대부분 우리들은 자신의 노동력을 팔아 부를 창출했다. 하루 8시간 이상 일을 해야 했다. 심지어 밤샘노동도 감수해야 했다. 일을 하지 않으면 그에 따른 보상이 뒤따르지 않았다.
이처럼 사람이 일을 해서, 즉 직접 행동(Act)을 해서 창출한 소득을 우리는 액티브 인컴(Active Income)이라고 한다. 액티브 인컴에 의존해 생활하는 대표적인 사람이 바로 월급쟁이와 자신이 직접 일을 해야 인컴이 들어오는 자영업자들이다.
월급쟁이나 자신이 직접 일을 해야 하는 자영업자들은 일을 하지 않으면 월급이나 인컴을 얻지 못하기 때문에 생활할 수 없다.
반면 패시브 인컴(Passive Income)은 수익형 부동산을 통한 월세와 같이 지속적인 노동력 투입 없이 정기적으로 발생하는 수입을 말한다. 예금이자, 주식배당도 패시브 인컴이다.
기대수명은 점점 길어지고 은퇴연령은 빨라지고 있으므로 액티브 인컴인 근로소득만으로는 노후를 대비하기 어렵다. 죽을 때까지 할 수 있는 일이 있다면 오히려 다행이다.
우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다.
패시브 인컴이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, 머니 워킹 메커니즘(Money Working Mechanism)의 대표적인 방법이 바로 투자(Investment)다.
사람이 일 해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다.
만일 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다.
작금의 세상은 드라마틱하게 변화하고 있다. 금본위제도가 폐기된 1971년 이후 돈은 커런시 개념으로 바뀌었다. 커런시는 그 자체로는 가치를 갖지 못한다.
커런시는 정부가 보증하고 발행하는 일종의 ‘사회적 약속’으로, 이를 유지하는 경제적 시스템이 불안정하거나 붕괴되면 그 가치를 상실한다.
통화량이 금 보유량에 의해 통제되던 시대에는 은행예금이 주요한 자산 중 하나였지만 현재 은행예금은 가장 수익률이 낮은 ‘Most Unprofitable’ 자산이 되었다.
서민층의 마지막 보루로 여겨지던 사회보장연금(Social Security)도 지급 연령이 높아지고 있고, 인플레이션을 감안하면 은퇴 후 받게 될 연금의 가치는 큰 의미가 없다.
평생 근무하면 회사가 연금을 보장하던 제도 ‘Defined Benefit Plan’도 1974년에 401K나 IRAs와 같이 개인이 책임을 지는 제도 ‘Defined Contribution Plan’으로 변경됐다.
중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속화되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다.
이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 캐시 플로우(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안이다.
유대인들의 사례를 보자.
유대인 자녀가 성인이 되면 부모와 친척들은 개인 증여세금 감면한도인 $17,000씩을 선물한다. 10 명이 선물하면 $170,000이고 100명이 선물하면 $1,700,000가 된다.
이 돈은 캐시 플로우를 만드는 회사 소유의 자산으로 전환해서 유지한다. 이렇게 하면 세금감면 혜택, 자산증식, 캐시 플로우라는 세 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다. 캐시 플로우를 만드는 자산을 만드는 일을 생존을 위한 필수요소로 생각하자.
이미 언급했듯이 저축은 위험부담이 없다는 장점이 있지만, 물가가 상승하고 화폐가치가 떨어지는 인플레이션을 결코 따라갈 수 없다는 큰 단점 때문에 재테크의 지름길이 되기 어렵다.
반면에 부동산 투자는 렌트비에 인플레이션이 계속해서 반영되어 올라가기 때문에 인플레이션으로 인한 손실은 염려하지 않아도 된다는 큰 장점이 있다.
즉, 물가가 오르는 만큼 렌트비 또한 함께 지속적으로 올라간다. 게다가 부동산을 충분히 장기간 보유한다면, 부동산 가치가 상승하는 ‘Appreciation’도 보너스로 얻게 된다.
지역 부동산 시장을 꼼꼼하게 분석해서 수요와 공급의 상관관계를 잘 따져보고, 현실 가능한 렌트비와 관련된 모든 비용을 잘 계산한 후에 신중하게 투자를 한다면, 부동산은 더 없이 좋은 재테크, Passive Income의 수단임에 틀림 없다.
1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 가격은 끝도 없이 추락했다. 당시 대부분의 사람들은 그 때가 부동산 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 사실을 몰랐다. 지나고 난 후에야 다들 ‘그 때 샀어야 했는데’ 하고 후회한다.
15년 만에 다시 찾아온 이번 기회를 우리 모두 지혜롭게 잘 활용하자. 단, 지금은 상대적으로 많이 오른 주식시장과 단독주택보다는 코로나 19로 인해 타격이 큰 상가매물 중에서 알짜 매물을 좋은 가격에 사들일 수 있는 절호의 기회다.
부자가 된 사람들은 모두가 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다.
반면 부동산 하수는 시장이 달아올라 가격이 올라간 업종이나 매물을 남들 따라 매수해 상투를 잡아 손해보는 경우가 많다. 이들은 부동산값이 하락하면 좀 더 떨어질 것이라고 생각하고는 좀처럼 매수에 나서지 않는다.
그렇게 매수시점을 놓치고 부자가 될 수 있는 기회를 실기해 버린다. 부자들은 모두 역발상 투자가였다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 갖자.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
Email: edwardchoirealty@gmail.com
* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
