근래에 들어 한인타운 내에 자체 건물을 짓는 한인 동포들도 많아지고 있다. 경제적으로 성공하는 개인이 많아지는 것도 좋은 일이지만 한인사회의 경제 규모가 커지고 있는 것도 매우 반가운 일이 아닐 수 없다.
이미 지어져 있는 건물을 구입하면서 그 건물을 커머셜 보험에 가입하는 것은 상식적인 것으로 누구나 잘 알고 있는 것 같다.
그러나 지어질 건물을 그 설계도나 계획서만을 가지고 보험에 가입한다는 것은 조금 생소할 수도 있다. 보험의 필요성이 금방 느껴지지 않아서 그렇게 생각할 수도 있고, 어떻게 공사중인 건물을 보험에 가입 해야 하는지 잘 몰라서 그럴수도 있다.
어쨌든 “공사중인 건물도 보험이 필요한가?”라는 질문의 답은 “그렇다”이다.
건축중인 건물을 위한 보험(Builder’s Risk Insurance)은 말 그대로 건물을 건축하는 과정에서 야기되는 각종 사고로부터 보험 가입자를 보호하기 위하여 만들어진 보험이다.
새 건물의 건축 뿐만 아니라 리모델링이나 건물 증축에도 동일하게 사용될 수 있다. 이 보험의 주요한 혜택은 공사현장에 널려 있는 건물의 일부분이 될 각종 건축자재는 물론이며 건물을 짓는데 필요한 일시적인 시설물 (울타리, 임시화장실, 현장사무실)등의 피해나 손실도 보상해준다.
이 빌더스 리스크 보험은 매우 광범위한 피해보상 커버리지를 제공하지만, 모든 경우를 다 보상하는All Risk 커버리지는 아니다.
Builder’s Risk Insurance는 대부분의 경우 화재,도난, 번개 그리고 바람 등의 자연재해로 인한 피해를 보상하지만, 지진이나 홍수 등으로 인한 피해는 보상해주지 않는다. 홍수의 위험이 있다고 판단되면 별도로 홍수보험에 가입해야 한다.
어떤 Builder’s Risk Insurance 팔리시는 공사에 관련된 재정적인 측면도 보험으로 보상해주는데, 자재값의 급상승이나 공사기간의 연장으로 인한 손실 보상, 또는 법적인 하자로 소송에 휘말리게 되어 생기는 손해보상, 공사지연으로 인한 세금상의 손실보상등이 여기에 해당된다.
일반적으로 빌더스 리스크 보험은 건물의 주인이나 시공회사(General Contractor)가 주도해서 보험에 가입하지만 보험 팔리시(Insurance Policy)의 혜택은 건물의 주인, 시공회사, 설계회사, 디벨로퍼(Developer) 등의 이해 당사자들에게 포괄적으로 제공된다.
그리고 보험회사마다 조금씩 다르지만 대부분의 경우 하청업자(Sub-Contractor)들도 이 보험으로 피해를 보상 받을 수 있다.
예를 들자면, 지난 3월 모 교회의 교회당 건축공사현장에서 그 건물의 냉난방 공사를 담당하던 한 하청업자가 에어콘을 자동으로 조절해주는 컨트롤 시스템과 관련 자제 일체를 도난당한 사건이 있었는데 이 경우에 보험회사는 $60,000 정도의 금액을 그 하청업자에게 보상해주었다.
또 한참 공사가 진행중이던 아파트 건물이 갑자기 불어닦친 폭풍우로 인해서 하룻밤 사이에 다 쓰러져버린 사고가 있었는데, 보험회사가 건물을 완전히 허물어버리고 새롭게 다시 짓는데 추가로 소요되는 엄청난 금액을 보상해준 경우도 있다.
그럼 누가 보험에 가입해야 하는가? 건물 주인이 빌더스 리스크 보험을 책임져야 하는지 시공회사가 책임지고 보험에 가입해야 하는지는 양자간의 결정과 이것을 문서화한 계약서에 의해서 정해진다.
어쨌든 보험을 책임지기로 한 편에서 보험료 지불도 책임지는 것이 일반적인 상황이다. 보험의 비용은 공사가 예상외로 길어지거나 완성된 건물이 예상외로 더 커질 경우 가입자가 추가적인 비용을 부담해야 할 경우도 있다.
보험 가입 한도 금액(Amount of Coverage)은 대개의 경우 건물이 완공되었을 경우를 가정한 건물의 전체 가치(Full Value)를 그 기준으로 삼는다.
보험혜택 기간은 기본으로 1년이지만 공사가 끝나지 않고 진행 중이라면 원하는 기간 만큼 매년 갱신 할 수 있다.
한편 공사 기간이 1년 미만인 경우에는 1년 기간으로 하지 않고 공사가 끝난 시점까지만 커버리지가 제공된다. 이 경우에 커버리지 혜택은 기간이라기보다는 공사건당으로 보는 경우에 해당되며 공사가 끝난 뒤에 발생한 사고에 대한 피해 보상은 커버되지 않는다.
빌더스 리스크 보험은 자동차 보험처럼 대중적으로 모든 사람에게 필요한 것은 아니다. 하지만 건물을 새로 지을 예정이거나 오랜 건물을 구입해서 리모델링을 할 계획이 있는 분들에게는 좀 더 잘 알아두면 큰 유익한 보험이다.
이광익
보험 투자 전문가
kevinlee company 대표
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