나날이 치솟는 렌트비를 비롯해, 세입자들에게는 현 북텍사스 주택 시장의 여건이 여러 가지로 녹록지 않다.
살 집을 찾아 헤매는 사람들은 점점 늘고 있는 가운데, 앞으로 렌트 구하기를 더욱 어렵게 만들 수 있는 요인들이 무엇인지 잘 알고 있을 필요가 있다.
정식 면허를 보유한 리얼터 및 브로커이자 University of North Texas(UNT)에서 부동산을 가르치는 마크 모핏(Marc Moffitt) 교수는 “렌트비는 결국 집값에 따라 움직이는 변수”라고 한다. “수요가 공급을 초과하면, 셀러나 집 주인은 대화에서 유리한 고지를 점하게 마련”이라는 것이다.
요즘 주택 시장에서 세입자들이 가장 흔히 맞닥뜨리는 문제점들과 그 해결 방안에는 어떤 것들이 있는지 알아본다.
#1: 매물량(Availability)
고공 행진 중인 렌트비 앞에서, 지금 살고 있는 집을 감당하기(affordability) 조차 버거워지는 세입자들. 현상 유지도 힘든 와중에, 북텍사스 지역 부동산 전문가들은 또 한 가지 문제를 지적한다. 매물량 부족이다.
“많은 아파트 단지들이 현재 100%의 입주율을 보이고 있다. 상황이 이렇다 보니, 오늘 걸어 들어가 오늘 이사할 집이 있냐고 물어보면, 그 사람들은 내어 줄 물건이 없다”고 UNT의 모핏 교수는 설명한다.
DFW 지역의 현재 주택 입주율(occupancy rate)은 사상 최고치인 96%에 이른다.
“지금 상태에서 드릴 수 있는 조언은, 가능한 미리 움직이라는 것이다. 앞으로 2개월, 3개월 후 리스 계약이 끝나는 세입자라면, 지금이 다음 살 집을 알아보기 시작해야 하는 시점이다. 여러 매물을 검토하고, 향후 60일 혹은 90일 내에 나오는 물건이 있는지, 직접 가서 볼 수도 있는지, 부지런히 알아봐야 한다”고 모핏 교수는 당부한다.
#2: 신용 문제(Credit Concerns)
매물 구하기 경쟁이 치열한 시장에서는 신용상태도 흔히 세입자들의 발목을 잡는 문제가 된다.
신용 점수가 낮거나 이전에 파산(bankruptcy) 기록이 있는 세입자라면 더욱 불리하다. “가장 마지막 순간에 집 주인들이 결국 집중적으로 보는 사안은 몇 가지 안 된다.
제때 렌트를 받을 수 있을 것인가? 내 집을 잘 관리할 사람인가? 앞으로 나와의 관계는 어떨 것인가? 같이 일하기 편한 사람인가, 까다로운 사람인가? 등”이라고 모핏 교수는 설명한다.
신용상태가 양호하지 못한 세입자들은 종종 신의성실(good faith)의 징표로서, 보증금을 더 많이 내거나, 사유서(letter of explanation, LOE)를 제출하거나, 이전 집 주인 혹은 직장의 추천서(recommendation)를 첨부하기도 한다.
모핏 교수는 “마음에 드는 집 주인이 있다면, 신용 문제에 대해 터놓고 말하는 것이 협상 과정에서 세입자가 쓸 수 있는 패”라고 조언한다. “예를 들어, ‘나에겐 이런 어려움이 있다.
그러나 해결을 위해 노력 중에 있으며, 원한다면 추가 보증금을 내거나 렌트 일부를 미리 낼 수도 있다’고 말해 보라. 많은 경우 집 주인들은 인생에 예기치 않은 어려움이 닥친다는 것을 이해하며, 함께 원만히 풀어나갈 수 있길 원한다”고 부연했다.
#3: 사전 준비(Being Prepared)
살 집을 구하는 여정에 준비 없이 발을 들여놓지 말라. 모든 필요한 서류들은 미리 갖추어 놓고 있어야 한다.
“집을 구하기까지의 험난한 과정을 시작하기 전에 한 가지는 분명히 기억하고 있으라. 부동산에서는 하루가 일 년이라는 것이다. 모든 문제는 즉시즉시 처리되어야 한다”고 모핏은 말한다. “에이전트, 셀러, 바이어가 개입된 주택 매매 거래에서는, 어떤 사안이건 24시간 내에 처리되는 것이 보통”이라는 것이다.
요즘엔 집 주인-세입자 간의 거래도 마찬가지다.
“미리 모든 서류를 순서대로 꼼꼼히 갖추어 놓은 사람을 준비된 세입자라 말한다. 여차하면 바로 계약에 들어갈 수도 있도록, 급여 명세서, 은행 잔고 기록 등은 이미 준비해 놓았고, 신청서는 작성을 끝냈다. 그야말로 모든 준비가 된 상태다. 이런 세입자라면 집 주인은 상대의 의도가 진지하다는 것을 알 수 있고, 한 단계 더 진행해 볼 마음이 생기는 것”이라고 모핏 교수는 부연한다.
