부동산의 미래를 알기 위해서는 우선 도시의 미래를 전망해야 한다. 도시가 갖는 장점은 뚜렷하다. 직업, 교육, 여가 및 의료 서비스 등은 도시에 집중돼 있다. 비용 효율성이라는 측면과 규모의 경제 등이 주요 원인이다. 특히 도시에는 다양한 문화가 응집됨에 따라, 문화간 융합의 장소가 된다. 이는 창의성과 혁신의 인프라가 된다. 즉 도시는 생산, 소비, 직업, 교육, 여가, 거주 및 의료 서비스에 집중 되어 있으며 동시에 지식의 클러스터이다. 현재 인류의 기술로 도시 이외의 지역에서 이런 모든 편의성과 기능을 기대하는 것은 어렵다. 예를 들어 종합병원 서비스나 고등교육 혹은 양질의 직업을 도시 밖에서 찾기란 어렵다. 그렇다면 도시의 미래는 어떤 모습일까? 이에 대한 논의를 보다 심화시키기 위해서는 미래 도시에 영향을 미치는 미래동인에 대한 원려(遠慮)가 필요하다.
첫째는 지식사회로의 전환이다. 현재 선진국을 중심으로 산업사회에서 서비스사회로, 서비스사회에서 지식사회로 전환되고 있다. 지식사회란 그 사회가 생산하는 부가가치가 주로 지식산업에서 나온다는 걸 말한다. 많은 일자리가 지식산업에서 나오는 사회다. 지식산업은 4차산업(quaternary activities)이라고도 한다. 연구·개발, IT, 컨설팅, 콘텐츠 산업이 지식산업에 해당한다. 지식사회로의 전환은 이제 더는 사람과 근무 장소를 구속하지 않는다는 것을 뜻한다. 농업사회에서 농노는 토지에 종속되어 있었다. 산업사회에서 공장과 근로자는 느슨한 관계이기는 했으나, 공장에서 멀리 떨어지지 못했다. 따라서 교통시스템은 도시의 구조를 결정하게 되었다. 지식사회에서는 지식인이 장소에 구속되지 않음에 따라, 지식인은 노마드가 되고, 도시는 그 지식인을 유인할 수 있는 오아시스가 되어야 한다.
둘째는 원격근무, 원격의료, 원격교육이다. 도시의 핵심 기능은 직업 제공, 의료 서비스 및 교육 체계의 제공이다. 만약 원격근무가 일상화되며, 상시 의료 진단 서비스가 정착하고, 가상현실 무크(MOOC) 등 광범위한 온라인 교육으로 학위를 딸 수 있게 된다면, 도시의 기능과 역할에는 상당한 변화가 올 수밖에 없다.
셋째는 가상현실(Virtual-presence), 즉 아바타 기술이다. 달라스에 거주하는 데이터 사이언티스트가 이스라엘 텔아비브와 브라질의 상파울루의 사물통신기기 전문가와 가상현실의 공간에서 회의하는 것은 공상과학의 이야기가 아니다. 앞으로 20년 안에 충분히 실현될 기술이다. 실시간 통역기가 언어의 장벽을 허물게 됨에 따라, 사람들은 글로벌 일자리를 찾게 될 것이다.
넷째는 3D 프린팅 건축이다. 중장기적으로 보면 3D 프린팅 건축이 일상화될 수밖에 없다. 비용 효율성 및 건축물의 미려함 등이 3D 프린팅 건축의 핵심 장점이다. 현재 기술이 성숙하지 않아 한계가 있으나, 생각보다 멀지 않은 시기에 3D 프린팅 로봇이 높은 빌딩을 건축하는 것으로 보게 될 것이다. 저비용의 3D 프린팅 건축은 건물의 외형뿐만 아니라, 도시의 구조에도 큰 변화를 가져올 것이다.
높은 빌딩을 건축하는 것으로 보게 될 것이다. 저비용의 3D 프린팅 건축은 건물의 외형뿐만 아니라, 도시의 구조에도 큰 변화를 가져올 것이다.
다섯째는 무인자동차와 드론 택시다. 무인자동차는 도시를 수평적으로 확대하고, 드론 택시는 주거지역의 고도에 제약을 없게 할 것이다. 관련법 제약이 없다면, 부유층을 중심으로 산마루나 산 정상에서 거주하는 유행이 일어날 것이다. 공기에서 물을 얻고, 태양광 발전 등으로 전기를 얻을 수 있기 때문에, 산 정상에서 거주하는 데 불편함이 없게 될 것이다. 특히 무인자동차의 일반화는 도시를 효율적으로 사용하게 하고, 한 시간 이내 교통시간 거리를 확대함에 따라, 도시와 농촌은 하나의 도시 클러스터로 진화될 것으로 보인다.
여섯째는 인구 감소다. 인구증감은 전체 사회 문화, 세대 문화, 여성의 교육수준, 여성의 경제참여, 경제 시스템, 정치 제도 등에 의해 영향을 받는다. 따라서 그 추세가 쉽게 변화하지 않는 특색이 있다. 로마 클럽의 <성장의 한계> 보고서는 2030년경 전 세계 인구가 정점을 찍은 다음 줄어들 것으로 전망하고 있기도 하다. 아프리카와 중동지역의 출산율은 21세기 후반 빠르게 줄어들 것으로 예견된다.
일곱째는 1인 가구의 증가다. 개인주의의 증가와 여권신장, 그리고 가상현실 기술 발달에 따라 1인가구는 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 특히 한국사회의 결혼율은 지속적으로 낮아질 것으로 보인다. 거주 공간도 1인가구에 적합하게 작아질 것이다. 기존 4인가족 위주의 공간에 대한 수요는 점차 줄어들 것으로 보인다.
여덟째는 고령화다. 현재 노화억제를 위한 의약품이 임상에 들어갔다. 역노화기술, 즉 다시 젊어지는 기술도 인간을 대상으로 빠르면 2020년대 말에는 임상실험에 진입할 것으로 보인다. 기대수명의 증가는 일자리, 주택소유 등에 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 고령인구는 대부분 편의성 및 의료 서비스로 인해 도시에 거주하는 경향을 보인다. 스마트 시티가 노령 친화적 도시의 요건을 갖추어야 한다. 노인이 모여서 살 수 있는 건물에 대한 수요가 늘어날 것이다.
아홉째는 기후변화다. 인간이 거주하기 적합한 공간이 변화될 것이다. 수면 상승뿐 아니라, 기온상승으로 인해 거주하기 좋은 장소에 변화가 올 것으로 보인다. 지금보다 북쪽에, 그리고 지금보다 고도가 높은 곳이 도시 후보지가 될 것이다. 대부분의 도시는 에너지 사용 집약적이며, 과도한 쓰레기를 생산한다. 도시가 기후변화의 주요 원인이기도 하다. 동시에 기후변화로 도시의 노인 사망률이 늘어나는 경우, 고령자 친화적 스마트 시티의 입지는 보다 북쪽으로 이동할 가능성이 크다.
열째는 자급자족 도시의 출현, 도시 국가의 출현 등도 미래 도시의 변화 요인이 될 것이다. 특히 배양육, 수직농장 및 3D 프린팅 기술을 이용한 멀티모달공장(multi modal factory)의 등장은 부분적이나마 자급자족 도시의 출현을 앞당길 것이다. 일부 선진국을 중심으로 순환경제를 체계화한 재생 도시의 출현도 기대할 수 있다.
사진설명 : 드론은 주거지역의 고도를 높여갈 것이다. 픽사베이
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.
상업용 투자 전문가
에드워드 최
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