은행의 예금금리가 2%도 안 되는 현 시점에서 앞으로 다가올 인플레이션에 대한 대비책의 일환으로 또는 노후대책 준비의 일환으로 상업용 부동산 특히, 수익성이 좋은 상가 투자에 대한 관심이 고조되고 있다.
최근 전국의 부동산 투자가들이 북텍사스 지역의 성장과 향후 발전 가능성에 주목해, DFW 지역에 나오는 좋은 상가매물들을 매우 공격적으로 사들이고 있다. 좋은 매물들은 마켓에 나온지 1-2주만에 복수의 오퍼를 받고 매매되고 있는 것이 현실이다.
이에 상업용 부동산 투자에 있어 고려해야 할 중요한 사항들을 살펴봄으로써 부동산 투자에 관심을 가진 많은 분들의 이해를 돕고자 한다.
- 주변지역 점검사항 (지역분석)
각종 판매시설을 가진 상업용 건물은 현재 상권이 형성되어 있거나 가까운 장래에 상권이 형성될 수 있는 지역에 위치하고 있어야 한다. 상권을 분석하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 점검해야 한다.
첫째로, 상가가 위치해 있는 상권과 입주해 있는 테넌트의 비즈니스 성격이 적합한가를 살펴보아야 한다. 다시 말해, 테넌트가 비즈니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 살펴보아야 한다.
그러기 위해서는 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가건물을 기준으로 반경 1-3마일, 그리고 5마일 내의 인구(종) 분포도와 수입수준의 상태, 연령별 분포, 직업분포, 교육수준, 주거환경의 상태, 등을 고려해 이에 맞는 입주자들이 상가에 점포를 갖고 있는지를 살펴보아야 한다.
이는 중소형 크기의 상가구입에도 중요한 점으로 작용을 하지만 상가의 규모가 커질수록 상권분석은 중요성을 더하게 된다.
둘째로, 고객의 교통수단과 접근성을 살펴보아야 한다. 상업용 건물은 무엇보다도 유동인구가 많은 지역에 위치해야 한다. 대규모 주택단지를 배후지로 하고 메이저 하이웨이로 나가거나 들어오는 선상의 길목에 위치해 있는 상가가 좋은 상가이며, 하루 자동차 통행량(VPD)이 15,000에서 20,000대 이상인 도로에 위치한 상가가 비교적 좋은 상가다.
셋째로, 해당지역 상업의 번영정도를 점검해야 한다. 해당 지역에 위치한 상가의 테넌트들이 현재 얼마나 많은 수익을 올리고 있으며, 장차 어떤 상태로 변화할 것인가를 조사해야 한다.
해당 지역의 지가수준이나 임대료수준, 교통량, 매상고, 입지경쟁, 좋은 학군, 거주 고객의 평균연령 등을 면밀히 분석하면 번영의 정도를 알 수 있으며, 앞으로의 변화를 예측하기 위해서는 과거 해당 지역의 발전과정과 앞으로의 도시개발 계획들을 조사·분석해야 한다.
넷째로, 대체상권의 번영도와 흡인력을 점검해야 한다. 아무리 큰 배후지와 질 높은 고객을 가진 지역이라도, 배후지에 거주하는 고객들이 이용할 수 있는 대체상권이 발달되어 대부분의 고객들을 흡수하고 있는 경우 한두 사람의 상업용 건물 소유자의 힘으로는 대체상권에 대항할 수 없으며, 이 지역의 상권은 계속 침체될 수 밖에 없다.
따라서 상업용 건물을 구입하려면 대체상권에 대해서도 면밀한 분석이 필요하며, 만약 대체상권이 계속 발달하고 투자 대상지역에서 이에 대항할 만한 지역 발전 전망이 없을 것으로 판단될 경우에는 다른 지역에서 투자대상을 찾는 것이 바람직하다.
대표적인 예가 바로 플레이노 지역의 일부 오래된 상권의 상가들이 프리스코 지역의 스톤브라이어 몰과 그 주위의 상권의 발달로 인해 급속히 침체된 경우이다.
- 건물부지 점검사항 (개별분석)
상가나 건물과 같은 상업용 건물은 고객을 상대해야 하기 때문에 사람들이 많이 오가는, 이른바 몫이 좋은 곳에 위치해야 한다. 몫이 좋다는 것을 좀 더 구체적으로 살펴보기로 하자.
첫째로, 상가와 접한 도로의 구조가 중요하다. 고객의 차량이 쉽게 들어가고 나가기 쉬운지, 상가 앞 도로에서 쉽게 좌회전이나 우회전 해서 상가로 들어 갈 수 있는지의 유무와 충분한 주차공간이 있는지, 통행차량의 스피드가 너무 빨라 들어가기 힘들지는 않은지, 상가앞 도로가 일방통행 도로는 아닌지, 신호등이나 정지사인이 있는지 등은 상가의 이용도를 크게 좌우하는 중요한 요소들이다.
일반적으로 커브나 각지에서는 커브 안쪽에 있는 토지가 좋으며, 도로 양측을 동서로 가르는 도로는 서쪽이, 역이나 정류장으로 향한 도로는 우측에 있는 토지가 좋다.
둘째로, 살펴봐야 할 것은 토지의 형태다. 상업용지는 상품을 전시하여 광고 효과를 극대화 할 수 있어야 하므로 가급적 도로와 접한 면의 길이가 넓은 것이 좋다. 일반적으로 상업용지는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형의 토지가 바람직한 것으로 알려져 있다.
셋째로, 토지의 지반과 건물의 내외 벽에 균열은 없는지를 살펴보아야 한다. Foundation에 문제가 있는 건물은 가급적 피하는 것이 좋다.
넷째로, 경쟁상가를 조사분석해야 한다. 같은 품목을 취급하는 상가가 인근지역에 많은 단골손님을 갖고 있는 경우, 반드시 경쟁대상 상가에 대한 충분한 사전분석이 있어야 한다. 또한, 앞으로 경쟁이 될만한 상가나 대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획은 없는가 하는 점도 조사하는 것이 좋다.
이와 같이 상업용 부동산 투자에는 여러가지 고려해야 할 중요한 사항들이 있다. 각 매물들의 특성을 잘 파악하고, 자신의 목표와 목적에 맞는 투자매물을 찾도록 전문가와 상의하는 것이 중요하다.
훌륭한 부동산 투자의 결실은 투자가의 부단한 노력과 안목, 그리고 전문가와의 끊임없는 정보교환과 대화를 통한 정보입수의 산물이라 할 수 있다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701
위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
