팬데믹 이후 주택 가격 50% 이상 상승, 관련 세금 및 보험도 상승
고금리로 미국의 주택 매물이 줄어든 가운데 주택가격은 역대 최고 수준을 경신한 것으로 나타났다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 인덱스 발표에 따르면 지난 3월 미국의 ‘코어로직 케이스-실러’ 주택가격지수(20개 도시 기준)는 전월 대비 0.3% 상승해 사상 최고 수준을 나타냈다. 1년 전 같은 달과 비교해서도 7.4% 상승했다.
이 지수는 미 20개 주요 도시들의 평균 집값을 측정해 산출한다. 도시별 전년 동기 대비 상승률을 보면 샌디에이고가 11.1%로 가장 높았고, 뉴욕(9.2%), 클리블랜드(8.8%), 로스앤젤레스(8.8%) 등이 뒤를 따랐다. 고금리로 기존주택의 매물 공급이 줄어든 게 집값 상승세 지속의 주된 배경으로 작용하고 있다.
브라이언 루크 S&P 다우존스 인덱스 수석은 “20개 대도시 주택시장은 4개월 연속 전년 동기 대비 상승세를 이어왔는데 이는 주택 부문의 광범위하고 지속되는 성장세를 시사한다”라고 말했다. DFW 지역은 2021년~2022년까지 미국에서 가장 큰 주택 가격 인상을 보였으며, 전년 대비 가격이 10%~20% 이상 올라가기도 했다. 연간 주택 가격 인상률은 2022년 4월에 31%로 사상 최고치를 기록했고, 2023년 3월부터 8월까지 전년 대비 하락세를 기록했다.
루크 관계자는 “미 북동부는 연간 8.3%의 수익을 올리며 여전히 최고의 성과를 거두고 있으며, 다른 대도시 시장에 비해 탄탄한 성장을 보여주고 있다”라며 “반대로 2020년과 2021년에 최고의 성과를 보인 탬파, 피닉스, 달라스와 같은 도시는 이제 보다 느린 속도로 성장하고 있다”라고 말했다. 그는 “팬데믹이 선벨트(Sunbelt)시장에 붐을 일으켰지만 지난 몇 년 동안 가장 큰 이익은 북부 대도시에서 발생했다”라고 덧붙였다.
케이스-실러 지수는 시장 동향을 보다 정확하게 파악하기 위해 시간 경과에 따른 특정 부동산의 판매 가격 변화를 비교하는 3개월 이동 평균이다. 이 지수는 기존의 모든 단독 주택 재고의 총 가치 변화를 측정한다. 보고서의 방법론에 따르면 신축 건물, 콘도, 아파트, 다세대 주택과 관련된 판매 가격은 수집하지 않는다.
DFW 주택 판매 선두권, 봄 매매 열기에 늘어난 매물
달라스-포트워스(Dallas-Fort Worth) 지역의 4월 판매된 주택 및 활성 주택 목록 부문에서 전국 2위를 차지했다. 1위 뉴욕에 이은 것으로 예상보다 활발한 봄 판매 시즌의 영향으로 분석된다. 4월에는 약 8천 5백 건의 주택 거래가 마감됐으며, 이는 전년도의 7천 865건보다 증가한 수치이다. 부동산 회사 리맥스(RE/MAX)의 데이터에 따르면 주택 활성 매물(active listings)은 1만 3천 개 이상으로 전년 대비 약 31% 증가했다. 또한 활성 주택 재고(active housing inventory)는 전년 대비 49.4% 증가한 것으로 나타났다. 주택 가격은 매년 1.5%씩 오른다.
DFW의 중간 주택 가격은 40만 5천 달러로 메트로텍스(MetroTex) 부동산 협회의 수치와 일치한다.
메트로텍스 데이터에 따르면 DFW지역은 4월 3.2개월의 주택 재고를 기록했다. 이는 코로나19 이전 수준에 가깝지만 시장이 균형 잡힌 것으로 판단하는 6개월 분량에는 아직 못 미친다.
