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SANG KIM 

REALTOR® |  Licensed in Texas -Century 21 Judge Fite #0713470

Home Loan Mortgage Specialist - Still Waters Lending #2426734                           

  Senior Structural Designer - Eyncon Engineering

Becholar of science in Interior Design, University of North Texas

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Flower Mound, TX 75022

오늘의 주제는 부동산 경기가 침체(거래량 감소) 상태임에도 불구하고, 언론 매체와 전문가들이 주택 공급 부족을 주요 이슈로 다루는 이유는 무었인지 알아보겠습니다. 간단하게 말씀드리면 현재의 시장 둔화가 수요의 문제가 아닌, 낮은 금리에 묶인 기존 주택 재고의 동결 현상과 장기적인 구조적 공급 부족이 결합된 결과이기 때문입니다. 쉽게 풀이하겠습니다. 요즘 부동산 시장은 거래가 활발하지 않고(집이 잘 안 팔리고) 침체된 것처럼 보입니다. 그런데도 언론과 전문가들은 여전히 집이 부족하다(공급 부족)는 얘기를 많이 합니다. 

그 이유는 두 가지입니다:

첫째로 집주인들이 집을 시장에 매물로 올리지 않기 때문입니다. 많은 사람들이 예전에 낮은 이자율로 집을 샀습니다. 지금은 금리가 높아져서 집을 팔고 새 집을 사면 대출 이자가 훨씬 올라갑니다.

그래서 사람들이 집을 팔지 않고 그냥 가지고 있는 경우가 많습니다. 즉, 시장에 나오는 매물이 줄어들게됩니다. 두번째로 구조적 문제로서 원래부터 집이 부족했읍니다. 다양한 사회변화와 함께 인구 증가, 도시 집중, 건설 속도 둔화 등으로 오랫동안 새 집 공급이 부족했습니다. 그래서 구조적으로 시장에 집 자체가 많지 않습니다. 즉, 지금 거래가 줄어든 건 “집을 사고 싶은 사람이 아예 없어서” 가 아니라, 집주인들이 집을 안 내놓고 + 새로 지은 집도 적어서 시장에 나온 매물이 적기 때문입니다.

그래서 거래량은 줄었는데도, 전문가들이 계속 "공급 부족"을 강조하는 겁니다.

즉, 시장의 침체는 주로 주택 거래량(Sales Volume)의 감소를 의미하지만, 공급 부족은 시장에 실제로 나와 있는 매물의 절대량(Inventory)이 역사적으로 낮다는 구조적인 문제를 의미합니다. 출처에 근거하여 주택 공급 부족이 지속적으로 강조되는 이유를 설명드리겠습니다.

1.건축 비용 상승 및 공급망 문제

• 높은 건축 비용: 코로나19 팬데믹 이후 공급망 문제와 원자재 부족이 지속되면서 신축 주택의 건설 비용이 전례 없는 수준으로 상승했습니다.

• 원자재 가격: 목재 및 금속 제품 가격은 2022년에 25년 만에 최고치를 기록했으며, 2024년 현재 다소 완화되었지만 여전히 몇 년 전 수준보다 상당히 높습니다.

• 이러한 비용 증가는 신규 주택 건설 속도를 늦추고 있으며, 수입 건축 자재에 대한 관세가 부과될 경우 건설 비용을 더욱 증가시켜 주택 부족 문제를 악화시킬 수 있습니다

2. 거래량 침체의 원인: 아직도 높은 금리로 인한 수요 위축

현재 시장의 침체 분위기는 주로 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 정책으로 인해 발생한 높은 모기지 금리 때문입니다.

• 금리 인상은 주택 구입 능력을 급격히 떨어뜨려 잠재적 구매자들이 시장에서 이탈하게 만들었습니다. 모기지 금리가 7%를 기록했을 때 많은 사람들이 시장에서 완전히 빠져나갔습니다.

• 주택 거래량(Sales Volume)은 급격히 감소했지만,, 주택 가격은 여전히 사상 최고 수준을 기록하고 있거나, 역사적 평균 범위(2025년 약 3% 상승)에 맞춰 명목상으로 상승할 것으로 예상됩니다. 이처럼 거래량은 줄었으나 가격은 여전히 높은 상황이 바로 구조적 공급 부족의 징후입니다.

3. 베이비 부머 세대의 장기 거주 (Aging in Place)

• 재고 동결 역할: 베이비 부머 세대(Baby Boomers)는 집에서 더 오래 머무르는 경향이 있어 (aging in place), 주택 재고 부족을 가중시키는 주요 요인입니다.

• 판매 유인 부족: 이들 중 절반 이상은 모기지가 없으며, 모기지가 있는 경우에도 낮은 금리의 혜택을 받고 있어 새로운 주택으로 이동하거나 다운사이징할 재정적 동기가 부족합니다.

