모든 투자에서 성공하려면 시장이 뜨거워지기 전에 구입해 시장이 뜨거워지면 팔아 이익을 남겨야 하는 것이 정석이다. 하지만 언제가 고점인지, 언제가 최저점인지 Market Timing을 알아내기는 거의 불가능하다.
특히 일반인들이 시장이 뜨거워지는 것을 미리 알기는 불가능하다. 대부분 뜨거워진 다음에 알게 되기 때문에 상투를 잡을 가능성이 크다.
따라서 시장이 뜨거워졌을 때 팔 수가 없고 대부분 시장이 식어갈 때 팔게 되므로 팔기 힘들거나 팔더라도 손해를 보게 된다. 그렇다고 다시 시장이 좋아지길 막연히 기다리는 것도 현명한 선택은 아니다.
은행의 예금금리가 1%도 안 되는 현 시점에서 앞으로 다가올 인플레이션에 대한 대비책의 일환으로 또는 노후대책 준비의 일환으로 우리 모두 재테크를 해야만 하는 시대에 살고 있기 때문이다.
모든 투자이론에서 ‘최대 위기 때 최대의 기회가 찾아온다’고 한다. 그와 같은 보편적 이론에도 불구하고 위기상황일 때 미래를 예측하기란 더욱 어렵고, 추가하락의 두려움은 적극적인 투자실행을 막는다.
막상 지나서 바라보면 침체되었던 부동산 시장은 2~3년이 지나자 다시 살아나 빠르게 성장했던 기억이 난다.
그 과정에서 불안감과 두려움을 극복하고 현명한 부동산 투자로 당당히 자산가로 성장한 많은 이들을 지켜보았다.
코로나 19 이후 국내외적인 정치경제 상황은 개인이든 기업이든 투자하기에는 역대 최악의 환경이지만 영원히 계속될 수는 없다.
따라서 역설적으로 생각해보면 이럴 때일수록 알짜매물을 잡을 수 있는 기회이기도 하다. 현금 부자들은 오히려 불황을 즐긴다.
“바람이 강하게 불 때야말로 연을 날리기에 가정 좋은 시기다.” 실제 필자 주변 현금 부자들은 부동산이든 주식이든 더 가격이 떨어지기를 기대하는 사람들도 있다.
이들은 위기에 빠질 때마다 헐값에 자산을 매입, 호황기에 잘 팔았거나 유지해 현재의 부를 유지했다. 미래가 너무 안 보일 때 모든 것을 포기하는 일반인들과는 다른 점이다.
지금과 같은 경제위기 때 어떤 부동산 투자전략이 필요할까? 사실 정치 못지 않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다.
경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.
하지만 금융시장의 넘치는 유동성자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성 자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다.
경제위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다. 이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 부동산 투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다.
그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 ‘누구나 탐내는’ 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.
우량자산은 길게 보고 매입할 때
첫째, 핵심상권의 수익형 부동산 투자가 답일 것이다. 조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심상권의 유동성은 유지된다.
그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심상권의 가치는 더욱 높아 지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.
둘째, 수요가 넉넉한 수익형 부동산을 고르자. 수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다.
인구유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 인구유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로서 가치가 높아지기 마련이다.
일본이 2차대전 당시 진주만을 공격했다. 당일 일본 증시는 하한가를 맞았다. 이날 한 증권사에서 하한가 주식을 대거 매입했고, 거래소는 문을 닫았다.
패전 후 증시가 개장하자 주식이 폭등했고 하한가에 주식을 매집했던 증권사는 돈을 벌어 최고의 증권사가 되었는데, 바로 노무라 증권이다.
투자격언 중 ‘밀짚모자는 겨울에 사라’라는 유명한 말이 있다. 수요가 크게 없어 가격이 싼 겨울에 ‘밀짚모자를 미리 사두었다가 여름 성수기에 팔면 이문을 크게 남길 수 있다’는 말이다.
미래는 역사와 현재의 결합체이다. 과거의 경험은 현재를 예측하는 수단으로, 미래를 판단하는데 없어서는 안 될 기제이다.
알게 모르게 반복된 역사적 경험을 통해, 과거의 디테일한 업무경험을 통해 새로운 길을 찾아야 한다. 부동산 투자도 경험을 바탕으로 투자전략을 찾는 지혜가 필요한 때이다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701
위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다
