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달라스 다운타운의 사무실 공실 문제가 심화되고 있는 가운데, 그 원인 중 하나로 1980년대 과잉 건설된 스카이라인의 노후화가 지목되고 있다.

상업용 부동산 데이터에 따르면, 달라스 다운타운의 사무실 공간 점유율은 타 대도시 지역의 다른 사무실 공간보다 평균적으로 낮은 것으로 나타났다. 

아트 디스트릭트(Arts District)나 웨스트 엔드(West End)의 상황은 다소 나은 편이지만, 달라스 다운타운 중심부는 공실률이 심각한 수준에 이르렀다는 분석이다.

현재 중심 비즈니스 지구(central business core)의 공실률은 35.8%로, DFW지역 평균인 24.7%를 크게 웃돌고 있다. 

또한 2019년 말 이후 달라스 다운타운의 점유 사무실 공간은 약 300만 평방피트가 감소한 것으로 조사됐다.

근래 골드만 삭스(Goldman Sachs), 뱅크 오브 아메리카(Bank of America), 딜로이트(Deloitte)와 같은 대형 기업들은 다운타운을 떠나 업타운(Uptown)의 최신 건물로 이동하는 사례를 보였다. 

북쪽에 위치한 달라스 업타운은 지난 20년간 사무실 공간이 거의 두 배로 증가했으며, 현재도 추가 건설이 활발히 진행 중이며 최신 시설에 대한 수요는 계속해서 증가하고 있다.

이에 따라 개발업자들은 다운타운의 공실 공간을 채우기 위한 다양한 계획을 내놓고 있다. 일부는 피클볼(pickleball) 코트와 같은 편의 시설을 추가하며 세입자를 유치하려 하고, 또 다른 일부는 호텔이나 아파트와 같은 복합 용도로 전환을 추진 중이다. 

심지어 달라스 다운타운에서 가장 높은 빌딩인 뱅크 오브 아메리카 플라자도 이러한 변화의 흐름을 피해 가지 못하고 있다.

현재까지 40개 이상의 다운타운 사무실 공간이 호텔, 아파트 등으로 전환됐다. 첫 번째 전환 사례는 1990년대 초반으로 거슬러 올라가며, 부동산 회사 코스타(CoStar)에 따르면 2006년 이후 13건의 전환이 이루어졌다.

일부 시장 전문가들은 이러한 주거 전환이 성공적일 것이라고 전망하고 있다.

반면 일각에서는 실패 사례도 적지 않다는 경고도 함께 나오고 있는데 건물 구조와 용도 제한 등 다양한 이유로 모든 건물이 주거 공간으로 전환될 수는 없다는 지적이다.

한편 달라스 다운타운은 특정 산업에 있어 중요한 장소로 남아 있다. 전문 서비스업과 법률 회사 등은 여전히 다운타운 중심부에 자리하고 있다. 또한, 30억 달러 규모의 달라스 컨벤션 센터 프로젝트가 중심부에 새로운 활력을 불어넣을 것이라는 기대감도 커지고 있으며 새로운 주민 유입이 비즈니스를 다시 다운타운으로 끌어들이는 계기가 될 수 있을 것이라는 전망도 나오고 있다.

정리=박은영 기자