부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 노후대비를 위해 부동산을 장만했더라도 긴급한 일이 발생해도 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 투자법이다. 이에 현금화하기 쉬운 잘 팔리는 부동산에는 어떤 특징들이 있는지를 살펴보기로 하자.
첫째, 배후 수요가 풍부한 부동산이 현금화하기 쉽다. 지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다. 수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후 수요가 풍부하고 인구 유입도 활발해 대단위 신규 주택들이 들어서며 그에 따라 주변의 리테일 상가들도 발전하게 된다. 대표적인 예로, 최근 10여년동안의 프리스코, 사우스레이크, 맨스필드 지역의 발전을 들 수 있다. 그 지역을 대표하는 곳이나 종목을 고르는 게 현금화하기 쉽고 갈아타기도 유리하다. 최고의 지역에 속해 있는 랜드마크 부동산은 입지여건이 뛰어나고 규모가 크고, 인지도가 높아 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 한다. 가격이 조금 비싸더라도 수요층이 다양하고 두텁기 때문에 환금성이 월등하다. 따라서 지역 대표 부동산은 주변 2~3류 지역보다 같은 조건에서도 시세가 높게 형성돼 쉽게 현금화하기 쉬운 특징이 있다.
둘째, 30 -40대 연령층 인구가 느는 곳의 부동산에 투자해라. 50-60대의 장년층 지역보다는 30 – 40대의 인구가 계속 유입되는 지역이 투자지역으로 유망하다. 부동산의 수요가 늘어 손 바뀜이 잦은 곳은 대체로 꾸준히 인구가 늘어나는 젊은 도시이다. 과거 수년간 인구가 늘어나고 있는 카운티나 시는 가격 상승 여지가 높다. 인구가 몰리는 지역은 인구집중 흡수요인인 기반사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 활발하게 진행되는 곳이다. 인구 증가지역은 부동산값이 오를 가능성이 높으며 실수요자들이 유망한 투자대상지로 꼽는다.
셋째, 교통여건이 개선되는 지역도 중장기적으로 환금성이 점차 양호해지는 경향이 있다. 도시 간의 접근성은 부동산 값을 좌우하는 중요요소이다. 이동시간이 짧아질수록 가격 수준이 높게 형성되어 실수요자를 끌어들이기 쉽다. 달라스를 정중앙에서 남북으로 관통하고 있는 노스톨웨이의 프리스코 지역과 380선상까지의 연장은 그 대표적인 예이다.
넷째, 투자 예상지역 내 수급동향도 부동산의 환금성에 미치는 영향이 크다. 수년간 가격 싼 양질의 부동산의 공급이 줄거나 건축허가 면적이 줄어들면 부동산 가격의 완만한 상승과 함께 수요가 늘어난다. 하지만 급매물이 급증하거나 특정 지역에 입주 예정 대단지가 있어 입주가 동시에 이루어지면 공급과잉 현상이 빚어진다. 공급이 많으면 대부분 부동산을 장만해 집값 하락을 부추기는 계기가 될 수 있다.
부동산은 살 때보다 팔 때가 더 문제다. 원하는 때에 빨리 팔릴 수 있는 종목에 돈을 묻는 것이 중요하다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 조심해야 한다. 잘 팔릴 부동산은 불황에 강한 부동산이다. 환금성이 좋은 부동산을 고르려면 당장의 싼 가격에 초점을 맞추기보다 가치 할증을 따져보고 투자해야 한다. 나중에 되팔 때 장기적으로 유리한 점과 어떤 면이 차별적 가치가 뛰어난 지를 부각할 수 있어야 한다. 부동산 침체기로 갈수록 부동산 수요자들의 관심은 싼 가격에 치우치고 다른 요소들은 간과할 수 있다. 따라서 수요자들이 얻을 수 있는 극대화된 효용을 기준으로 부동산의 가치를 제대로 인식할 지부터 미리 따져봐야 한다.
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
상업용 투자 전문가 에드워드 최
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