집을 소유하고 있는 사람에게는 집을 위한 집보험이 필수적이듯이 상업용 건물 소유주에게는 상업용 건물보험이 필수적이다. 그러면 이런 상업용 건물의 보험료는 어떤 기준에 의해서
보험료가 책정되는 것인지 알아 볼 필요가 있다.
기본적인 보험료 산출은 보험회사가 예측하는 손실율에 가입자의 건물보상 한도 금액을 곱하는 것이다.
보험회사들 마다 차이는 있지만 비지니스용 건물의 손실율을 결정하는 가장 중요한 요소는 화재위험에 대한 건물의 노출여부이다. 빌딩이 잘 관리되어있고 화재예방이 잘 되어 있는건물은 그렇지 않은 건물에 비하여 저렴한 보험료를 책정 받게 된다. 예를 들어 폭발물 공장건물은 화재위험 노출이 매우 크기 때문에 여행사 건물에 비하여 높은 보험료가 책정 된다.
일반적으로 보험회사에서 사용하는 화재위험율을 계산하는 방법으로는 여러가지의 요소가 있지만 그 중에서도 건축물의 건축자재의 종류와 건축형식이 가장많은 부분을 차지한다. 화재위험 등급은 주에서 라이센스를 취득한 조사관을
통해서 결정이 되어진다. 일반적으로 조사관들은 보험회사와 계약을 맺고 빌딩에 대한 건축물 구조 등급을 매기는 작업을 수행 한다. 조사관들이 화재위험 등급을 결정하는데에는 아래와 같은 5가지의 표준화된 등급 시스템을 사용한다.
1). 건축자재 (Construction Materials)
빌딩의 건축자재가 가연성 소재로 건축 되어져 있다면 높은 보험료가 책정 되어지지만 그와 반대로 불연성 소재를 사용하여 건축한 빌딩에 대해서는보험회사로부터 보험료 디스카운트 혜택을 받을 수 있다. 또한 이미 건축된 빌딩에다 연결해서 짓고 있는 빌딩에 대해서는 화재등급 평가시 부정적인 영향을 줄 수도 있으므로 리모델링을 하기전에 보험회사나 담당 에이젼트에게 상담을 해보는 것도 좋다. 건물안에 건축소재물에 의해서도 화재등급에 영향을 줄 수가 있다.
예를들어 불연성 소재로 건물을 지었지만 건물안에 나무로된 벽, 계단, 마루 등이 있을경우 좋은 화재등급이 떨어지게 된다. 반면에 불연성 소재를 사용하여 건축되었다면 좋은 화재 등급을 유지 할 수가 있다.
2). 장소 (Location)
빌딩이 도시나 큰 타운 안에 위치했을 경우 도심 외곽에 위치한 빌딩에 비해 보험료를 적게 부담하게 된다. 그것은 외곽에 위치한 빌딩이 화재진화에대하여 도심에 위치한 빌딩보다 어려운 이유 때문이다.
3). 사용자 (Occupancy)
빌딩을 점유하고 있는 테넌트의 비지니스 형태가 화재등급을 정하는데 영향을 준다. 오피스 빌딩의 경우는 화재등급이 아주 좋은 편인데 그이유는직접적으로 불을 다루는 비지니스가 아니기 때문이다. 반면에 오븐이나 그릴을 매일 사용하는 레스토랑이나 페인트나 화공약품을 많이 사용하는 자동차 바디 수리공장은 화재등급이 좋지 않다. 전체 임대자중에서 한 임대자라도 위험에 크게 노출된 비지니스를 운영 한다면 전체 빌딩의 화재 등급에 안좋은 영향을 받을 수가 있다. 당신이 만약에 위험도가 높은 비지니스와 같이 건물을 사용하고 있다면 혼자 건물을 사용할 때 보다 비싼 보험료를 부담하게 된다.
4). 화재 예방 수단 (Fire Protection Measures)
건물안에 자동 스프링클러 시스템이 100% 설치되어 있다면 50%까지 빌딩의 화재 등급을 좋게 할 수 가 있다. 또한 빌딩안에 적절한 위치에 소화기와 자동 화재 경보 시스템이 설치되어 있어도 빌딩의 화재 등급을 좋게 만들 수 가 있다. 빌딩의 위치가 길가의 소화전이 위치한 곳 에서 500Feet이상떨어져 있을 경우, 그렇지 않은 건축물보다 높은 보험료를 부담해야하는 경우가 된다.
5). 주변의 환경 (Exposure)
위험한 것을 취급하는 비지니스가 주변에 있다면, 본인 빌딩의 화재위험율은 높아 진다. 예를 들어 건물주변에 나무나 기름 야적장이 있을 경우에는본인 건물의 화재등급에 안 좋은 영향을 끼친다. 내부적으로 빌딩의 기초가 잘못되었거나 , 전기나 기계적인 위험이 노출된 빌딩에 대해서도 또한 보험료 책정시 부정적인 영향을 준다.
더불어 빌딩의 건축연도도 등급에 간접적으로 영향을 준다. 오래된 건물의 소유주에게는 새 건물의 소유주보다 간접적이긴 하지만 보험료부담이 클수도 있다.
이러한 다섯가지 요소외에 보험료에 영향을 미치는 다른 요소들 중에 하나가 바로 가입자의 클레임기록이다. 클레임이 있을 경우 그 클래임의 내용과 지불된 금액의 크기에 따라 일정한 가산금이 추가 되는데 몇 퍼센트를 어떻게 추가하는지는 보험회사마다 서로 기준이 다르다 위의 조건들에서 큰 하자가 없는데 보험료가 계속 오르거나 빌딩 보험료가 높다고 생각하면 보험 전문가와 상의해 보는 것도 좋다.
이광익
보험 투자 전문가
kevinlee company 대표
