요즘 한국 부동산 시장에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 따박따박 저축을 했는데 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세난민 신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.
한 순간에 부자가 됐다는 뜻의 ‘벼락부자’에 빗대 자기도 모르는 사이에 갑자기 거지 꼴이 됐다는 의미가 담겨 있다.
그 밑바탕에는 가격이 천정부지로 치솟아 월급쟁이들에게는 그림의 떡이 된 부동산이 자리잡고 있다. 그도 그럴 것이 월급이 고작 1~2% 오르는 사이에 집값은 50~80% 폭등한 게 현실이다.
연초 5% 안팎으로 예상됐던 올해 미국 경제성장률 전망이 7% 안팎으로 무게중심을 옮겨가고 있다.
모건 스탠리는 가장 낙관적인 전망을 내놓았다. 1조 9,000억달러 규모 신규 부양법안이 의회를 통과하자 미국 경제가 곧 위기 전 수준을 회복할 것으로 전망했다. 올해 연간 성장률은 7.3%로 상향 조정했다. 특히 4분기에는 전년 동기 대비 성장률이 8.1%에 달할 것으로 낙관했다.
골드만 삭스는 올해 미국 성장률을 6.9%에서 7.0%로 상향 조정했다. 4분기 성장률은 1951년 이래 70년 만에 가장 높은 8%에 이를 것으로 전망했다.
미국 연방준비제도(연준·Fed) 등 글로벌 중앙은행들은 코로나 19가 확산한 이후 경제둔화를 막기 위해 막대한 돈을 시중에 뿌렸다. 그러나 이처럼 경기가 급격히 회복되면 풀린 돈의 위력으로 우리가 감당할 수 없는 초인플레이션이 발생할 것이라는 전망도 나오고 있다.
은퇴자들이 가장 걱정해야 하는 것은 무엇일까? 바로 인플레이션이다. 인플레이션(Inflation)이란 통화량이 증가하고, 이에 영향을 받아 화폐가치가 하락하고 상품의 물가가 전반적으로 상승하는 현상을 말한다. 키워드로 정리해보면 ‘통화량 증가→화폐가치 하락→물가상승’이라고 볼 수 있다.
보유자금을 은행의 보통예금에 예치한다면, 인플레이션 즉, 물가상승률로 인해 해를 거듭할수록 실질적인 가치가 줄어들고, 결국 투자목표는 점점 멀어지게 될 것이다.
따라서 인플레이션보다 큰 가치를 창출할 수 있는 투자상품에 투자하는 것이 중요하다. 인플레이션에 대처하는 것은 자산관리의 기본이다. 오랜 시간에 걸쳐 돈을 모아 불려나갈 때 인플레이션을 감안하지 않으면 낭패를 볼 수 있다.
인플레이션은 자산을 갉아먹는 재테크의 적이다. 노후생활을 위해 10년, 20년, 30년 장기 투자해야 하는 일반인들이 인플레이션을 이길 수 있는 비법은 무엇일까?
인플레이션을 이기는 가장 좋은 방법은 부동산 같은 실물자산을 보유하는 것이다.
인플레이션이 발생하면 현금이나 현금에 준하는 자산은 손해를 입게 된다. 따라서 부동산이나 금과 같은 실물자산에 투자하는 것이 유리하다.
오랫동안 부동산 가격 상승률은 생계비 상승률을 앞섰다. 인플레이션이란 기본적으로 똑같은 제품을 구입할 때 드는 비용이 커진다는 뜻이다.
따라서 인플레이션율이 높을 때는 돈이 아니라 실물을 보유하고 있는 것이 좋고 부동산, 특히 수익형 부동산은 인플레이션 시대의 좋은 안식처다.
지금과 같은 경제위기 때 어떤 부동산 투자전략이 필요할까? 사실 정치 못지 않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다.
경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.
하지만 금융시장의 넘치는 유동성 자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산 경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성 자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다.
경제위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다. 이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 부동산 투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다.
그렇다면 어떤 방법이 있는가? 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다.
이른바 ‘가치투자’인데, 쉽게 말해 ‘누구나 탐내는’ 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.
핵심상권의 수익형 부동산 투자가 답일 것이다. 조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심상권의 유동성은 유지된다.
그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심상권의 가치는 더욱 높아지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.
1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 가격은 끝도 없이 추락했다. 당시 대부분의 사람들은 그 때가 부동산 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 사실을 몰랐다. 지나고 난 후에야 다들 ‘그 때 샀어야 했는데’ 하고 후회한다.
13년 만에 다시 찾아온 이번 기회를 우리 모두 지혜롭게 잘 활용하자. 단, 지금은 상대적으로 많이 오른 주식시장과 단독주택보다는 코로나 19로 인해 타격이 큰 상가매물 중에서 알짜 매물을 좋은 가격에 사들일 수 있는 절호의 기회다.
부자가 된 사람들은 모두가 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다.
반면 부동산 하수는 시장이 달아올라 가격이 올라간 업종이나 매물을 남들 따라 매수해 상투를 잡아 손해보는 경우가 많다. 이들은 부동산값이 하락하면 좀 더 떨어질 것이라고 생각하고는 좀처럼 매수에 나서지 않는다.
그렇게 매수시점을 놓치고 부자가 될 수 있는 기회를 실기해버린다. 부자들은 모두 역발상 투자가였다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 갖자.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
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* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
