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최근 주택구입을 원하는 바이어들과 상담하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 “부동산이 많이 올랐으니 곧 내려가겠죠?”, “금리가 올라간다고 하니 부동산 가격은 내려가겠네요?”라는 질문이 많다. 

이러한 질문을 하시는 분들은 주택이 필요하지만 아직 마음의 결정을 못하고 고민하며 구입 타이밍을 보는 분들이다. 

결정을 못 내린 상태에서 단순히 주택가격이 많이 올랐으니, 조만간 내려갈 것이라는 답변을 들어 본인 선택의 옮음을 인정 받으면 안심되겠지만, 데이터를 가지고 시장을 바라봐야 하는 필자는 그들이 원하는 답을 주지 못하는 경우가 많다.

그렇다면 무엇 때문에 필자는 현재 부동산이 버블이 아니며, 향후에도 금리가 상승하는데 당분간 미국 부동산이 오를 것이라고 생각하는 것일까?

물론 정답은 아니지만, 그동안의 데이터들과 함께 부동산업에 몸을 담고 있으면서 몸소 경험한 것들을 바탕으로 예상되는 방향성에 얘기해보고자 한다. DFW 지역에 국한하지 않고 미국 시장 전체의 흐름을 살펴보자. 

미국 부동산 전망시 가장 중요한 건 수요와 공급, 그리고 금리다. 그런데, 최근 2년 동안 코로나 19 영향이라는 한 가지 이유가 더 생겼다.

첫째는 당연히 수요와 공급이다. 서브 프라임 모기지 파동 이전인 약 15년 전 미국 부동산 호황기로 불렸던 시기에는 연간 주택공급이 약 200만 가구 초반이었다. 

그러나 최근 연간 공급은 그 절반에 못 미치는 상황이다. 연간 100만 가구 내외로 공급되고 있으며, 미국 전체 인구는 2021년 8월 기준 약 3억 3,144만명으로 최근 10년 사이 7.4%가 증가해 절대 인구수가 꾸준히 늘어나고 있음이 분명하다. 

이에 따른 수요와 공급의 불균형이 미국 부동산 가격을 꾸준히 올리고 있기에, 서브 프라임 때 약 3년간을 제외한곤 지속적으로 Seller’s Market이 주도하고 있다. 

둘째는 금리다. 절대적인 주택공급이 수요를 따라가지 못하고 있는 상황에서 최근 부동산 시장에 불을 지핀 것은 낮은 대출금리 때문이었다. 

팬데믹 이전인 2019년 말에 30년 고정 대출금리가 평균 4.94%였다. 2017년 부터 꾸준한 기준금리 상승으로 대출금리가 오르자 모든 사람들은 부동산 가격의 하락을 전망했지만, 이 기간 동안 미국 부동산 매매가격 지수인 케이스·실러 지수(Case-Shiller index)는 194.86에서 205.41로 약 5.5% 상승했다. 

모두가 하락을 예상했지만 오히려 대출금리가 올라간 상황에서 부동산 가격이 계속 상승했고, 참고로 현재는 271.18 수준이다. 팬데믹으로 모기지 연체율도 올라갈 것이라고 생각했는데, 팬데믹 이전인 2017년 3분기 기준 3.64%의 연체율, 2018년 3분기 기준 2.98%, 코로나 19 기간에 소폭 상승했었지만 지금은 다시 안정세를 회복해 현재는 2.27% 수준으로 오히려 점점 낮아지고 있다.

올해 기준금리 상승과 함께 대출금리가 오른다고 해도, 지난 2~3년 전의 학습효과로 인해 미국 부동산 가격의 하락은 좀처럼 예상하기 쉽지 않다. 

그러다 보니 오히려 가격상승에 초점이 맞춰지고 있으며, 한 자릿수 상승일지, 두 자릿수 상승일지를 예측하고 있는 것이다.

셋째는 코로나 19의 영향이다. 실제로 지난 2년 동안 코로나 19는 미국 부동산 가격에 큰 영향을 미쳤다. 코로나 19 초반에는 경제적 타격으로 인하여 부동산 구매자들이 줄어 가격하락을 예상했다. 

하지만 회사들이 하나둘씩 재택근무로 전환함과 동시에 아이들도 온라인으로 수업을 받기 시작했고 24시간을 집에서만 보내야 하다보니 더 넓고 쾌적한 곳을 선호하게 되었다.

그리고 낮은 대출금리 때문에 렌트로 거주하고 있던 사람들도 오랜 시간 동안 머물러야 하는 집을 사야겠다는 생각으로 전환되었다. 

더군다나 시애틀, 샌프란시스코 등 주거 렌트비가 비싼 곳들 중에서 회사가 일시적인 아닌 완전 재택근무를 채택한 곳에 근무하는 사람들은 주택비용이 높은 LA, 뉴욕에서 벗어나 상대적으로 집값이 낮은 도시로 주택을 구매해 이사했고, 현재도 이러한 상황은 진행 중이다. 주택을 구입하겠다는 생각의 전환과 함께 주거지역 이동까지도 영향을 미치고 있는 것이다.

이와 같이 절대적으로 부족한 주택공급과 낮은 대출금리, 코로나 19로 인한 집에 대한 인식전환 등으로 올 해에도 미국 부동산 가격은 상승전망이 우세한 분위기다. 

위 세 가지 외에도 주택가격에 영향을 주는 요소는 많이 있지만 가장 핵심적인 요소는 3가지 일 것이다. 지금이라도 집 구매에 관심이 있는 분들이라면 가격이 올랐다는 ‘항아리’만 보지 말고, 왜 가격이 올랐는지 ‘그 안을 살펴보라’는 탈무드의 혜안이 절대적으로 필요한 시기다.