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달라스, 지난 10년간 주택 가격 약 135% 상승 … 전미 4위 상승율 

낮은 모기지 이자율과 주택 공급 부족으로 지난해(2021년) 미 주택 가격 상승이 역대 최대폭으로 상승했다.

전국 주요 대도시 지역의 평균 주택 가격을 측정하는 S&P 코어로직 케이스-실러(S&P CoreLogic Case-Shiller)의 주택 가격 지수는 지난 해 연간 18.8% 올랐다.

이는 지난 1987년 관련 통계 작성이 시작된 이후 가장 높은 것이다. 코로나19 팬데믹은 전국적인 주택 붐을 일으켰고, 지난 해 주택 판매는 15년 만에 최고치를 기록했다.

특히 주택 공급 부족은 입찰 전쟁으로 이어지면서 주택 가격이 연일 새 고점으로 상승했다.

전미 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors, NAR)에 따르면, 올해 1월 미국내 재고 주택 수는 사상 최저 수준으로 하락한 것으로 전해졌다.

특히 생애 첫 주택을 마련하고자 하는 이들은 현금 구매자 및 부동산 투자자와 경쟁하기 위해 고군분투하고 있다. NAR에 따르면 최초 주택 구매자의 시장 점유율은 지난 1월 27%였는데, 전년 동월 33%에서 하락했다.

전문가들은 주택 가격 상승률은 최근 몇 개월 동안 둔화되고 있으며, 모기지 이자율이 계속 상승함에 따라 올해 이같은 상승세가 더 둔화될 것으로 예측하고 있다.

모기지 국책회사인 프레디 맥 (Freddie Mac )에 따르면 30년 고정 모기지론의 평균 금리는 지난 17일(목) 기준 3.92%로 2019년 5월 이후 최고치를 기록했다.

코어로직(CoreLogic)의 셀마 헵(Selma Hepp) 수석 이코노미스트는 “주택담보대출 금리의 급등은 주택을 처음 구입하는 사람들과 예산이 부족한 사람들을 중심으로 주택 수요를 위축시킬 것”이라고 말했다.

▶ 달라스 집값, 전미 4위 상승율

달라스 지역의 집값은 여전히 끝을 보이지 않고 계속 상승하고 있다.

지역 주택 가격은 최근 전국 비교에서 26% 상승했는데, 이는 전년 대비 최고의 상승율이다. 

달라스는 이번 전국 주택가격 지수에서 피닉스, 탬파, 마이애미에 이어 4위를 기록하며 미국에서 가장 큰 폭의 주택 가격 상승율을 보인 대도시로 꼽혔다.

애리조나 주 피닉스는 32.5%로 31개월 연속 전국에서 가장 빠른 집값 상승률을 기록하며 1위에 올랐고, 플로리다 주 탬파는 29.4%, 마이애미는 27.3%의 상승율을 보였다. 달라스의 주택 가격은 지난 10년 동안 약 135%가 상승하며 기록적인 수준을 보였다.

달라스 지역의 주택 가격 상승은 집을 찾고 있는 수천 명의 사람들의 이동과 공급 부족으로 가속화됐는데, 제한된 주택 재고와 지속적인 수요가 결합해 경쟁이 계속 가열되고 있다.

질로우의 매튜 스피크먼 이코노미스트는 "이미 빈약한 매매 주택 선정이 12월에 급감해 사상 최저치를 경신했고 주택 구매자들은 2년 전 구매자들이 마음대로 선택할 수 있었던 것의 절반도 채 되지 않았다"고 말했다. 

이어 그는 “희소한 선택으로 인해 일부 잠재 구매자가 집을 사는 것에 도전하지 않을 수 있지만 주택 구매에 대한 전반적인 수요는 여전히 매우 강력하다”라고 부연했다.

한편 지난 1월 24개 이상의 북텍사스 카운티들에서는 약 5,620채의 단독 주택만이 판매 목록에 올라왔다. 이는 수십 년 만에 이 지역에서 기록된 가장 낮은 가용 주택 재고이다. 또한 이 같은 주택 공급 부족에도 불구하고 지역 주택 판매는 1 월에 전년 동기보다 4 % 증가했다.

