미국 연방준비제도(연준·Fed) 등 글로벌 중앙은행들은 코로나 19가 확산한 이후 경제둔화를 막기 위해 막대한 돈을 시중에 뿌리기 시작했다.
현재 미국 연준이 갖고 있는 자산은 6조 7,000억 달러인데, 연초 대비 61%나 증가한 규모다. 유럽 중앙은행(ECB)과 일본은행(BOJ)의 자산규모도 마찬가지로 급증했다.
신용평가회사 피치는 글로벌 중앙은행들이 글로벌 금융위기 이후 양적완화를 통해 근 10년간 풀어왔던 돈의 절반 이상을 올해에 다 쏟아부을 것이라고 예상하기도 했다.
지난 8월 27일 제롬 파월 연준 의장은 잭슨홀 미팅을 통해 “연준의 새로운 전략은 ‘유연한 형태의 평균물가 목표제’(Flexible Form of Average Inflation Targeting)”라고 발표했다.
이번 발표는 연준이 2% 이상의 인플레이션을 공식적으로 용인했다는 데 의미가 있다. 즉 ‘2% 평균물가 목표제’ 채택은 향후 미국 경제회복 전망이 어두워짐에 따라, 일정 기간 인플레이션을 감수하더라도 막대한 유동성을 방치하는 것을 넘어, 추가 공급까지 염두에 두고 있다는 뜻이다.
바로 인플레이션에 대한 우려가 대두되고 있는 이유다. 세상에 돈이 지나치게 많이 풀려있으니 내가 가진 돈의 가치도 그만큼 떨어지고, 그러다 보니 코로나 19가 지나면 물가가 상승하는 인플레이션이 오지 않겠느냐는 것이다.
은퇴자들이 가장 걱정해야 하는 것은 무엇일까? 건강이다. 건강을 잃으면 돈도 잃고 심하면 명도 재촉한다.
둘째 걱정은? 자식걱정? 평균수명 100살이 얼마 남지 않은 세상에 은퇴해서까지 자식걱정 달고 살다간 노후생활을 꾸려갈 수 없다. 자식은 마음 속에서부터 독립시키자. 둘째 걱정은 바로 인플레이션이다.
인플레이션(Inflation)이란 통화량이 증가하고, 이에 영향을 받아 화폐가치가 하락하고 상품의 물가가 전반적으로 상승하는 현상을 말한다. 키워드로 정리해보면, 통화량 증가→화폐가치 하락→물가상승이라고 볼 수 있다.
보유자금을 은행의 보통예금에 예치한다면, 인플레이션 즉, 물가상승률로 인해 해를 거듭할수록 실질적인 가치가 줄어들게 되고, 결국 투자목표는 점점 멀어지게 될 것이다.
따라서 인플레이션보다 큰 가치를 창출할 수 있는 투자상품에 투자하는 것이 중요하다. 인플레이션은 자산관리의 기본이다. 오랜 시간에 걸쳐 돈을 모아 불려나갈 때 인플레이션을 감안하지 않으면 낭패를 볼 수 있다.
인플레이션은 자산을 갉아먹는 재테크의 적이다. 노후생활을 위해 10년, 20년, 30년 장기 투자해야 하는 일반인들이 인플레이션을 이길 수 있는 비법은 무엇일까?
인플레이션을 이기는 가장 좋은 방법은 부동산 같은 실물자산을 보유하는 것이다.
인플레이션이 발생하면 현금이나 현금에 준하는 자산은 손해를 입게 된다. 따라서 부동산이나 금과 같은 실물자산에 투자하는 것이 유리하다.
오랫동안 부동산 가격 상승률은 생계비 상승률을 앞섰다. 인플레이션이란 기본적으로 똑같은 제품을 구입할 때 드는 비용이 커진다는 뜻이다.
따라서 인플레이션율이 높을 때는 돈이 아니라 실물을 보유하고 있는 것이 좋고 부동산, 특히 수익형 부동산은 인플레이션 시대의 좋은 안식처다.
인플레이션 때는 부채도 재산이다. 물가가 빠르게 오르며 화폐가치가 떨어지는 것이 인플레이션이므로, 부채가 있으면 부채의 실질가치가 줄어들어 돈을 버는 효과가 생긴다.
물론 이 부채를 고정금리로 갖고 있어야 한다. 변동금리면 물가상승률만큼 빠르게 금리가 올라갈 수 있다. 단 한 가지 주의할 점은 부채란 물가가 떨어지는 디플레이션 때는 실질가치가 늘어나 골치거리가 된다는 점이다.
하지만 전세계 대부분의 정부가 부채를 짊어지고 있는 현실을 고려할 때 어떤 정부도 디플레이션을 내버려두진 않을 것이다.
지금과 같은 경제위기 때 어떤 부동산 투자전략이 필요할까? 사실 정치 못지 않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다.
경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.
하지만 금융시장의 넘치는 유동성자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성 자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다.
경제위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다. 이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 부동산 투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다.
그렇다면 어떤 방법이 있는가? 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다.
이른바 ‘가치투자’인데, 쉽게 말해 ‘누구나 탐내는’ 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.
핵심상권의 수익형 부동산 투자가 답일 것이다.
조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심상권의 유동성은 유지된다.
그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심상권의 가치는 더욱 높아지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.
