코로나 19 사태 이후 미국 소비 시장이 뚜렷한 양극화 현상을 보이면서 프리미엄 시장과 초저가 유통 채널들이 주목받고 있다. 이 같은 현상은 `K자형 경기 회복(부유층과 저소득층 간 소득격차 확대)`과 적지 않은 관련이 있다.
최근 팬데믹의 여파에도 불구하고 임대료 수입이 안정적인 단독 건물에 단일 세입자가 임대료와 트리플넷(NNN: 재산세, 보험, 관리비용)을 부담하는 넷리스 자산에 투자 자금이 몰리고 있다.
부동산 컨설팅업체 존스랭라살(JLL)의 최근 보고서를 통해, 투자자들 사이에서 단독 건물에 입주한 단독 테넌트가 재산세, 보험, 관리비용을 모두 지불하고 건물주의 관리 부담이 거의 없는 부동산 매물이 인기라고 밝혔다.
팬데믹에도 필수 업종으로 분류돼 영업중단이 없었던 그로서리 스토어, 약국, 하드웨어 스토어 등 대형 체인형 기업이 대체로 이런 건물의 테넌트이기 때문이다.
즉, 이런 업종의 테넌트들은 코로나 19 사태에도 운영을 중단하지 않아서 매상 타격이 작은데다 대형 기업이라 렌트비 연체가 거의 없었다는 장점이라는 것이다.
마크 웨스트 JLL의 시니어 매니징 디렉터는 “단독 테넌트 넷리스(Net Lease) 자산은 월가에서 가장 핫한 매물”이라며 “장기적으로 현금 흐름이 영속되고 매입 후 바로 임대운영이 가능한 실물 부동산(Hard Asset)에 대한 투자 선호 현상때문”이라고 분석했다. 이어 그는 “채권과 비교해서도 넷리스 자산은 투자 리스크 조정에 좋은 투자상품”이라고 덧붙였다.
특히 증시가 불안할 경우엔 자산 투자자들은 안전 자산이나 해지(hedge)할 수 있는 자산을 찾게 되면서 싱글 테넌트 넷리스 자산에 대한 구매 수요가 상승 중이며 향후 더 올라갈 것이라고 JLL 측은 분석했다.
“넷리스 프로퍼티는 경기를 잘 타지 않고 특히 안정적인 부동산 수입을 제공한다”며 “코로나 19로 불확실성이 증대된 상업용 부동산(CRE) 시장에서 더 수요가 높다”고 분석했다. JLL의 웨스트 디렉터 역시 제로금리 시대에도 매우 안전하다고 덧붙였다.
JLL 측은 디스카운트 스토어인 Dollar General과 Family Dollar, Walgreens 등의 전국 대형 약국 체인, 편의점, 그로서리 스토어, 하드웨어 스토어 등 단독 건물에 입주한 단일 테넌트의 매출이 코로나 19 여파에도 최소화한 것을 봐도 이런 매물의 안정성을 가늠할 수 있다고 전했다.
다음은 달러 스토어의 대표적인 업체인 Family Dollar의 모회사인 Dollar Tree와 Dollar General에 대해 알아보기로 하자.
Dollar Tree는 Fortune 200 기업이면서 현재 Nasdaq 100 Index에 속해 있는 소매업체로 2020년 10월 31일 기준 미국 48개 주와 캐나다 5개 주에 15,606곳의 매장을 운영 중인 것으로 알려졌다.
동사는 Dollar Tree, Family Dollar, 그리고 Dollar Tree Canada 등 세 개의 브랜드를 운영 중이다. 직원 수는 193,000여 명이다.
동사는 오직 미국, 캐나다 등 북미 지역에서만 매장을 운영하고 있으며, 24곳의 물류 센터를 바탕으로 전국 각 매장에 상품을 공급하고 있다.
Dollar Tree는 지난 2015년에 인수합병한 Family Dollar와 Dollar Tree 브랜드 두 가지로 타깃 고객의 이원화 정책을 가지고 있다.
Dollar Tree 브랜드의 매장은 말 그대로 One dollar stores를 운영하면서 모든 취급상품을 1달러 또는 그보다 저렴한 가격에 판매하고 있으나, Family Dollar 브랜드 매장은 Dollar Tree와 같이 여전히 저가 상품을 취급하고는 있지만, 좀 더 다양한 가격대의 상품을 구비하고 있다.
취급 상품을 종류별로 분류해 보면 생활용품, 식료품과 스낵, 파티 용품, 계절별 장식품, 주방용품, 청소용품, 완구용품, 학용품, 교육 용품, 전자제품, 자동차 관련 용품, 애완동물 용품과 서적에 이르기까지 정말 백화점이라고 해도 과언이 아니다.
달러 스토어 업계의 1위 업체이자 Dollar Tree의 가장 큰 경쟁 상대인 Dollar General 또한 뉴욕 주식 시장에 상장되어 있는 공개 기업이다.
Dollar General은 1939년에 켄터키주 스코츠빌(Scottsville, Kentucky)에서 James Turner 와 그의 아들Cal Turner에 의해 창립되어 가족 경영 기업으로 시작했다.
동사는 2020년 1월 기준으로는 미국 44개 주에 16,278개의 매장을 가지고 있으며, 지난 10년간 매장 수는 거의 두 배 가까이 증가했다. Dollar Tree와는 달리 Dollar General은 미국 국내에서만 매장을 운영 중이다.
2019년 기준 연간 매출액은 278억 달러이며 종업원 수는 143,000명에 이른다. 동사는 1968년에 뉴욕 증권 거래소에 상장됐으며 현재 시가 총액은 506억 달러에 달한다.
Dollar General의 입지 전략에 대해서는 여러 마케팅 저서에서도 다뤄지고 있는데, 월마트와 같은 경쟁 매장들이 없는 곳, 더 정확히는 시골의 작은 타운을 중심으로 매장을 오픈하고 있다.
타깃 자체를 연수입이 4만 달러 이하인 사람들로 집중 공략을 하고 있는 것이다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
Email: edwardchoirealty@gmail.com
* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