코어로직(CoreLogic)의 셀마 헵(Selma Hepp) 이코노미스트는 "가장 최근의 데이터에 따르면 수요가 여전히 왕성한 것으로 나타났고 있다. 주택 구매자는 더 높은 가격 상승을 우려하고 있기 때문에 주택 구매에 서두르고 있다"라고 말했다. 

다만 그는 "하지만 가격이 계속 상승함에 따라 예산 제약이 있는 구매자는 더 많은 문제에 직면하게 되어 수요가 줄어들 가능성은 있다”라고 전했다.

▶ 아파트 임대료 상승세 가속, 세입자들 부담 가중

북텍사스 내 세입자들은 임대 기간 만료와 재계약에 있어 더 큰 예산 손실에 직면해 있다.

리얼페이지(RealPage)의 최신 데이터에 따르면 달라스 지역의 아파트 임대료는 지난 1월 1년 전보다 평균 18.2% 급등한 것으로 나타났다. 지난 달 달라스 지역의 평균 아파트 임대료는 1천 454달러였다. 포트워스 지역의 평균 아파트 임대료는 1천 306달러로 전년 대비 15.8% 상승했다.

DFW 지역의 아파트 평균 임대료는 전년 대비 약 17%가 증가한 1천 385달러로 지난 4분기부터 임대료 상승이 가속화되고 있다.

리얼페이지의 제이 파슨스(Jay Parsons) 이코노미스트에 따르면 DFW 아파트 임대료는 전국 평균인 월 1천 654달러보다는 낮으나 2021년 1월보다는 15% 높은 수치다.

최근 아파트 임대료와 주택 비용의 인상은 인플레이션 급증의 가장 큰 원인 중 하나이다.

파슨스 이코노미스트는 “가장 비싼 유닛이 시장의 나머지 부분에 걸쳐 프리미엄을 확대하고 있다”고 말했다. 이어 “매우 높은 수요, 빠르게 성장하는 세입자 소득 및 최소한의 공실 때문에 올해 더 많은 신규 아파트가 시장에 공급되더라도 상당한 둔화는 기대하기 어렵다”라고 전했다.

그는 “이같은 임대료 상승이 올해 상반기까지 현재 수준을 유지하고 하반기에는 다소 완화될 것”이라고 전망했다.

리얼페이지에 지난해 말DFW 아파트의 3% 미만이 비어 있었는데, 이는 기록적인 최저점이다.

또한 일반 주택 세입자도 임대료 증가로 타격을 받고 있다. 코어로직의 최신 추정에 따르면 달라스 지역의 단독 주택 임대료는 지난 12월, 전년 대비 14% 이상 상승했다. 달라스의 주택 중간 임대료는 한달에 1천900달러가 넘고 있다.

코어로직 분석가들은 지난해 12월 전국 단독 주택 임대료가 12% 상승했다고 밝혔다. 수석 이코노미스트인 몰리 보셀(Molly Boesel)은 새 보고서에서 "2021년 단독 가구 임대료 증가율이 기록적인 한 해를 기록했으며 이는 고용 증가와 낮은 공실률이 그 배경이 됐다"라고 말했다. “또한 주택 임대료는 소비자 물가 지수의 3분의 1을 차지하기 때문에 급격한 임대료 상승은 2021년 인플레이션을 높이는 데 일조했다

“라고 부연했다.

보셀 이코노미스트는 “올해는 주택 임대료 상승이 완화되겠지만 인플레이션으로 인해 상당기간 동안 상승한 상태를 유지할 것”이라고 밝혔다.

주택 및 아파트 임대 비용이 빠르게 상승하는 가운데, 북텍사스의 주택 구입 가격도 훨씬 더 빠르게 상승하고 있다. 지역 부동산 중개업체의 자료에 따르면 1월 북텍사스의 단독주택 중위가격은 1년 전보다 23% 올랐다.                    

박은영 기자 Ⓒ KTN