집을 팔려고 내 놓았다면, 혹은 조만간 그럴 계획이라면, 지금의 주택 시장이 근래 들어, 아니 평생, 보지도 경험하지도 못한 상태에 있음을 이해해야 한다.
예전에는 집을 내 놓으면 보통 수 주에서 수 개월이 지나야 오퍼가 들어오고, 그나마도 원하는 가격보다 낮게 들어오는 경우가 많았다.
오퍼 가격을 대폭 깎은 것이 아니라면 클로징 전까지 특정 수리나 양보를 해 달라고 무리한 요구를 하는 바이어가 다반사였다. 요즘 같아선 꿈도 못 꿀 일이다. 최근 부동산 거래율이 다소 하락세를 보이기는 하지만 이것은 재고 부족에 기인한 것으로, 여전히 전국 각지에서 주택 매물은 시장에 나오기가 무섭게, 때론 며칠 만에도 팔려 나간다.
또한 셀러의 환심을 살 요량으로 인스펙션이나 기타 요구 조건을 생략하는 위험도 감수한다.
이런 상황은 일반적으로는 모두 셀러에게 희소식이다. 그러나 한편으론, 최상의 오퍼와 매매 조건을 제 때 잡기 위해서는, 셀러가 시장을 잘 이해하고 패를 신중하게 활용하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌다는 뜻이기도 하다.
작금의 부동산 환경에서 전문가들이 이야기하는 셀러가 반드시 알고 있어야 할 필수 상식 몇 가지를 알아본다.
주택 시장과 COVID-19 팬데믹
COVID-19 팬데믹은 우리 삶의 아주 많은 부분을 바꾸어 놓았다. 부동산도 예외는 아니다.
“우리 모두가 일생에 한 번이면 족할 경험을 했다. 팬데믹 이후 삶을 사는 방식, 일하는 방식, 매일의 일상을 영위하는 방식이 너무 많이 변했다”고 Realtor.com의 대니엘레 헤일 수석 경제학자는 말한다. 또한 “이 시기를 뒤로 하고 예전 삶의 방식으로 다시 돌아간다 해도, 향후 몇 년간은 팬데믹 경험이 계속 우리 곁에 남아 의사 결정 방식에 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.
무엇보다, 팬데믹 봉쇄(lockdown)를 거치면서 많은 이들이 현재 살고 있는 주거 공간에 더 이상 만족하지 않게 되었다. “요즘 주택 바이어들의 가장 큰 구매 동기 중 하나는, 더 크고 기능적인 집에 대한 갈망”이라고 남서부 미시간 소재 Community Choice Realty의 제이슨 겔리오스 부동산 에이전트는 설명한다.
“앞으로도 계속 원격 근무를 하겠다고 선택한 직장인들에게는, 좀 더 큰 집으로의 이사가 생산성을 높일 수 있는 수단이 된다”고 겔리오스는 덧붙였다.
집 크기나 기능의 변화만 원하는 것이 아니다. 원격 근무 덕분에 출퇴근 필요가 감소하거나 혹은 아예 사라지면서, 많은 이들이 전에는 생각지도 못했던 지역의 새 집을 알아보고 있다.
부동산 디지털 플랫폼 기업 Compass에서 남부 플로리다 소재 The Carroll Group 을 이끌고 있는 샤드 캐럴 에이전트는 “원격 근무가 확산되면서 유연한 노동 형태가 뉴 노멀(new normal)로 자리잡았다. 그 결과 많은 바이어들이 아웃도어 생활 스타일과 넓은 공간을 즐길 수 있고, 주민이 되면 세금 혜택까지 기대할 수 있는 남부 플로리다 같은 지역으로 눈을 돌리고 있다”고 전했다.
주택 재고 품귀
집을 사려는 바이어들은 넘쳐나는데, 평소에 비해 시장에 나와 있는 매물은 크게 부족하다. 전국적으로 바이어 경쟁이 치열해 질 수 밖에 없는 이유다.
“역사상 최저의 주택 재고량, 그리고 기록적 주택 수요가 겹치면서 셀러들에게 호재로 작용하고 있다”고 캐럴은 설명한다. “이 두 가지의 조합이 바이어 입찰 전쟁에 기름을 부었고, 비정상적 속도로 계약 상태에 들어가는 매물들이 생겨나고 있다”는 것이다.
