부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 상대적으로 저평가된 부동산을 값싸게 사는 것이다. 단, 여기서 싼 부동산과 저평가 부동산은 엄연히 구분해야 한다. 단순히 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 해서 저평가됐다는 의미는 아니다. 가격이 싼 즉 Cap rate이 높은 부동산들의 공통점은 위치가 안 좋다던지, 건물이 오래 됐다던지, 동네가 죽어가는 지역에 위치한 부동산들이다. 이러한 부동산들은 나중에 팔기도 어려울 뿐만 아니라 가격도 잘 올라가지 않는다. 저평가의 의미는 향후 호재가 많아 미래에는 인기지역으로 바뀔 가능성이 있다던지, 동일 상권내의 타 상가와 비교해 스케어피트당 가격을 적게 받고 있다던지, 건물주가 타주에 있어 상권에 부적합한 입주자가 들어 있다던지 하는 것들이다. 이에 10년 앞을 내다보고 저평가 부동산을 찾아내는 노하우를 알아보자.
장기 호재 지역을 노려라
단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변화하는데, 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 그 폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다.
도시개발의 흐름에 주목하라
부동산 투자에 나설 때 지역 내 ‘도시계획’의 흐름만 잘 읽어도 투자 성공확률을 높인다. 신도시 개발이나 택지지구, 도시 개발의 흐름에 따라 도시가 음지가 양지가 돼 투자수익률을 좌지우지한다. 도시 자족기능이 강화되는 지역이나 신도시, 배후도시의 개발로 인해 인구 유입이 극대화되면 땅과 집값이 크게 상승한다. 도시계획 변경으로 개발제한구역을 조정하거나 기업 · 연구기관 등이 입주하면 자족기능이 높아져 가격상승을 기대할 수 있다. 또한 지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다. 수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후 수요가 풍부하고 인구 유입도 활발해 대단위 신규 주택들이 들어서며 그에 따라 주변의 리테일 상가들도 발전하게 된다. 50-60대의 장년층 지역보다는 30 – 40대의 인구가 계속 유입되는 지역이 투자지역으로 유망하다. 대표적인 예로, 최근 10여년동안의 프리스코, 사우스레이크, 맨스필드 지역의 발전을 들 수 있다.
저평가 매물을 잡아라
저평가 부동산을 고르려면 ‘블루칩’ 상품을 골라야 한다. 미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 숨어있는 저평가 부동산을 찾으려면 현재에는 왜 가격이 낮고, 미래에는 인기지역으로 편입될 호재가 있는지, 부동산가치를 더 올릴 수 있는 여지가 있는지 등을 동시에 살펴야 한다. 그러기 위해서는 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나가야 한다.
이와같이 상업용 부동산 투자에는 여러가지 고려해야 할 중요한 사항들이 있다. 각 매물과 지역들의 특성을 잘 파악하고, 자신의 목표와 목적에 맞는 투자 매물을 찾도록 전문가와 상의하는 것이 중요하다. 훌륭한 부동산 투자의 결실은 투자가의 부단한 노력과 안목, 그리고 전문가와의 끊임없는 정보교환과 대화를 통한 정보입수의 산물이라 할 수 있다.
* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.
상업용 투자 전문가 에드워드 최
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