부동산매거진 – Dec 2021
안녕하세요 주택융자의 맥을 정확히 짚는, 모기지맥의 샤넬리입니다
요즘처럼 주택시장의 열기가 뜨거울때에는 바이어들의 경쟁이 과열되는경우가 많습니다. 마켓에 나와있는 매물보다 집을 사려는 바이어들이 월등하게 많을때, 어렵사리 마음에드는집을 찾았을때 이집을 꼭 사고야말겠다는 의지가 강한 바이어들은 수많은 오퍼의 경쟁에서이기기위해서 더 높은가격으로 집을사겠다고 오퍼를 작성하는 방법이 가장 쉽게 진행할수있는 전략일것입니다. 셀러의 입장에서는 더높은가격에 집을 팔고싶은것이 당연하므로, 더 높은가격으로 들어오는 오퍼에 환호하게되죠. 하지만 높은가격에 계약을 성사하고 에스크로를 진행하다가도 감정가격이 적게나와서 결국에 구입가격을 낮추도록 조정하게되거나 계약이 깨져서 진행을 중단하고 다시 바이어를 찾아야한다면, 셀러가 가장 높은가격으로 구입하겠다는 바이어를 선택하는게 결국에는 의미가 없는과정이 되는셈입니다.
그래서 요즘처럼 바이어의 경쟁이 심하고 셀러의 파워가 월등한시기에는 바이어에게 감정조건부 조항인 Appraisal Contingency 를삭제할것을 오퍼승인의 조건으로 요구하는경우를 많이보게됩니다. 감정절차를통해 제공되는 감정서상의 집의 밸류가 실제로 구입하기로한 금액보다 적게나오더라도 문제삼지않고 매매를 완료할수있는 바이어라면 오퍼를 수락하겠다는 의미입니다. 예를들어 리스팅가격이 37만불인 주택을 경쟁에서 이기기위해서 40만불에 구입하겠다고하고 Appraisal Contingency를 삭제하고 오퍼를했다면, 감정서상의 밸류가 37만불이나 리스팅가격보다도 적은 35만불이 나왔다고할지라도 실구입가격인 40만불에서 차이가나는 금액은 바이어가추가로 내고 클로징을 해야하는것입니다
Appraisal 은 바이어가 All Cash 로 집을 사는경우에는 궂이 필요치않는 과정입니다. 바이어가 모기지융자를 받아서 집을 구입하는경우에 모기지랜더는 이집을 담보로 융자를 승인하기때문에 이집이 담보물로서의 가치가 충분한지를 검증하는것은 당연한것입니다. 40만불에 구입한다고하면 이집이 40만불의 가치가 되는지를 확인해야하며, 실거래가격이 아니라, 감정서를통한 밸류를 기준으로 이집의 담보설정과 융자승인을 진행하게됩니다.
Appraisal Contingency 를 삭제하고 오퍼를 진행하실경우는 이처럼 감정밸류가 적게나왔을때 커버할수있는 충분한 여유자금이 준비가 되어있거나, 준비했던 자금에서 감정밸류와의 차액을 커버하고 융자금액을 높여서 융자승인을받도록 진행하셔야합니다
내집마련의 계획을 갖고계신분들은 오퍼를 쓰시기전에 미리 융자 전문가와 충분히 상담해서, 과정도 즐거운 클로징이되시기를 바랍니다.
“지금까지 주택융자의 맥을 정확히짚는 주택융자 전문랜더, 모게지맥의 샤넬리 였습니다. “
Chanel Lee
Regional Director / Sr. MLO
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