이 같은 주택 재고 품귀 상태는 내년이면 어느 정도 개선될 가능성이 있다. 그러나 대니엘레 해일 경제학자는 “시장 밸런스가 너무 무너져 있어서, 개선이 된다 해도 매물 공급 문제가 완전히 해소되기는 어려울 것”이라고 경고했다.
높은 주택 가격
매물로 나온 집은 없는데 수요는 계속 증가하면서, 동시에 다수의 오퍼를 받는 셀러들이 많아지고 있다. 이렇게 되면 가격은 자연히 올라간다.
“최근의 주택 가격 상승으로, 셀러들이 집을 담보로 현금을 당겨 쓰기에(cash-out) 아주 좋은 시기가 왔다”고 온라인 부동산 거래 회사 Opendoor의 베아트리체 드 종 소비자 트렌드 전문가는 설명한다.
바이어 오퍼 가격은 종종 매물의 리스팅 가격을 넘어선다. “매물이 부족하니, 주택 구매에 진심인 바이어들은 여력이 닿는 한도 내에서 모든 수단을 동원하고 있다”고 해일은 설명한다. 그러나, 아무리 셀러에게 유리한 시장이긴 하지만, 한 가지 큰 함정을 숨기고 있다. 현재 매물을 팔고 새 집을 사야 하는 셀러라면 특히 긴장해야 한다. “다음 집을 구해야 하는 셀러는 바이어 경쟁을 남 얘기로 볼 수 없다. 곧 똑같은 처지가 되기 때문”이라고 베아트리체 드 종은 경고한다.
게다가 주택 가격 고공 행진이 주춤해질 것 같은 기미가 보인다. 적어도 지금까지의 가파른 상승세는 한 풀 꺾였다. 시장 최고점에서 팔기를 원한다면 너무 늦지 않게 조만간 집을 내 놓는 편이 이득일 수 있다.
초저가 금리
주택 가격은 올랐는데, 모기지 이자율은 최저 기록을 경신했다.
모기지 이자율이 1%만 낮아져도 월 모기지 상환금이 최대 20%까지 줄어들 수 있기 때문에, 바이어 입장에서는 주택 구매에 그만큼 여유가 생기고, 이미 경쟁이 심한 시장에 바이어들이 더욱 몰리게 되는 결과를 낳는다.
“집 장만 비용이 전반적으로 높아져 있는 것은 사실이다. 그러나 융자 조달 비용이 훨씬 줄어서, 결과적으로 집 값 인상분을 어느 정도 상쇄하고 있다. 이는 주택 수요 진작에 크게 기여하며, 바이어들은 현 상황에서 몸을 사리는 대신 적극적으로 주택 구매에 나서고 있다”고 제이슨 겔리오스 에이전트는 말한다.
지금은 셀러 시장(seller’s market)
Realtor.com의 대니엘레 헤일 수석 경제학자는 “셀러 시장을 정의하는 방법에는 여러 가지가 있지만, 몇 가지 분명한 징후는, 시장 매물 부족, 빠른 판매 속도, 집 값 상승, 셀러 호가보다 높이 부르는 바이어 오퍼 경쟁, 바이어 측의 조건부 계약(contingencies) 포기, 그리고 유연한 클로징 조건”이라고 설명한다. 이 같은 상황에서도 주택 구매를 원하는 바이어들은, 대다수가 시장 조건 때문이 아니라 지금이 그들에게는 집을 살 시기이기 때문이다. “결혼을 앞두고 있다거나, 파트너와 살림을 합친다거나, 가족 구성원이 늘어날 예정인 경우” 등이라고 해일은 설명한다.
집을 팔기로 결정하는 데에도 똑같은 논리가 적용된다. 시장 조건이 셀러에게 유리하긴 하지만, 자신이 처한 상황에서 지금이 적절한 판매 시기인지 확실히 하는 것이 먼저이다. 취업, 이직, 은퇴, 동거 가족 규모의 확대 혹은 축소 등, 현재 혹은 가까운 미래에 예상되는 삶의 변화를 반영한 개개인의 환경적인 요인을 고려하는 것이 중요하다.
부동산파트너 편집팀
