월세 부동산은 ‘제 2의 월급통장’이지만 정년이 없다는 점에서 ‘평생 마르지 않는 샘’이라 할 수 있다. 고정적인 수입이 창출되고 자녀에게 상속도 할 수 있는 월세 부동산의 인기는 100세 시대를 맞아 더욱 더 높아지고 있다. 비교적 안정적인 직업을 갖고 있는 전문직 종사자나 자영업자 들에게도 월세 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
월세 부동산은 요즘처럼 저금리 시대일수록 구입하기가 유리하다. 대출 이자가 싸서 자금을 마련하기가 쉬운데다 임대수익률이 은행 이자율보다 훨씬 높기 때문이다. 2015년 말부터 시작된 연준의 ‘양적 축소’와 금리 인상 기조, 최근의 미중 무역전쟁 등으로 인한 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고, 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다. 연준이 기준금리를 동결하고 앞으로 금리 결정에서 인내심을 보일 것이라고는 하나, 예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 만큼 보유가치가 높은 수익형 상품을 노려야 한다. 이렇게 앞으로의 시장 상황이 불투명할 때는 시세 차익 투자보다는 월세 부동산 투자가 안전하다. 시세 차익 투자는 가격이 오르지 않으면 낭패를 볼 수 있지만, 임대 수입은 시장 상황과 관계없이 꾸준히 창출될 수 있기 때문이다.
시세 차익 투자는 앞으로의 부동산 시장이 호황이라는 점을 전제하기 때문에 불확실한 투자라고 할 수 있다. 3년 후 또는 5년 후의 시장이 어떠할지 정확히 예측 할 수 있는 사람은 거의 없기 때문이다. 하지만 월세 부동산 투자는 계산에 의한 투자가 가능하기 때문에 불확실성이 개입할 여지가 별로 없다. 수요와 공급에 따른 시장 법칙에 의해 임대수익률이 결정되기 때문에 그 부동산의 가격을 비교적 정확히 계산할 수 있다. 또한 그 지역의 시장환원율(기대수익률)을 파악하면 사려고 하는 부동산이 고평가되어 있는지 저평가되어 있는지를 알 수 있고, 구매할 만한 가치가 있는 물건인지를 판단할 수 있다.
그럼에도 월세 부동산 투자를 망설이는 대부분의 사람들은 시세 차익과 같은 ‘한방’이 없다고 말한다. 주택과 같은 것은 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 이익을 남길 수 있지만 월세 부동산은 가격이 많이 오르지 않는다고 알고 있다.
그러나 월세 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산 가치 증식에 따른 시세 차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자 대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다. 임대료가 상승하려면 수요에 비해 공급이 부족하고, 유동인구가 늘어나야 한다. 월세 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구 유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할 만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 인구 유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.
이와 같이, 꼬박꼬박 임대료가 나오는 월세 부동산이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특히 도심 인기지역 꼬마 빌딩과 중소형 상가는 안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 중소형 상가 부동산들이 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기 식 투자에 가세했기 때문이다. 편리한 교통이나 접근성, 주변 환경 요인이 불황기 투자에 유리하게 작용하였다. 불확실한 시세차익을 기대하기보다 수익률에 입각해 투자한 것에 투자한 것이다. 중소형 상가는 불황 여파에서 한발 비켜서 있다는 점과 실수요가 시장을 떠받치고 있기 때문에 비수기에도 가격이 강한 하방경직성을 보인다.
안전한 월세 부동산을 고르려면 땅을 사서 새로 건물을 짓는 것 보다는, 이미 임차인이 차 있어 클로징 하는 날 부터 안정적인 임대료 수입이 또박또박 들어 오는 상가투자가 유리하다. 수익률과 Tenant Payment History를 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있기 때문이다. *
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
