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부동산 시장에 오래 있다보니 정말 다양한 사람들을 만날 기회가 많다. 불과 10-20년 전만 해도 50대-60대가 주류를 이뤘다면 최근에는 30-40대도 부동산 재테크에 관심을 갖기 시작하면서 연령층이 두터워졌다.

가정주부, 직장인, 전문직, 자영업자는 말할 것도 없고 취업 준비생부터 은퇴자까지 다양한 직업군을 가진 이들이 현재의 급여나 소득만으로는 불확실한 미래가 담보되지 않아 열정을 불태우는 것이다. 

그들과 얘기를 하다보면 은퇴 후에 퇴직금으로 다가구나 상가를 매입해 월세를 받으면서 편안한 노후생활을 보내겠다는 계획이 빠른 속도로 앞당겨지고 있음을 느낀다. 

힘들게 살아온 과거, 희망이 보이지 않는 현실, 불안한 미래가 낳은 사회 구조적인 현상일지 모른다.   

대부분의 사람들은 목돈이 마련될 때까지 열심히 돈을 모으고, 어느 정도 돈이 모이면 그 때 부동산 투자를 하려고 한다. 그러나 목돈을 마련하는 속도보다 부동산 가격이 상승하는 속도가 훨씬 빠르다보니 부족한 자금만 탓하거나 높은 대출을 받으면서 무리하게 부동산을 매입하려 한다.

결국 부동산 투자는 다른 나라 얘기가 되거나 높은 대출이자를 상환하느라 몇 년 또는 10년 이상을 허리 한 번 제대로 펴지 못한 채 힘든 나날을 보내야 한다. 악순환이 계속되는 것이다.

필자가 말하는 부동산 재테크는 목돈을 만드는 것부터 부동산을 이용하는 것이다.

돈이 있는 사람만 부동산을 통해 자산증식을 하는 것이 아니라 돈이 없는 사람이라도 부동산을 이용해 자산을 키우는 방법을 습득하면 부동산 투자를 포기하거나 많은 대출을 받지 않아도 부동산을 취득할 수 있다.

그럼 돈이 없는 사람이 부동산 재테크를 통해 자산증식을 하기 위해서는 어떻게 해야 할까?

 많은 시간과 노력 투자해야

돈이 적으면 투자할 수 있는 부동산의 범위도 좁혀진다. 따라서 기회비용을 적극적으로 활용해야 한다. 

부동산재테크는 1년 이내 단기로 성과를 볼 수 있는 재테크가 아니다. 한 번 투자를 하면 오랫동안 투자금이 묶일 수도 있어 투자 전에 신중한 판단이 필요하다.

예를 들어, 여러 부동산 중에 최종적으로 A 부동산과 B 부동산을 투자 후보로 두었다고 하자.

고민 끝에 A 부동산을 선택했는데 몇 년 후 A 부동산은 30만달러가, B 부동산은 100만달러가 상승했다고 하면 당시의 잘못된 판단으로 70만달러라는 기회비용을 증발시킨 것이다.

투자할 수 있는 돈이 많지 않으면 최대한 적은 투자금으로 수익성이 큰 물건을 찾아야 하고, B급 물건이라도 과거 가격상승이 있었던 물건 중에 ‘저렴한’ 물건이 아닌 ‘저평가’된 물건을 찾아야 한다.

 그렇게 하다보면 결국 투자로 수익을 내는 것은 ‘돈’이 아닌 ‘시간’이라는 사실을 깨닫게 될 것이다.

 레버리지 적극 활용해야

회사도 자기 자본만으로 운영하는 회사보다 타인의 자본을 투자받아 운영하는 회사가 성장속도가 월등히 앞선다. 투자도 자기 자본만으로 투자하는 사람보다 타인 자본을 이용해서 투자하는 사람의 수익률이 훨씬 좋다.

여기서 타인의 자본이란 은행대출, Seller Financing 등을 의미한다. 다만 타인의 자본을 이용할 때는 반드시 그 이상의 수익을 얻을 수 있거나 타인 자본의 상환계획 등을 확실하게 세워야 한다.

리스크 관리를 할 때 타인의 자본은 약이 될 수 있지만 리스크 관리에 실패하면 가장 무서운 독이 될 수 있다는 사실을 알아야 한다.

마지막으로 적은 돈으로 부동산 재테크를 시작해 경제적 자유를 얻기 위해서는 뚜렷한 목표와 방향, 그리고 꾸준한 실천이 뒤따라야 한다.

부동산 재테크에 총 투자할 수 있는 자금이 얼마인지 확인하고, 부동산 세미나나 전문가와의 상담을 통해서 가장 수익이 날 수 있는 지역이 어디인지, 업종에는 어떤 것들이 있는지 찾아야 한다. 

사전조사는 어떻게 할지, 물건의 가치는 어떻게 판단할지, 매수와 매도 타이밍은 언제로 할지, 세금이나 대출한도 및 이자 등은 얼마 정도 되는지, 목표 수익률을 어느 정도까지 예상할 수 있는지 등 철저한 사전조사와 준비가 반드시 선행되어야 한다. 

모든 준비가 끝났다면 그제야 ‘투자’의 단계에 들어가야 한다.

내 집 마련이든 부동산 투자든 반드시 투자의 원칙과 전략이 있어야 한다. 다른 사람이 하니깐 나도 따라서 해야지 하는 식으로 투자하거나. 유명 부동산 강사나 평소에 친분 있는 지인이 물건을 추천해줬다고 해서 아무런 조사 없이 맹목적으로 물건을 매입하는 것은 망하는 지름길이다.

원칙 없는 투자로 수익을 얻었다고 해도 그 기쁨은 결코 오래가지 못한다. 자산을 지키는 힘이 없기 때문이다. 

부동산 투자를 할 때 반드시 지켜야 하는 대원칙이 있다. 누군가가 정말 괜찮은 부동산이 있다고 소개해주더라도 그 사람을 믿고 투자하는 것이 아닌 나 자신을 믿고 투자를 해야 한다.

즉, 많은 부동산 중에 그 부동산을 매입해야 하는 이유가 무엇인지 그 이유가 반드시 자신을 설득시킬 수 있어야 한다. 그리고 명분 있는 투자에 고개가 끄덕여졌을 때 비로소 투자로 이어져야 한다.

부동산 하나를 매입하더라도 쉽게 얻으려 하지 말라. 운이 아닌 노력형 부자는 절대 쉽게 만들어지지 않는다. 부자가 되기 위해 그 누구보다 절박해야 하고, 그 누구보다 꾸준해야 한다.

상업용 투자 전문가 에드워드 최

문의_214-723-1701

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로  어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.