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일반적으로 1년 중 가장 주택시장의 활동이 둔화되는 시기는 11~2월인데, 코로나 19 팬데믹에서 야기된 시장변화가 주택시장 비수기를 성수기로 바꿔놓고 있다. 

지난해 연말을 시작으로 가파른 상승세를 보이며 새해부터 주택시장이 뜨겁게 용솟음치며 과열이 좀 처럼 수그러들 기미가 보이지 않고 있다. 

MBA, 즉 모기지 뱅커스 협회의 모기지 신청현황에 따르면 1월 첫째주 모기지 신청수요는 지난달에 비해 전체적으로 16.7%나 증가했고 구매수요 또한 8%나 증가하며 1년 전과 비교해서는 10%나 높은 수준을 보였다.

특히 리파이낸싱 수요는 전달에 비해 20%, 1년 전에 비해서는 무려 93%나 증가하며 전체적인 모기지 신청수요의 증가를 이끌었다. 

최근 새로운 행정부의 경기지원 기대로 인해 금리가 상승세를 보이고 있음에도 불구하고 리파이낸싱 모기지 신청은 2020년 3월 이후 가장 높은 수준으로 튀어오르며 높아질지 모르는 금리에 조급해진 시장심리를 잘 보여주고 있는듯 하다.

긍정적인 점은 상대적으로 구매비용이 작고 생애 첫 주택구매자가 이용하는 것으로 알려진 FHA론을 이용한 주택구매가 9.2% 증가하며 이들이 시장에 다시 들어오고 있다는 신호다.

미국의 중앙은행인 연준은 베이지 북(Beige Book)을 통해 연준이 관할하는 12개 지역의 경제상황을 보고한다.

베이지 북은 국내 경제추세 및 문제 상황을 보여주고, 1년에 8회, 각각의 연방 공개시장 위원회(FOMC) 회의 2주 전에 발표되며, FOMC가 단기 금리를 결정하는데 사용된다. 

실제 수치가 예상치보다 높은 경우 달러화 가치 및 전망이 긍정적이라는 뜻이며, 낮은 경우 부정적임을 의미한다. 다시 말해, 국내 경제추세 및 문제상황을 보여주는데, 여기에는 부동산에 관한 보고도 포함되고 있다. 

최근 발표된 연준의 베이지북은 부동산 시장의 문제와 상황을 한 마디로 압축해 보여주고 있다. 

“거주용 주택시장은 강한 모습을 보여주고 있으나 상업용 부동산은 여전히 취약한 모습을 보이고 있다. 연준은 년말 부동산 시장이 역사적으로 낮은 저금리와 주식시장의 높은 퍼포먼스로 인한 구매자들의 자신감으로 인해 ‘열광’적인 수준의 주택매입이 계속됐고, 하지만 동시에 같은 기간 전년에 비해 900만명의 실업자가 더 발생한 상황에서 부동산 시장이 ‘광란’에 가까운 모습을 보인다는 점은 혼란스럽다”고도 전했다.

가장 우려시 되는 부동산 시장의 가장 큰 문제는 상업용 부동산 시장이 겪을 고통은 이제 시작이라는 점이다. 

코로나 19 대유행으로 인해 활동이 줄어들고 최근의 확산세로 인해 경제 제약이 더해지면서 소매업과 사무실, 서비스업의 부동산 수요는 점점 줄어들고 있고, 이로 인해 임대료의 하방압력은 더욱 커지고 있다. 

향후 상업용 부동산 시장에서 소매업이 차지하는 비중이 줄어들고 이를 산업계의 비즈니스가 차지하는 비중이 늘어날 것으로 전망하고 있다.

주택건설은 10년래 가장 높은 수준에 이르렀고 토지시장 또한 상당히 경쟁적인 반면, 사무실 및 소매공간에 대한 수요는 감소하는 대비되는 현상이 이어질 것으로 보인다.

사이먼 윤

Remax DFW Associates

SIMON.YOON@RMDFW.COM