• 다운사이징 옵션 부족: 제한적인 구역 설정(zoning) 정책으로 인해 악세사리 주거 유닛(ADU)이나 타운홈과 같은 다운사이징 옵션이 부족한 것도 베이비 부머들이 기존 주택에 머무르는 이유 중 하나입니다

4. 공급 부족이 지속되는 구조적 원인: 재고 동결 효과

주택 시장이 둔화되었음에도 불구하고 공급 부족 문제가 해소되지 않는 결정적인 이유는 바로 기존 주택 매물이 시장에 나오지 않기 때문입니다.

• 금리 고정(Rate Lock) 현상 심화: 모기지를 이용하는 기존 주택 소유자의83%가 현재 7%대의 금리보다 훨씬 낮은6% 미만의 모기지 금리(평균 4.2%)에 묶여 있습니다,.

• 매도 유인 상실: 이들은 낮은 금리의 모기지를 포기하고 높은 금리의 새 모기지를 받을 재정적 인센티브가 거의 없기 때문에, 주택을 팔지 않고 집에 머무르는 것을 선택합니다. 이는 시장에 나올 수 있는 기존 주택 재고를 심각하게 제한하고 있습니다.

• 역사적 매물 부족: 비록 재고가 2024년에 전년 대비 증가했지만 (상위 50개 시장 중 34곳에서 증가), 시장에 나와 있는 주택 공급 수준은 여전히 역사적 평균에 미치지 못합니다. 역사적으로 정상적인 시장은 주택 10,000호당 250호가 매물로 나오는 것이었으나, 현재는 10,000호당 약 135호에 불과합니다.

5. 정책 및 규제적 장애물: 과도하고 복잡한 정부 규제

• 주택 공급 부족은 광범위한 규제 및 정책 실패에 기인합니다.

• 구식 구역 설정(outdated zoning regulations): 부지 규모, 주차 요건 등을 규정하는 구식 구역 설정 규정이 신규 주택 공급을 제한하는 핵심적인 정책적 장애물입니다.

• 부담스러운 허가 절차: 복잡하고 부담스러운 허가 절차(burdensome permitting processes)는 개발 속도를 늦추고 있습니다.

6. 장기적인 구조적 결함 및 수요 압력

현재의 공급 부족은 단기적인 현상이 아니라, 금융 위기 이후 10년 이상 지속된 구조적인 문제입니다,.

• 만성적인 건설 부진: 미국은 지난 10년 이상 꾸준한 주택 부족에 직면해 왔습니다. 신규 건설이 가구 증가 속도를 따라가지 못했기 때문입니다. 특히 대침체(Great Recession) 이후 신규 주택 착공 건수는 급격히 감소했으며, 2025년 2월 기준으로도 이전 수준을 완전히 회복하지 못했습니다.

• 심각한 부족분: 현재 주택 부족분은 470만 호 이상으로 추정되며, 일부 분석에서는 300만 호가 부족하다고 보는데, 현재 건설 중인 유닛은 140만 호에 불과하여 부족분의 절반 정도만 충당하고 있습니다.

• 인구통계학적 수요: 가장 큰 세대인 밀레니얼 세대가 주택 소유 연령대에 접어들면서 주택 수요를 꾸준히 견인하고 있습니다. 이들은 비록 구매 시기를 늦추고 있지만, 주택 소유의 꿈을 포기하지 않고 있습니다.

• 구입 능력 위기: 주택 가격 상승률(10년 동안 84% 증가)이 임금 상승률(45% 증가)을 훨씬 초과하면서, 주택 구입 능력 격차가 심화되었습니다. 2025년 기준으로 미국 가구의 약 74.9% (1억 600만 가구)는 중간 가격대 신축 주택($459,826)을 구입할 여력이 없습니다. 이처럼 아직도 높은 주택 가격과 낮은 구입 능력은 여전히 해소되지 않은 만성적인 위기로 남아있기 때문에 언론의 주목을 받을 수밖에 없습니다.

결론적으로, 주택 시장은 여전히 높은 금리로 인해 거래 활동 측면에서는 침체(Sales Slump)를 겪고 있지만, 시장 내의 물리적인 매물 재고 측면에서는 금리 고정 현상과 장기적인 건설 부족으로 인해 만성적인 공급 부족 상태가 유지되고 있습니다. 이 구조적인 부족분이야말로 주택 가격을 계속 지탱하고 affordability crisis를 심화시키는 근본 원인이므로, 언론에서 끊임없이 이 문제를 조명하고 있는 것입니다. 지금까지 부동산과 융자를 함께 도와드리는 Sang Kim 이었습니다. 감사합니다.