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11월 셋째주 신청지수 7.6%증가 … 그러나 매도자들은 가격 하락으로 매물 회수

최근 주택시장은 온기와 냉기가 동시에 존재하는 독특한 흐름을 보이고 있다. 매수 측에서는 금리 하락을 기회로 보고 움직임이 조금씩 살아나고 있지만, 매도 측에서는 가격 불확실성과 경제 전반의 긴장감 속에서 매물을 시장에서 빠르게 철회하며 한발 물러서는 모습이다.

이 두 흐름이 만나는 자리에서 시장 전체는 명확한 방향을 잡기보다 조정과 관망이 교차하는 복합적 국면을 맞고 있다.

금리 하락이 불러온 매수 심리의 회복

11월 셋째 주 기준 모기지은행협회(MBA)가 집계한 주택 구매용 모기지 신청 지수는 전주 대비 7.6% 상승해 181.6을 기록했다. 이는 약 2년 만의 가장 높은 수준으로, 2023년 초 이후 처음이다.

30년 고정 모기지 금리는 최근 6.4% 수준에서 움직이고 있지만, 10월 초 6.3%까지 떨어졌던 시점이 매수 대기층에게 “지금 다시 주시해볼 만하다”는 신호를 준 것으로 보인다.

매수 흐름은 계약 단계에서도 확인된다. 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 10월 기존주택 매매계약지수는 1.9% 상승해 약 1년 만의 최고치를 기록했다. 전문가들은 올해 들어 재고량이 조금씩 회복되고 금리도 서서히 내려오면서, 매수자들이 오랜 관망을 끝내고 움직이기 시작했다고 분석한다.

부동산 전문가들은 “잠잠하던 시장이 금리 하락을 계기로 한 번 반응하기 시작하면, 그 여파는 수주에서 수개월 지속될 수 있다”고 말한다. 매수자들은 여전히 높은 대출비용과 생활물가를 부담해야 하지만, 상대적으로 낮아진 금리가 ‘움직여볼까?’라는 심리를 자극하고 있다는 것이다.

다만 매수 흐름이 완전한 회복으로 이어질 것이라 보기에는 시기상조라는 평가가 많다. 인플레이션 완화를 위한 정책 변동, 노동시장 둔화, 경기 전반의 불확실성 등이 여전히 시장의 발목을 잡고 있기 때문이다.

매도자들, 빠르게 시장에서 물러나며 매물을 철회

반면 매도자들의 움직임은 냉랭하다. 레드핀(Redfin)의 분석에 따르면, 9월 한 달 동안 약 8만5천 명의 매도자가 집을 시장에서 내려 시장에서 이탈했다. 이는 지난해 같은 기간보다 28% 증가한 수준이며, 8년 만에 가장 높은 기록이다.

매물 철회의 배경에는 ‘팔리지 않는 매물’이 있다. 레드핀은 9월 신규 매물의 70%가 시장에서 60일 이상 체류했다고 밝혔다. 이 같은 장기 체류는 매수자들에게 관심을 잃게 만들며, 낮은 가격 제안이 들어오기 쉽다.

매도자 입장에서 이는 “지금 팔면 손해”라는 계산으로 이어지기 쉽고, 결국 매물을 철회하고 다음 성수기를 기다리는 선택을 하게 만든다.

전문가들은 “시장에 오래 남아 있는 매물이 늘어나면 매도자들은 사실상 가격 협상력도 떨어지고, 매수자들도 해당 매물의 가치를 낮게 평가하는 경향이 있다”며 “이런 상황에서는 매도를 미루는 것이 합리적 판단이 될 수 있다”고 설명한다.

가격 상승세 둔화가 매도 심리를 위축시키다

집값 상승 폭의 둔화도 매도 철회를 부추기는 중요한 요소다. S&P 케이스-쉴러 지수에 따르면, 9월 전국 가격 상승률은 1.3%를 기록하며 전월의 1.4%보다 낮아졌다. 전반적으로 상승세는 유지되고 있지만, 매도자들이 체감하는 것은 “예전보다 시장이 식었다”는 분위기다.

