[ 부동산 ] 에드워드 최 부동산 재테크
바이든 행정부의 잇단 대규모 경기부양책과 코로나19 백신 보급에 따른 빠른 경제회복으로 인한 급격한 인플레이션 우려가 현실화되는 분위기다.
특히 일반 시민들이 피부로 체감하는 식료품, 가전 등의 가격이 빠르게 상승하고 있다고 월스트릿 저널(WSJ)이 보도했다.
경제 지표상으로도 인플레이션에 대한 우려가 커지고 있다. 1분기 미국 경제성장률은 연율 6.4%로 집계됐다. 3월 개인소득은 정부의 재난지원금 덕분에 21%나 급증했고 개인 지출은 4.2% 증가했다.
3월 소비자 물가지수(CPI)는 전년 동월과 비교해 2.6% 상승했다. 이는 2018년 8월 이후 최대폭이다.
이 가운데 정부의 천문학적인 재정지출도 인플레이션을 부추기고 있다고 WSJ는 지적했다. 지난해 2조 달러의 코로나 19 지원책을 내놓은 정부는 올해 들어 1조 9,000억 달러의 미국 구제계획을 시행 중이다.
바이든 행정부는 여기에 4조 달러 규모의 인프라 투자계획을 추가로 내놓았다.
시중에 돈이 계속 불어나고 있는데, 이는 코로나 19 확산사태에서 정부가 시중에 막대한 자금을 풀고 기업도 경제 불확실성에 대비해 유동성 자금을 확보한 데 주력한 결과로 분석된다.
여기에 부동산과 주식 등 자산시장이 과열되면서 빚을 내서 투자하는 이들이 늘어난 것도 영향을 준 것 같다. 문제는 통화량이 증가하면 자산가격이 빠르게 오를 수 있다는 점이다.
부동산 시장은 특히 다른 실물경제와 달리 공급이 탄력적으로 반응하지 못해 단기적 가격상승이 나타날 수 있다.
인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 오르는 것을 가리킨다. 즉 돈의 가치가 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한 통을 살 수 있다면 같은 100달러로 5년 후에는 반 통 정도 밖에 못 사는 경우다.
현재 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4%이면 5년 후에 돈의 가치는 약 20%인 2만 달러가 줄어든 8만 달러 정도 될 수 있다는 것이다.
은행에서 이자를 받아도 세금을 내고 나면 인플레이션도 못 따라가는 경우가 대부분이다. 이처럼 인플레이션은 화폐가치 하락을 의미하기 때문에 실물자산으로 위험을 회피해야 한다.
유동성이 많고 인플레이션이 진행되고 있는 지금은 부동산 보유가 인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락을 헤지(Hedge·위험회피)하는 가장 좋은 수단이 될 수 있다. 건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다.
이 점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다. 물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다.
돈이 스스로 일하게 하라
수익형 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산가치 증식에 따른 시세차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다.
임대료가 상승하려면 수요에 비해 공급이 부족하고, 유동인구가 늘어나야 한다. 수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다.
수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다.
인구유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.
인플레이션 때는 부채도 재산이다. 물가가 빠르게 오르며 화폐가치가 떨어지는 것이 인플레이션이므로, 부채가 있으면 부채의 실질가치가 줄어들어 돈을 버는 효과가 생긴다.
물론 이 부채를 고정금리로 갖고 있어야 한다. 변동금리면 물가상승률만큼 빠르게 금리가 올라갈 수 있다. 단 한 가지 주의할 점은 부채란 물가가 떨어지는 디플레이션 때는 실질가치가 늘어나 골치거리가 된다는 점이다.
하지만 전세계 대부분의 정부가 부채를 짊어지고 있는 현실을 고려할 때 어떤 정부도 디플레이션을 내버려두진 않을 것이다.
지금과 같은 경제위기 때 어떤 부동산 투자전략이 필요할까? 사실 정치 못지 않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다.
경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.
하지만 금융시장의 넘치는 유동성 자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산 경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성 자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다. 경제위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다.
이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 부동산 투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다.
그렇다면 어떤 방법이 있는가? 시장상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다.
이른바 ‘가치투자’인데, 쉽게 말해 ‘누구나 탐내는’ 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.
핵심상권의 수익형 부동산 투자가 답일 것
조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심상권의 유동성은 유지된다. 그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심상권의 가치는 더욱 높아지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.
* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
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