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2026년 글로벌 부동산 시장은 금리 인하 기대와 공급 사이클 변화에 힘입어 전반적인 회복 국면에 진입할 것으로 전망됩니다. 특히 미국 상업용 및 주거용 부동산 모두 투자 심리가 개선될 조짐을 보이지만, 팬데믹 이후 심화된 공간 수요의 구조적 변화와 지역별 편차가 크기 때문에 '묻지마 투자' 대신 선별적 접근이 필수적인 시기입니다.

1. 미국 주택 시장: 거래량 반등과 가격의 지역별 온도차

미국 주택 시장은 2026년에 측정 가능한 수준의 판매 증가를 보일 것으로 예상됩니다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 기존 주택 판매량이 약 14% 증가할 것으로 예측했습니다. 30년 고정 모기지 금리는 2026년에 평균 6% 내외로 완만하게 하락할 것으로 전망되며, 이는 주택 구매력을 소폭 개선시킬 것입니다. 다만, 채권 시장 상황을 볼 때 모기지 금리가 단기간 내에 극적으로 낮아지기는 어려울 것이라는 관측도 있습니다. 전국 주택 가격은 하락할 위험이 낮으며, 약 4% 상승할 것으로 예상됩니다. 그러나 데이터 분석 기관인 질로우(Zillow)는 2025년 말까지 전국 평균 집값이 -0.9% 하락한 후 2026년 7월까지 전년 동월 대비 +0.4% 수준의 회복만을 예측하며, 지역별 편차가 클 것임을 시사합니다. 과거 팬데믹 기간 동안 집값이 크게 올랐던 플로리다, 텍사스, 아리조나, 유타 등은 최근 매물이 크게 늘어나면서 시장이 식어가고 있습니다. 특히 플로리다 서부 해안(세인트 피터스버그, 베니스 등)에서는 1년 만에 집값이 12%에서 17%까지 급락한 사례도 확인되었습니다. 시애틀의 경우 매물이 작년 대비 약 1,400개에서 2,500개 수준으로 크게 늘었으며, 압류(foreclosure) 매물이나 가격 인하(price cut)도 눈에 띄게 증가했습니다. 조지아주 서배너 역시 매물이 계속 쌓이고 집 가격이 점차 낮아지는 추세입니다. 반면에 뉴욕, 일리노이, 뉴저지, 펜실베니아 등의 북동부와 중서부 지역은 여전히 연간 3~5% 상승세를 기록하며 강세를 보이고 있습니다. 캘리포니아 주택 시장은 2026년에 안정될 것으로 예상되며, 구매력(Affordability)이 개선될 전망입니다. 다만, 캘리포니아 내에서도 산호세 지역은 중간 가격이 작년 대비 5.2% 증가하며 견조함을 보인 반면, 샌디에이고는 6% 하락하는 등 지역적 차이가 극명합니다. 아파트/멀티패밀리 부문은 선호도가 높지만, 고급 콘도 시장은 HOA 비용 급등 및 가격 상승 부재 등의 문제로 시애틀 등지에서 큰 손해를 보고 팔리는 경우가 다수 나타나고 있으며, 아틀란타에서도 럭셔리 콘도의 가격이 소폭 하락했습니다.

2. 미국 상업용 부동산: 부실과 회복의 공존 (CRE)

2025년은 상업용 부동산(CRE) 시장이 본격적인 회복 국면에 진입하는 해로 기대됩니다. 2024년 상업용 부동산 지수는 -0.5% 하락으로 마무리되며 하락 폭을 크게 줄였고, 2024년 11월 이후에는 월간 상승 전환하며 거래량도 회복세입니다. 금리 수준은 고점 대비 개선되었지만, 하락 속도가 느립니다. 은행들은 부동산 대출 증가율을 지속적으로 둔화시키고 있으며, 특히 대형 은행들은 오피스 대출 연체율이 11%로 급등하는 등 대도시 대형 오피스 자산에 더 많이 노출되어 있습니다. 지역은행이 주춤하는 사이, CMBS 발행량이 증가하며 대출 시장의 공백을 채우고 있으나, CMBS 연체율 자체는 2025년 2월 6.3% 수준으로 상승 추세입니다. 2025년 만기 도래하는 대출 중 약 40%는 이미 만기 연장된 대출이기에, 이는 단기 유동성 문제를 완화하지만, 2026년 상반기까지 부실 증가세가 추세적으로 나타날 수 있습니다.