특히 지난 2~3년 사이 가격 급등기에 집을 구입한 가구들 가운데 일부는 하락 국면에 접어들면서 손실 가능성에 직면해 있다. 9월 시장에서 철회된 매물 중 약 15%가 손실 위험이 있는 주택이었다.

이 비중은 최근 5년 가운데 가장 높다.

매도자들이 가격 기대치를 낮추지 못하는 상황에서, 시장 조정 흐름은 매물 철회로 이어지고 있다. 매도자들은 낮은 오퍼를 받아들이기보다는 ‘봄 성수기’라는 전통적인 주택시장 리듬을 기다리는 선택을 하고 있다.

가격 인하 전략 늘었지만, 거래 성사로 이어지지 않아

가격 인하 전략도 증가하고 있다. 질로(Zillow)에 따르면 일반적인 1회 가격 인하 폭은 약 1만 달러 수준이며, 10월 누적 가격 인하액은 약 2만5천 달러에 이르렀다. 이는 질로가 기록한 최대치 수준이다.

그러나 가격을 낮춘다고 해서 거래가 바로 성사되는 구조가 아니다. 매수자들은 여전히 높은 금리 부담을 느끼고 있으며, 경기 불안 속에서 큰 결정을 미루는 경향을 보이고 있다.

결국 매도자들은 몇 차례 가격 조정을 시도하다가도 시장 흐름이 살아날 때까지 매물을 철회하는 쪽으로 방향을 틀게 된다. 이런 움직임이 반복되면서 시장 전반의 관망세는 계속 강화되고 있다.

겉으로는 공급 증가… 실제 체감 공급은 더 타이트

공급 측면에서도 흥미로운 괴리가 발생하고 있다. Realtor.com 자료는 현재 시장에 풀린 매물 공급량이 1년 전보다 약 15% 증가했다고 말한다. 하지만 이는 시장에서 철회된 매물, 즉 ‘보이지 않는 공급 축소’를 반영하지 않은 수치다.

레드핀은 “대규모 매물 철회로 실제 매수자들이 선택할 수 있는 매물은 오히려 줄어들고 있다”고 분석한다. 이는 시장이 표면적으로 보이는 것보다 훨씬 타이트하다는 의미다.

또한 철회된 매물 가운데 약 20%만이 몇 달 내 다시 시장에 등장하며, 나머지 대부분은 봄철 성수기를 기다렸다가 재등록된다. 지금부터 연말·겨울 비수기가 본격화되기 때문에 향후 몇 달간 시장의 공급량은 더 줄어들 가능성이 크다.

금리의 향방이 시장의 방향성을 결정할 핵심 변수

현재 주택시장은 금리의 흐름에 매우 민감하게 반응하는 구조다. 30년 고정 모기지 금리가 6% 아래로 확실히 내려간다면 매수 회복세는 더욱 힘을 받을 수 있다. 반대로 금리가 다시 상승하거나 정책이 변동될 경우 회복 신호는 금세 약화될 수 있다.

특히 기존 주택 소유자 대다수가 5% 이하의 저금리 모기지를 유지하고 있기 때문에, 금리 차이가 더 좁혀지지 않는 한 시장에 신규 매물이 크게 늘어나기 어렵다. 이 구조적 제약은 시장의 정상화 속도를 늦추는 요인으로 작용한다.

전문가들은 “지금은 시장의 과도기적 단계”라고 진단하며, “매수자들은 금리 흐름을 보며 신중하게 움직이고 있고, 매도자들은 가격 불확실성 속에서 성급하게 시장에 나서기보다 다음 시즌을 기다리는 흐름을 보이고 있다”고 평가한다.

달라스·포트워스 지역 역시 이러한 움직임과 긴밀히 연결되어 있으며, 본격적인 회복을 위해서는 금리 안정과 가격 조정, 재고량 회복이 동시에 이루어져야 한다는 분석이 힘을 얻고 있다.

정리=유광진 기자