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[특별기고]

최근 코로나 19로 인한 경제적 위기를 겪고 있는 사람들이 선택하고 있는 것이 바로 모기지 지불 유예이다.
3월 27일 제정된 경기부양법에 따르면 연방 지원을 받는 모든 모기지 대출은 초기 180일까지 모기지 지불금을 연기할 수 있고 이후에는 대출자의 요청에 따라 추가 180일까지 유예 기간을 연장할 수 있다.
그러나 몇가지 유의할 점이 있다. 바로 대출 기관이 신청자의 모기지 유예를 신용조사기관에 어떻게 보고할 것인지이다.
현재 대출 기관은 연체료나 벌금을 부과해서는 안되며 대출자의 신용 평가 보고서에 체납에 대해 보고하는 것이 금지되어 있다.
하지만 어떤 대출기관이 이를 좋아하겠는가? 결국 지불을 하는 쪽은 누구인가?
바로 직접적인 관련이 있는 대출 기관이 투자자들에게 지불금을 납부하게 된다. 법(케어스법)을 위반하지 않고 기댈 방도가 있을까? 있다!
많은 대출기관이 지불유예 요청자의 모기지 계좌 내 “비고(remarks)”란에 “본 대출자는 대출금 지불유예를 요청했음”이라는 코멘트를 기재하고 있다. 이로 인해 요청자의 신용 점수가 떨어지고 있으며, 월별 기록이 누적되고 미납된 이자가 포함된 미불 대출잔액이 늘어나게 되면 신용점수가 더 많이 하락할 수 있음을 뜻한다.
케어스법 이후 모든 신규 대출 체결 문서, 4가지 질문을 담은 진술서가 새롭게 추가됐다.
이를 신중하게 작성할 것을 조언한다.
그중 두 가지는 지불유예와 관련이 있다. 첫번째는 “나/우리는 현재 어떠한 모기지에도 지불유예 동의를 하지 않았으며 , 모기지 지불 유예를 신청하지 않았다” 이고 두번째는 “나/우리는 본 거래 하에 요구되는 모기지 지불금을 납부할 능력과 의사가 있다”인데, 이는 근본적으로 대출자가 가까운 미래에 모기지 지불유예를 요청할 계획이 없음을 의미한다.
만약 대출자가 두 가지 진술에 긍정할 수 없거나 대출 기관이 지불유예의 증거가 있다는 사실을 알게 될 경우, 대출은 체결되지 않는다. 이러한 일이 나에게 일어나지 않도록 조심하자.
세번째로 대출 기관에서 3개월의 대출금 연기 기간이 끝난 후 건너 뛴 지불금을 어떻게 상환할 것인지에 유의해야 한다.
상환이 이루어지는 방식은 대체로 3가지로 갈린다. 우선 대출 기관은 건너 뛴 지불금을 마지막 대출금에 추가할 수 있는데, 이를 위해서는 대출의 총 기간을 3개월 혹은 그 이상으로 연장해야 한다. 이러한 방식이 대출자에게는 최선의 해결책이 되지만, 이를 제공하는 대출 기관은 많지 않다.
두번째는 대출자가 연기된 지불금의 총액을 일정 기간 동안 상환하는 것이다. 예를 들어 상환 기간을 12개월이라고 해보자. 월별 지불금이 2,000달러라고 한다면 연기된 총 액수인 6,000달러를 12개월로 나누면 500달러가 된다. 4개월째부터 시작해 향후 12개월간 지불금은 2,500달러가 된다(미납된 원금과 이자에 붙은 경과이자까지 포함한다면 더 많을 것이다). 하지만 많은 대출 기관들은 두번째 방식 역시 택하지 않는다. 가장 가능성이 큰 것이 바로 세번째 시나리오이다. 즉, 대출 기관이 과거의 모든 미납금의 총액을 4개월째 지불금과 함께 지불해달라고 요청하는 것이다. 예를 들면 8,000달러+이자일 것이다. 6개월의 지불유예를 요청했다면 7개월째에는 14,000+이자가 청구될 것이다. 청구된 지불금을 납부할 수 없다면 어떻게 될까? 아마도 굉장히 위태로운 상황에 처하게 될 것이다.
대출 조건 변경이 유일한 방도가 될 수도 있는데, 변경된 지불금을 뒷받침할 소득이 없다면 대출 기관에서는 이 선택지조차도 제공할 수 없다.
또한 현재 관행에 따르면 대출 조건을 변경하고자 할 경우, 먼저 채무 불이행의 상태에 있어야 하는데 이는 신용도를 더욱 나쁘게 만들 것이고 새로운 대출은 변경된 대출로 보고되어 신용 평가 보고서에 무려 7년간 기록이 남는다.

모기지 지불유예 신청시 주의할 점

1. 대출자/모기지 서비스 관계자에게 전화하자(매우 오랫동안 대기해야 할 수도 있다).
2. 가능하다면 대화를 녹음하자.
3. 받고 있는 모기지가 연방의 지원을 받는 모기지(Fannie Mae-패니매, Freddie Mac-프레디맥, FHA-연방주택청, VA -보훈부 혹은 USDA-미 농무부)인지 물어보자. 만약 그렇다고 답한다면 지불유예를 요청해도 괜찮다. 하지만 아니라고 답한다면 해당 대출은 민간 대출 기관에서 받은 것으로 케어스법의 적용을 받지 않는 그들만의 방침을 가지고 있다. 이 경우 케어스 법에 언급된 그대로 “코비드-19 사태로 인해 재정적인 어려움을 겪고 있다”고 말하면 된다.
4. 지불금을 얼마나 연기할 수 있는지와 관련해 선택지를 물어보자. 연방의 지원을 받는 모기지를 가지고 있다면 정답은 6개월이겠지만, 그들은 아마 3개월이라고 답하며 이후에는 월마다 1개월씩 추가할 수 있는 옵션이 있다고 말할 것이다.
5. 대출 기관이 나의 신용 평가 보고서에 대출금이 지불유예되고 있다는 코멘트를 추가할 것인지 물어보자.
6. 이후 건너 뛴 지불금을 어떻게 상환하면 될지 물어보자. 대출 기간 끝에 납부하게 될 것인가? 월마다 할부금으로 내게 될 것인가? 아니면 바로 다음의 정기 지불금과 함께 일괄 지불하게 될 것인가? 지불해야 될 금액이 정확히 얼마가 될지도 물어보자.
7. 재산세와 보험을 에스크로(결제대금 예치)할 예정이라면, 이 과정은 어떻게 처리될지에 대해 물어보자.
8. 조건에 동의하기 전에 지불유예 동의서를 서면으로 요청하자.
9. 합의서를 받은 후, 가능하면 담당 변호사나 공인회계사와 함께 검토하고 나서 최종 결정을 내리자.
   제공 : 제네시스 홈 론 테드 김 융자 전문가
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