리맥스 DFW 어소시에이트(RE/MAX DFW Associates)의 토드 렁(Todd Luong)은 성명을 통해 “2년 전과 비교하면 주택 구매자들이 선택할 수 있는 재고 공급량이 훨씬 많아지면서 확실히 약간 더 균형 잡힌 시장을 보고 있다”라고 말했다. 이어 그는 “다만 더 중요한 것은 구매자들이 이전보다 훨씬 적은 경쟁에 직면하고 있고 입찰 전쟁이 더 이상 표준이 아니라는 것”이라며 “그럼에도 불구하고 DFW 대부분 지역의 주택 공급 개월 수는 여전히 판매자 시장에 속해 있음을 나타내고 있다”라고 덧붙였다.
렁은 “주택 재고량을 훨씬 더 늘려야 할 것”이라고 평가했다. 리맥스의 전국 주택 보고서는 DFW지역을 포함하여 미국 50개 대도시 지역에 대한 다중 목록 서비스(multiple listing service, MLS) 데이터를 사용한다.
50개 대도시 지역에서의 주택 클로징은 3월 대비 11.2%, 전년 동기 대비 9.0% 증가했다. 지난 2월부터 매출이 전월 대비 증가세를 보이고 있다. 이들 시장의 중간 판매 가격은 43만 7천 달러로 3월보다 2.9% 상승했다. 한편 주택 모기지 금리는 다시 하락했지만 여전히 7% 대를 나타내고 있다.
신규 주택 추가에 주택 시장 숨통…
한편 재고 부족에 시달렸던 DFW지역의 주택 시장에 지난 4월 신규 주택이 다수 추가되면서 타이트함이 약간 완화됐다. 텍사스 A&M대학의 텍사스 부동산 연구 센터 등의 데이터에 따르면 지난달 DFW 지역의 활성 주택 리스팅은 2만 4,128건으로 1년 전보다 약 46% 증가했다.
달라스 카운티에선 주택 거래 성수기에 접어들면서 5천 1백 채 이상의 주택 매물이 등록됐는데, 이는 전년 동월 대비 56.7% 증가한 것이다. 그 외 콜린 카운티의 매물 주택도 70% 가까이 증가했으며, 태런 카운티는 약 41%에 달했다.
북텍사스의 주택 매물 증가는 올 3월부터 보이고 있다. 당시 북텍사스에는 전년 대비 34.8% 증가한 2만 2,449개의 주택 매물이 이었다.
달라스에 본사를 둔 레지덴션 스트레지스(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 “주택 재고가 너무 부족하기 때문에 상대적인 관점에서 봐야 한다”라며 “집을 파는 데는 시간이 좀 더 걸리겠지만, 그렇게 하면 더 많은 주택 재고를 확보할 수 있다. 그렇게 되면 인플레이션 압력도 어느 정도 줄어들 수 있을 것”이라고 설명했다.
지난달 DFW 지역에서는 약 8천7백 건의 주택 판매가 있었는데, 이는 전년도에 비해 8.1% 증가한 수치이다. 4월에 시장에 나온 주택은 작년보다 4일 적은 80일 동안 거래됐다.
달라스 카운티의 주택 중간 가격은 전년 동월 대비 5.9% 오른 38만 달러를 기록했다. 또한 4월에는 2천건 이상의 주택 판매가 이뤄져 전년 대비 9% 이상 증가했다. 다만 최근 모기지 금리가 7%를 넘었기 때문에 이러한 판매 추세가 지속될지는 확실하지 않다는 것이 전문가들의 시각이다.
연방준비제도는 올해 예상되는 금리 인하를 아직 단행하지 않고 있는데, 대다수의 경제학자들은 올해 9월부터 한차례 내지 두 차례의 금리 인하를 예상하고 있다.
메트로텍스(MetroTex)의 애슐리 젠트리(Ashley Gentry) 사장은 4월의 주택 판매는 이자율과 구매자의 억눌린 수요를 수용하는 수준을 보여준다고 말했다. 그는 “우리는 확실히 더욱 균형을 이루고 있으며 구매자에게는 더 많은 선택권이 있다”라며 “여전히 DFW 지역은 판매자 우위의 시장이 형성될 것”이라고 전했다.