다음은 렌트 계약 과정에서 세입자에게 요구될 가능성이 있는 서류 목록이다.
◀ 급여 명세서(Pay stubs)
◀ 은행 잔고 내역(Bank statements)
◀ 신분증(Proof of identification)
◀ 추천서(Recommendations)
◀ 자동차 등록증(Vehicle registration) 및 보험 가입 증명서(proof of insurance)
◀ 사회 보장 번호(Social Security number)
◀ 과거 렌트 기록(Rental history)
◀ 주변인 평가(References)
◀ 직장 경력(Job history)/이력서(resume)
◀ 반려동물 정보(Pet information)
◀ 체크북(Checkbook)
#4: 반려동물(Pets)
아파트/렌트 주택 매물이 부족한, 바이어 경쟁이 치열한 시장에서는 반려동물의 존재가 걸림돌로 작용할 수 있다.
집 주인들은 공격적인 품종(breeds) 등 선호하지 않는 반려동물 목록을 가지고 있어서, 그에 해당하는 세입자는 거부하거나 부대 수수료를 보다 높게 책정할 수 있다.
“누구나 거래 상대방에게 나를 선보일 때, 최상의 상태로 보여주길 원할 것이다. 반려동물이 있는 세입자라면 가장 귀엽게 나온 사진을 첨부하는 것도 유용한 전략이다. 사진은 천 마디 말보다 강력한 효과가 있다고 하는데, 누가 알겠는가? 혹시 1천 달러를 절약할 방법이 될 수도 있다”고 모핏 교수는 제안한다.
전문가들은 ‘반려동물 이력서(pet resume)’ 작성을 권하기도 한다. 반려동물에 대한 정보, 의료 기록, 주변인 의견, 사진 등을 포함하는 문서를 준비하는 것이다.
모핏 교수는 “따로 반려동물 보증금(pet deposits)을 내겠다고 제안하거나, 계약서상의 유지관리 조항에 반려동물로 인한 거리낌을 상쇄시킬 수 있는 내용을 포함시킬 수도 있다”고 조언하면서, “궁극적으로 집 주인들은, 반려동물에 의해 집이 망가지지 않을 것이라는 확신을 갖고 싶어 하는 것”이라고 덧붙였다.
#5: 계약서 숙지(Reading the Lease)
마음에 드는 아파트나 주택 렌트에 성공했다면, 다음은 계약서를 꼼꼼히 읽어 볼 차례다.
“계약서 안의 모든 내용은 협상 가능하다는 점을 잊지 말라”고 모핏 교수는 조언한다.
“세입자로서 뭔가 마음에 걸리는 의무 조항이 눈에 띈다면, 그 부분에 대해 터놓고 대화를 시도해 보아라. 집 주인이 없애 줄 수도 있는 문제”라는 것이다.
서로 원하는 렌트 기간도 얼마든지 상의해 볼 수 있는 문제다. “계약 과정에서 미래 집 주인과 이야기할 때, 합의가 가능한 렌트 기간이 어느 정도 선인지 논의해 보길 권한다”고 모핏 교수는 말한다.
“예를 들어, 좀 길게 2년 렌트도 가능한지 물어 보라. 세입자가 렌트 계약 기간으로 1년을 선호한다면, 만에 하나 연장해야 할 경우를 대비해 연장 조건을 미리 계약 내용에 포함시켜라. 예를 들어 렌트 가격을 사전에 고정시키는 조항을 넣는 등, 예기치 않은 부담 발생을 최소화 하는 것이 좋다”는 것이다.
계약서를 꼼꼼히 분석하다 보면, 전에 몰랐던 추가 비용이나 문제점이 눈에 들어오는 경우도 있다.
모핏 교수는 특히 관리(maintenance)와 퇴거(move-out) 조건 부분을 유념해서 읽어 보라고 한다.
“많은 집들이 관리해야 할 마당이나 잔디가 있다. 그러면 그 비용은 누가 부담할 것인가? 집 주인의 영역인가 혹은 세입자에게 관리의 책임이 있는가? 세입자가 관리하는 경우에도 반드시 외부 인력을 고용해야 하는가, 직접 잔디를 깎아도 되는가?” 등의 문제를 계약서에서 확실히 정해야 한다는 것이다.
또한 “퇴거 조건은 어떻게 되는가? 예를 들어 청소는 반드시 전문 인력을 고용해야 한다는 의무 조항이 있는가?”등도 파악해야 한다고 한다. 많은 경우 리스 계약서 분석은 리얼터나 변호사들이 대행하기도 한다.
부동산파트너 편집팀
