일전에 부동산 투자에서의 시간과 숫자 개념에 대하여 설명한 바 있는데 오늘은 그 시간과 숫자가 투자 전반에 구체적으로 어떻게 작용을 하는지 살펴보기로 하자.
목돈을 빌려주고 원금과 이자를 일정 기간에 걸쳐 상환 받는 단순한 투자 행위를 부동산 투자에 대입해 보기로 하자. 빌려줄 목돈으로 부동산을 사고, 이자 대신에 임대료를 받고, 원금은 부동산을 팔아서 회수하게 된다. 구태여 이런 식의 대입을 하는 이유는 부동산 투자에서의 복리 증식과 할인 방식을 쉽게 이해하기 위해서이다. 돈을 빌려주면 차용증서를 받게 되는데, 그 차용증서는 대개 할인하여 사고 판다. 미래에 들어올 수입을 미리 돈을 주고 사는 것이다. 차용증서를 사는 대신 부동산을 사는 것도 동일한 투자 행위다. 다른 점이 있다면 부동산은 인플레 방어 수단이 될 수 있고 시장의 변화에 따라 값(원금)이 오르거나 내릴 수 있다는 것이다.
눈이 하얗게 쌓인 언덕 위에서 한줌의 눈을 뭉쳐서 언덕 아래로 굴린다고 하자. 언덕 위에서의 한줌 눈은 여러 번 구르면서 아래에서는 훨씬 큰 부피로 정지하게 된다. 한 물리학자가 언덕 아래에서 불어난 눈의 부피를 재고 언덕의 경사, 거리, 기온, 질량, 회전수와 속도 등 필요한 요소만 확인한다면 애초의 한줌 눈덩이의 부피를 정확히 계산해 내는 것이 가능할 것이다. 언덕 아래에서 언덕 위의 눈덩이를 계산해 내는 것이 할인(Discounting)이고, 언덕 위에서 언덕 아래의 눈덩이를 계산하는 것이 복리증식(Compounding)이다. 이렇게 복리증식과 할인의 차이는 다른 모든 조건이 동일할 때, 아래에서 보느냐 위에서 보느냐 하는 시각차다. 달리 표현하자면 현재에서 미래를 보느냐 미래에서 현재를 보느냐 하는 시간적인 접근 방식의 차이일 뿐이다.
부동산 파는 시점까지 원금 회수가 없다고 보기 때문에 임대료 수입은 이자만으로 간주된다. 개인이 은행에 적금을 하면, 발생된 이자가 즉시 재투자되면서 원금이 불어나고 불어난 원금에 이자가 붙는 것이 반복된다. 이런 식의 복리증식은 부동산 투자에서는 직접 찾아보기 힘들다. 하지만 부동산 투자 분석법 중에 은행의 적금처럼 부동산 투자를 가정하는 방법이 있다. 자산적립 총액 측정법(Capital Accumulation Method)이라는 것인데 차후에 소개하기로 한다. 이 방법을 응용하면 같은 부동산을 구입하더라도 어떤 이에게는 득이 되는 반면 어떤 이에게는 오히려 손해가 되는 이유를 구체적인 액수로 제시할 수 있게 된다.
부동산에서 복리증식과 할인방식이 구체적으로 적용되는 좋은 예가 있다.
사업체를 사고 팔 때 임대료가 너무 비싸서 팔지 못하는 수가 있다. 한 세탁소의 계약상 월 임대료가 4,000달러이고 리스기간이 5년이 남았다고 하자. 이 세탁소의 매상을 고려한 적절한 임대료가 월 3,000달러라면 이 사업체를 팔기 위해서는 계약상의 임대료와 수지 타산에 맞는 임대료의 격차(1,000달러)를 줄이던가 없애야 한다.
두 가지의 방법이 있는데, 한가지는 건물주에게 돈을 지불하고 앞으로 남은 동안의 임대료를 사서 내리는 것(Buy Down)이고, 다른 방법은 임대료는 그냥 두고 사업체 매매 가격을 깎는 것이다. 건물주는 임대료 수입으로 년 8% 수익이 발생하는 융자시장에 투자하고 있고, 세탁소는 사업주의 임금까지 지불한 후의 순수익률 (Corporate Cap Rate)이 12%라고 하자. 매월 1,000달러씩 투자했을 때 5년 후의 자본가치(Future Value)를 따져보면 건물주는 연 8%의 복리(Re-Investment Rate)를 적용해 73,477달러가 되고 세탁소 바이어는 12%를 적용해 81,670달러가 된다. 다시 이 두 수치를 안전투자 수익률(Safe Rate)을 적용하여 현재 가치(Present Value)로 할인하면 흥정할 금액을 구체적으로 파악하게 된다.
예를 들어 두 경우 모두 동일하게 6%로 할인해 보자. 월4,000달러 임대료를 5년 동안 3,000달러로 내리려면 건물주에게 지금 54,474달러를 지불해야 한다. 임대료를 그대로 둘 경우는 세탁소 매매 가격을 60,548달러 깎아 줘야 한다.
위에 언급한 재투자 수익률(Re-Investment Rate)이나 안전투자 수익률은 다음 기회에 상세히 설명하기로 한다. 적용되는 개인별 수익률은 투자자마다 다르기 때문에 흥정 대상자의 사정과 상황을 미리 파악해야한다. 또한, 적용하는 수익률의 수치에 대한 합리적인 설득 자료를 사전에 준비해 두는 것이 흥정에 이기는 지혜이다. *
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
