은퇴자에게 가장 치명적인 위험은 인플레이션
남아도는 시간, 충분치 않은 소득, 성치 않은 몸… 은퇴 후엔 싸워야 할 적들이 많다. 그런데 그 중에서도 가장 무서운 적은 인플레이션(물가상승)이다. 시간이 흐를수록 돈의 가치를 떨어뜨리는 인플레이션은 30~40년에 달하는 긴 은퇴 생활을 위협한다. 미래에 받을 내 노후 연금액을 허무하게 만들어 버리는 것도 인플레이션이다.
인플레이션을 흔히 ‘침묵의 노후 암살자’라고 부르는데 마치 고혈압처럼 서서히 노후를 좀먹어가기 때문인데 젊을 때와 달리 노년기에는 인플레이션을 방어할 수단도 마땅치 않다. 퇴직 후에는 월급이 끊기므로 물가가 오른다고 해서 소득이 늘어나지도 않는다.
지출 측면에서 봐도 인플레이션은 은퇴자들의 노후 로망을 산산조각낸다. 퇴직자들은 “은퇴하고 났더니 체감물가가 더 살인적”이라고 입을 모은다. 왜 그럴까. 나이가 들면 의료, 보건, 여가, 문화 등에서 지출이 많이 늘어나는데, 이들 항목은 정부가 발표하는 공식 물가 상승률을 압도하는 수준으로 값이 껑충 뛴다.
예컨대 간병비, 요양시설 이용료 등은 은퇴자들이 주로 이용하는 개인 서비스인데, 인건비가 반영되기 때문에 더 무서운 속도로 오른다.
의료기술 발달로 수명이 길어지면서 현 40~50대의 노후는 최대 50년까지 길어질 수 있다. 그만큼 인플레이션이라는 적은 은퇴자들을 더 오래, 더 강력하게 괴롭히게 된다. 은퇴자산 관리가 결국 물가와의 싸움이라는 것도 바로 이 때문이다.
인플레이션은 높든 낮든 오래 지속할 경우 구매력에 심각한 문제를 일으킨다. 2% 인플레이션이라면 별것 아니라 생각할 것이다. 100개 살 수 있던 물건을 5년이 지나도 90개는 살 수 있다. 하지만 20년 지나면 67개밖에 사지 못하며 30년 후에는 55개만 살 수 있다. 인플레이션이 5%라도 되면 돈의 가치는 30년 후에 지금의 4분의 1밖에 되지 않는다.
물가상승률보다 예금 금리가 낮은 경우에는 시간이 흐를수록 금융자산의 구매력이 떨어진다. 인생 후반전에 인플레이션을 적극적으로 방어해야 하는 이유다.
이처럼 노후에 맞이하게 되는 인플레이션은 높든 낮든 본질적인 위험을 갖고 있다. 특히 장수사회에서는 노후 기간이 길어지므로 파괴력은 커진다. 혹 인플레이션이 예상보다 높아지기라도 한다면 중대한 위협이 된다. 이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가?
인플레이션을 이기는 가장 좋은 방법 중의 하나는 매달 월세가 안정적으로 꼬박꼬박 나오는 수익형 부동산 같은 실물자산을 보유하는 것이다. 인플레이션이 발생하면 현금이나 현금에 준하는 자산은 손해를 입게 된다.
따라서 수익형 부동산, 주식, 금, 원자재 같은 실물자산에 투자하는 것이 유리하다. 오랫동안 부동산 가격 상승률은 생계비 상승률을 앞섰다.
인플레이션이란 기본적으로 똑같은 제품을 구입할 때 드는 비용이 커진다는 뜻이다.
따라서 인플레이션율이 높을 때는 돈이 아니라 실물을 보유하고 있는 것이 좋고 부동산, 특히 수익형 부동산은 인플레이션 시대의 좋은 안식처다.
100세 시대에는 투자시계가 길어진 만큼, 안정적인 현금흐름이 나오는 자산을 중심으로 투자해야 한다.
수명이 길어졌기 때문에 은퇴 후에도 투자를 계속해야 생의 마지막 순간까지 빈손으로 지내지 않고, 내 신체수명과 내가 가진 돈의 수명이 괴리가 생기지 않도록 평생 현금흐름을 만들어 나가는 것이 중요하다.
저축은 위험부담이 없다는 장점이 있지만, 물가가 상승하고 화폐가치가 떨어지는 인플레이션을 결코 따라갈 수 없다는 큰 단점 때문에 재테크의 지름길이 되기 어렵다.
반면에 상가와 같은 수익형 부동산 투자는 렌트비에 인플레이션이 계속해서 반영되어 올라가기 때문에 인플레이션으로 인한 손실은 염려하지 않아도 된다는 큰 장점이 있다.
건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다.
이 점이 수익형 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다.
물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다. 수익형 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산가치 증식에 따른 시세차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다.
지역 부동산 시장을 꼼꼼하게 분석해서 수요와 공급의 상관관계를 잘 따져보고, 현실 가능한 렌트비와 관련된 모든 비용을 잘 계산한 후에 신중하게 투자를 한다면, 상가와 같은 수익형 부동산은 더 없이 좋은 재테크, Passive Income의 수단임에 틀림 없다.
또한, 노후를 대비해 장기적으로 투자를 고려한다면 ‘꼬리’보다 ‘머리’에 주목해야 한다. 즉, 우량지역과 우량자산으로 압축하는 것이 ‘덜 빠지는 부동산 고르기’ 전략이다.
인구와 수요가 줄어드는 지방과 외곽의 비인기 지역 부동산은 가격하락폭이 더욱 커질 것이므로 인기지역의 핵심상권을 중심으로 투자해야 한다.
진정한 시세차익을 거두려면 가치가 오를 수 있는 물건에 투자해야 한다. 가치가 오른다면 가격은 당연히 오르는 것이고, 기회비용과 물가인상률을 제외하고도 상당한 수익을 달성할 수 있다.
따라서 지금부터 5년, 10년 후에도 공급보다 수요가 많은 부동산이 무엇이고 어디인지 스스로 연구하고 분석해 보아야 한다.
그리고 장차 소득원이 사라지는 노후 및 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산보다 정기적인 수입을 확보한다는 마음으로 미리부터 부동산에 대한 투자 마인드를 갖춰야 한다.
자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서기보다는 투자원칙을 세워놓고 미리 알짜 부동산에 대한 종목 공부에 매진해야 한다.
개구리에게 따뜻한 물은 오히려 위험하다. 물이 뜨거워져도 뛰쳐나오지 않고 그 안에 안주하다가 죽기 때문이다. 장수 사회는 낮은 인플레이션도 치명적이 될 수 있다. ‘침묵의 암살자’에게 나의 평안한 노후를 빼앗기지 않기 위해서는 우리의 자산을 인플레이션으로부터 적극적으로 방어해야 한다. 무엇보다 안전자산은 원금을 잃지 않는 게 아니라 장기적으로 실질 가치를 잃지 않는 자산임을 명심하자.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
Email: edwardchoirealty@gmail.com
facebook.com/edwardchoiinvestments
* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
