부동산 시장에서 가장 신뢰를 얻고 있는 사이클이 있다면 바로 ‘한센 주기설’이다. 최근 우크라이나와 러시아의 전쟁, 원자재 가격 급등, 경기 침체 우려 등으로 부동산 가격이 하향세를 보이고 있다. 부동산 투자에 나서는 사람들의 수도 줄고 있는 상황이다. 지금까지는 한없이 올라왔던 부동산이 과연 정점을 찍은 걸까? 이에 오늘은 부동산 사이클의 법칙에 대해 알아 보기로 하자.
한센주기(Hansen Cycle) 뜻
한센주기는 미국의 경제학자인 한센이 주장한 부동산 사이클이다. 결론부터 말씀드리면 한센주기는 17, 18년을 주기로 부동산과 건설 시장의 상승과 하락이 반복한다는 이론이다. 역사적으로 미국의 부동산 시장의 흐름과 한센주기가 제법 일치했기 때문에 큰 신뢰를 얻고 있는 이론이다.
과거 한센주기설로 본 부동산
한센은 한센주기설을 1965년 발표했다. 19세기 후반부터 20세기 중반에 걸쳐 미국의 부동산 가격 흐름을 연구하였다. 그 결과 부동산과 건설 경기가 17-18년 주기로 움직인다는 사실을 밝혔다. 이에 따르면 부동산 시장은 특정 기준 시점에 정점을 찍고 4-5년 간 하락하는 추세가 이어진다고 한다. 이후 나머지 기간은 조정과 상승을 반복하는 변동성 구간이다.
한센주기설로 최근 부동산 시장을 파악해 본다면 1990년에 부동산이 최고점을 찍고 하락세로 돌아섰고, 17년 뒤인 2007년에도 부동산 호황이 찾아왔었다. 그 이후 2008년 금융위기로 부동산 가격이 폭락을 했고, 그로부터 2012년까지 부동산 시장은 지속적으로 하락했다. 그 뒤로는 상승과 하락을 반복하는 조정 구간이 찾아왔다.
부동산 경기는 10년 주기가 있어서 호황기 조정기 불황기가 돌고 돈다고 한다.
부동산 경기 사이클에 대한 학문적 논의는 1960년대 시카고의 호머 호이트 교수가 시작했다.
1833~1930년 약 100년 동안 시카고 땅값의 등락을 기초로 한 호이트 교수의 연구에 의하면 부동산은 평균 약 18년 주기로 준비기 성장기 호황기 정점기 반전기 단기 불황기 전면적 침체기 재조정기 등 20여 단계로 움직인다고 한다.
부동산 주기는 워낙 천천히 움직여서 평상시에는 잘 모르다가 정점에서 반전할 때 깨닫게 된다. 또 불황기에 부동산을 구입하여 가장 많은 수익을 얻는 이들이 전문가가 아니라 현금을 가장 많이 갖고 있는 사람들이었다.
경기가 좋아지기 시작하는 시점에는 땅이나 부동산의 임대료가 가파르게 상승한다. 임대료는 이미 2014년부터 빠르게 상승했다. 그런 다음 기존 건물의 매매가가 상승하고 새로운 건물이나 주택을 많이 짓게 된다. 아시다시피 2010년 초까지 신규 주택 짓는 것을 포기했던 많은 건설회사들이 2014년부터 새집을 대거 짓기 시작했다.
그다음 단계에는 대출 융자가 용이해져 주택뿐 아니라 아파트 비즈니스 건물 등의 신규 착공이 늘어나고 그 규모도 커졌다. 또한 낮은 이자율이 부동산 시장의 활황에 불쏘시개 역할을 했다.
이때부터 부동산 가격이 가파르게 상승하게 되고 재융자와 라인 오브 크레딧을 통해 부동산으로부터 캐시아웃을 해서 재투자하는 상황이 되면 이때가 부동산 거품이 끼는 이른바 버블 시점인 것이다. 그런 다음 부동산 정점기를 지나자마자 일시적인 부동산 침체기가 온 다음 상당한 긴 기간의 부동산 하강기가 시작된다고 했다.
본격적인 하강 국면에서는 가격이 폭락하고 차압 및 숏세일이 늘어나며 부동산 경기뿐 아니라 경제 전반에 먹구름이 낀다. 이후 거품이 빠지면서 시장은 다시 회복기를 준비한다.
호이트 교수의 연구를 잘 이해하고 부동산 경기를 주의 깊게 관찰하면 투자에 큰 도움이 되리라고 생각된다.
여러 부동산에 관한 이론들이 존재한다. 10년 주기설, 한센 주기설, 8년 부동산이론.. 등등 부동산 투자를 하는 사람들이라면 한번쯤은 다 들어봤을 법한 내용이다. 하지만 이것은 과거 데이터를 참고해서 만든것일 뿐 앞으로 어떻게 될지는 누구도 알지 못한다. 다만, 한가지 확실한 것은 모든 이론은 전부다 우상향 한다는 것이다. 자본주의 사회에서 자산의 가치는 상승과 하락을 겪지만 시간이 지나 10년간 20년간의 그래프를 보면 항상 우상향 해왔다는것을 알 수 있다.
미국의 물가상승률 기준을 정한것만 봐도 알수 있다. 미국의 경우 매년 2.5%의 물가상승률 목표를 정하고 있다. 이는 무엇을 뜻하는가? 물가는 항상 오르고 있다는 것이다.
단순히 생각해서 건물 하나를 짓는데도 콘크리드, 철근 가격은 내려간 적이 별로 없다. 항상 자재비는 올라가고 있는데 부동산 가격이 장기간 하락한다? 이는 있을수 없는 일이라 생각한다.
투자에 있어 정답은 없다. 다만 한가지 확실한 것은 가장 좋은 투자는 오래 묵히면 반드시 내 자산의 가치는 상승한다는 것이다.
1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 가격은 끝도 없이 추락했다. 당시 대부분의 사람들은 그 때가 부동산 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 사실을 몰랐다. 지나고 난 후에야 다들 ‘그 때 샀어야 했는데’ 하고 후회한다. 15년 만에 다시 찾아온 이번 기회를 우리 모두 지혜롭게 잘 활용하자.
부자가 된 사람들은 모두가 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다.
반면 부동산 하수는 시장이 달아올라 가격이 올라간 업종이나 매물을 남들 따라 매수해 상투를 잡아 손해보는 경우가 대부분이다. 이들은 부동산값이 하락하면 좀 더 떨어질 것이라고 생각하고는 좀처럼 매수에 나서지 않는다. 그렇게 매수시점을 놓치고 부자가 될 수 있는 기회를 실기해 버린다.
부자들은 모두 역발상 투자가였다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 갖자.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
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* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
