“Always think about long-term benefits and not short-term problems.
Set written goals to move forward on your journey”
2015년 말부터 시작된 연준의 ‘양적 축소’와 금리 인상 기조, 최근의 미중 무역전쟁 등으로 인한 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다. 연준이 기준금리를 동결하고, 앞으로 금리를 더 인하할 움직임을 보이고는 있으나 예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 만큼 보유가치가 높은 수익형 상품을 노려야 한다. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 한다. 불투명한 시기라는 점을 감안해 우량 매물을 고르기 위한 중장기 전략이 필요하다. 목표 수익률을 낮춰 잡고, 과거 인기상품에 치우치기보다 미래 침체 가능성에 염두를 둔 전략을 세우는 게 효과적이다. 불황에 강한 수익형 부동산을 고르는 전략을 알아보자.
첫째, 도심 중소형 임대부동산 노려라
장기 불황이 예상될 때는 현금화할 수 있는 투자가 유리하다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특히 도심 인기지역 꼬마 빌딩과 중소형 상가는 안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 중소형 상가 부동산들이 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기식 투자에 가세했기 때문이다. 편리한 교통이나 접근성, 주변 환경 요인이 불황기 투자에 유리하게 작용하였다. 불확실한 시세차익을 기대하기보다 수익률에 입각해 투자한 것에 투자한 것이다. 중소형 상가는 불황 여파에서 한발 비켜서 있다는 점과 실수요가 시장을 떠받치고 있기 때문에 비수기에도 가격이 강한 하방경직성을 보인다.
안전한 수익형 부동산을 고르려면 땅을 사서 새로 건물을 짓는 것 보다는 이미 임차인이 차 있어 클로징하는 날부터 안정적인 임대료 수입이 또박또박 들어 오는 상가투자가 유리하다. 수익률과 Tenant Payment History를 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있기 때문이다.
둘째, 수요 넉넉한 수익형 상가 골라라
수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구 유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할 만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 인구 유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.
셋째, 환금성 좋은 부동산을 노려라
배후 수요가 풍부한 부동산이 현금화하기 쉽다. 지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다. 수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후 수요가 풍부하고 인구 유입도 활발해 대단위 신규 주택들이 들어서며 그에 따라 주변의 리테일 상가들도 발전하게 된다. 대표적인 예로, 최근 10여년동안의 Frisco, Prosper, McKinney, Little Elm 지역의 발전을 들 수 있다. 그 지역을 대표하는 곳이나 종목을 고르는 게 현금화하기 쉽고 갈아타기도 유리하다. 최고의 지역에 속해 있는 랜드마크 부동산은 입지여건이 뛰어나고 규모가 크고, 인지도가 높아 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 한다. 가격이 조금 비싸더라도 수요층이 다양하고 두텁기 때문에 환금성이 월등하다. 따라서 지역 대표 부동산은 주변 2~3류 지역보다 같은 조건에서도 시세가 높게 형성돼 쉽게 현금화하기 쉬운 특징이 있다.
개발호재가 많고 도심에 위치해 있어 몸값이 올라갈 부동산으로 손꼽힌다 해도 동시에 향후 안정성과 투자가치 높은 부동산을 고르기는 쉽지 않다. 미래가 불확실한 시기일수록 투자의 기본에 충실할 필요가 있다. 프리미엄 상승 가능성이 높은 일자리가 풍부한 도심 부동산에서 이왕이면 수요가 몰려 시세차익과 함께 임대수익까지 가능한 상가 등 투자위험이 상대적으로 적은 상품에 대한 선별 투자가 필요한 시기이다.
부동산은 살 때보다 팔 때가 더 문제다. 원하는 때에 빨리 팔릴 수 있는 종목에 돈을 묻는 것이 중요하다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 조심해야 한다. 잘 팔릴 부동산은 불황에 강한 부동산이다. 환금성이 좋은 부동산을 고르려면 당장의 싼 가격에 초점을 맞추기보다 가치 할증을 따져보고 투자해야 한다. 나중에 되팔 때 장기적으로 유리한 점과 어떤 면이 차별적 가치가 뛰어난 지를 부각할 수 있어야 한다. 부동산 침체기로 갈수록 부동산 수요자들의 관심은 싼 가격에 치우치고 다른 요소들은 간과할 수 있다. 따라서 수요자들이 얻을 수 있는 극대화된 효용을 기준으로 부동산의 가치를 제대로 인식할 지부터 미리 따져봐야 한다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
