사 다니면서 적금이나 예금만 들고 있는데요?” 이렇게 말하는 직장인도 자신의 시간자산을 회사에 투자하고 있다. 아쉽게도 노동소득을 벌어다주는 시간자산은 시간이 갈수록 힘을 잃게 되므로, 자신의 시간을 더 현명하게 투자해서 노동소득 뿐만 아니라 현금이 만들어질 수 있는 다른 자산을 계속 모아가야 한다. 

그렇다면 투자란 무엇일까? 내가 산 가격보다 오르면 다행스럽게 여기며 재빨리 팔아서 매각차익을 보는 것이 투자일까? 이런 거래는 항상 성공할 수도 없거니와 거래비용과 시간이 많이 소요돼 기대수익을 낮추기 쉽다. 

투자의 핵심은 시세차익에 의존하는 것이 아니라 현금흐름이 만들어지는 자산을 모아가는 데 있다.

많은 사람들이 투자에 대해 이야기하지만, 일반적으로 투자의 가장 기본적인 개념은 자산을 늘리는 모든 행위라고 할 수 있다. 여기서 자산은 돈 자산과 시간 자산을 포함한 모든 자산을 의미한다. 

흔히 자산을 이야기할 때 돈 자산만을 말하는 경우가 많지만, 시간은 우리가 가진 가장 값진 자산 중 하나다. 

이 시간 자산을 늘려가는 것도 투자다. 그렇다면 자산을 어떻게 늘려야 경제적 자유를 얻을 수 있을까? 

어린 시절 들었던 ‘황금알을 낳는 거위’ 우화를 떠올려보자. 농부는 자신이 기르던 거위가 황금알을 낳는다는 것을 발견하고 기뻐하지만, 거위 뱃속에 더 많은 황금알이 들어 있을 것이라 생각하고 배를 갈라버린다. 

당연히 거위의 뱃속에는 황금알이 없었고, 황금알을 낳는 거위도 사라져버렸다. 이를 투자에 접목해보면 ‘거위 = 자산’이고 ‘황금알 = 현금흐름(Cash Flow)’이라고 할 수 있다. 

위 우화는 농부의 성급함이 일을 그르친다는 것에서 마무리되지만, 농부가 거위를 이용해 황금알을 얻는 방법은 크게 3가지가 있다.

1. 거위가 황금알을 낳는다. 

2. 거위를 키워서 판매한다.

3. 거위를 키워서 레버리지를 일으킨다. 

현실에서는 황금알을 얻는 것과 거위를 잘 키우는 것이 동시에 일어나는 경우가 많다. 

투자 현금흐름에 집중하는 투자란 무엇인가? 투자할 수 있는 자산의 종류는 주식, 부동산, 암호화폐, 예술작품, 저작권 등 무궁무진하다. 즉 거위의 종류 가운데에서 농장을 효과적으로 운영하기 위해 우리가 집중해야 하는 것은 거위가 낳아주는 황금알, 즉 현금흐름이다. 

현금흐름을 만드는 자산에 집중할 때 안정적이고 지속적인 투자를 할 수 있기 때문이다. 

현금흐름에 집중하는 투자는 어떤 것일까? 누군가에게 무엇을 제공하고 그에 대한 보상으로 현금흐름을 갖게 되는 투자다. 

거위를 잘 키우면서, 동시에 거위를 통해 황금알을 얻을 수 있는 투자인 것이다. 회사원은 자신이 가진 시간자산을 회사에 제공하고 그에 따른 보상으로 월급을 받는다. 

부동산 소유주는 세입자에게 자신의 부동산을 일정기간 사용할 수 있는 권리를 주고 월세를 받는다. 

현금흐름을 얻는 기본적인 방법은 황금알을 낳는 거위를 꾸준히 모아가는 것이다. 거위가 낳은 황금알을 잘 모았다가 우량거위를 한 마리 더 사고, 이제 두 마리가 낳는 황금알을 모아서 세번째 거위를 사고…. 

이처럼 황금알을 낳는 거위들을 꾸준히 모아가면 어느새 농장주는 많은 황금알을 모을 수 있게 된다. 

농장주로서 거위들이 잘 크도록 보살피면 황금알을 쑥쑥 낳아 주거비용, 자녀 교육비, 휴가비용 등을 해결해주며 전반적인 삶의 질을 업그레이드해줄 것이다. 

그래서 거위의 시세에 집중하기보다는 황금알을 모아 한 마리씩 사 모으면, 현금흐름을 가져오는 자산이 늘어나서 안정적인 현금흐름을 즐기는 투자를 하게 된다. 

유동성이 많고 인플레이션이 진행되고 있는 지금은 수익형 부동산 보유가 인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락을 헤지(Hedge·위험회피) 하는 가장 좋은 수단이 될 수 있다. 

건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다. 이 점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다. 

물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다.

우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 

레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다. 

패시브 인컴이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 

돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, 머니 워킹 메커니즘(Money Working Mechanism)의 대표적인 방법이 바로 투자(Investment)다. 

사람이 일 해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다. 

만일 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다. 

요즘 한국에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 저축했는데, 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세 난민신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.  

중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속회되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다. 이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 

현금흐름(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안이라는 것을 명심하자.

상업용 투자 전문가