3. 달라스 지역 부동산 시장 전망: 선벨트 조정 속의 선별적 회복

댈러스/포트워스 지역이 위치한 텍사스(Texas) 주는 과거 팬데믹 기간 동안 시장이 크게 과열되었던 지역과 함께 분류되며, 최근 시장 냉각 조짐이 뚜렷하게 나타나는 곳입니다. 심한 곳은 -10% 이상 하락이 추가로 이어질 수 있다는 전망도 있습니다 (텍사스 오스틴 지역의 하락 전망이 구체적으로 제시되기도 했습니다). 전반적인 주택 시장은 가격 하락 압력을 받고 있으나, 주요 상업용 부동산(CRE) 섹터, 특히 임대 주택과 오피스 재고 조정에서는 긍정적인 추세가 확인됩니다. 현재 텍사스 지역은 플로리다, 아리조나, 유타 등과 함께 최근 매물이 크게 늘어나면서 시장이 점점 식어가고 있는 지역으로 언급됩니다. 멀티패밀리 (Multifamily, 임대 주택) 섹터는 댈러스 지역에서 특히 지속적인 수요를 바탕으로 회복세에 진입할 것으로 예상됩니다. 멀티패밀리 시장 안정화 예측에 따르면, 댈러스(Dallas)는 2025년 2분기에 공실률 감소와 임대료 마이너스 성장 단계에 있었으나, 2026년 1분기에는 안정적인 공실률 속에서 임대료가 플러스 성장하는 국면(Stable Vacancy, Positive Rent Growth)에 진입할 것으로 예측됩니다. 인근 포트워스 역시 2025년 2분기에는 공실 감소와 임대료 마이너스 성장을 보였으나, 댈러스보다 약간 늦은 2026년 3분기에 안정적인 공실률과 임대료 플러스 성장 국면에 도달할 것으로 예상됩니다. 동시에 상업용 부동산 시장의 주요 구조적 변화인 오피스 자산의 용도 전환(컨버전) 활동이 댈러스 지역에서 활발하게 진행되고 있습니다. 달라스/포트워스 지역은 오피스 건물을 다른 용도(주로 멀티패밀리)로 전환하는 프로젝트가 480만 평방피트 규모로 진행 중이거나 계획/승인 중입니다. 이는 해당 지역 오피스 재고 총량의 0.9%에 해당합니다. 텍사스 지역은 제조업 투자(온쇼어링)가 진행되는 주요 지역 중 하나로, 이는 장기적으로 산업(물류) 및 관련 상업용 부동산 수요를 증가시킬 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다. 

4. 2026년 부동산시장의 방향: 극심한 양극화 속에서 '선별적 분석'의 중요성

2026년 부동산 투자는 미국에서 금리 안정화와 정책적 부양책의 수혜를 입을 것으로 보이지만, 지역별, 자산별 '양극화'가 핵심 테마입니다. 주택 시장에서는 강세를 보이는 북동부와 달리 선벨트의 과열 지역은 매물 증가와 함께 가격 조정이 예상되며, 상업용 부동산에서는 멀티패밀리와 물류(특히 온쇼어링 수혜 지역)가 견조함을 보이는 반면, 오피스는 장기적인 불황의 꼬리가 길게 이어질 가능성에 대비해야 합니다. 즉, 시장은 일률적인 '온기'가 아닌, 선별적인 '핫 스팟'을 찾아 투자해야 하는 복잡한 지형을 형성하고 있습니다. 현재 미국 부동산 시장의 극심한 양극화는 단순한 경기 순환이 아닌, 팬데믹 이후의 라이프스타일 변화(재택근무)와 정부의 무역/산업 정책(관세, 온쇼어링)이 복합적으로 작용한 결과입니다. 과거의 광범위한 가격 상승 기대만으로는 성공적인 투자를 기대하기 어려우며, 자산별, 지역별 펀더멘털과 수급 상황에 대한 세밀한 분석이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 

마치 물이 빠지면서 강바닥이 드러나는 것과 같이, 현재의 양극화는 유동성이 풍부했던 시기에 가려졌던 자산 본연의 가치와 입지 경쟁력을 명확히 드러내고 있습니다. 투자자들은 냉각되는 시장에서 매물이 쌓이는 지역의 위험을 피하고, 장기적인 구조적 수요(멀티패밀리, 특정 물류)와 양질의 임차인(리테일)이 뒷받침하는 자산을 선별하는 지혜가 필요합니다.