치솟는 모기지 금리! “북텍사스 주택시장에 냉각기 오나?”

40년만의 최악에 인플레이션을 해결하기 위해 연방준비제도(Fed)가 1994년 이래 가장 큰 폭의 금리 인상을 결정했다. 

기준 금리 인상은 여러모로 서민 생활에 부담을 가중시킨다. 자동차, 신용카드, 주택 등 실생활 속 소비자 대출 이자율가 큰 영향을 받기 때문이다.

당장 주택담보대출(모기지) 금리가 13년만에 최고치로 뛰어올랐다.

월스트리트저널(WSJ)은 지난 23일(목) 주택담보대출업체인 프레디 맥을 인용해  30년 만기 모기지 고정금리가 5.81%를 기록해 지난 2008년 11월 이후 최고치를 기록했다고 보도했다. 

지난 주(16일 기준) 프레디 맥의 평균 모기지 이자율은 5.78%로 전주의 5.23%에서 상승했고 1987년 이후 가장 큰 주간 상승율을 보고했다. 일부 대출 기관은 이미 6% 이상의 금리를 인용하고 있다.

 남부감리교대학교(SMU)의 마이크 데이비스(Mike Davis) 경제전문가는”경기 후퇴의 위협 수준은 예전의 그 어느때보다 지금이 더 높다”고 경고했다.

그는 “신용카드 사용 대금이 있다면 가능한 한 빨리 지불할 것과 차와 주택 구매시 더 비싼 대출 비용을 감당해야 한다”고 밝혔다.

팬데믹 동안 북텍사스 주택시장은 그야말로 절절 끓는 용광로였다.

계속되는 인구 유입으로 북텍사스 주택 가격은 조금씩 오름세를 보였지만 팬데믹 이후 낮아진 모기지 금리에 기댄 주택 구매 폭발과 주택 공급 부족으로 지역의 주택 가격은 전자레인지에 넣은 팝콘처럼 팡팡 터지며 상승했다.

하지만 연준이 지난 15일(수) 기준금리를 0.75%p 올리는 파격 금리 인상을 단행했고 이어 인플레이션 억제를 위해 올 해 남은 기간 동안 계속해서 공격적 금리 인상을 감행할 수 있음을 시사했다. 

연준의 결정이 모기지 금리에 직접적 영향을 미치는 것은 아니다. 

하지만 융자 회사들은 이 같은 연준의 금리 인상 및 후속 조치를 미리 예상해 최근 몇 주간 모기지 대출 금리를 올려 왔다. 

잠재 주택 바이어와 모기지 융자 회사(lender) 사이에 언성 높일 일이 많아질 수 있다는 뜻이며, 주택 바이어 입장에선 예전의 계산이 상당 부분 수정되어야 할 필요를 뜻한다. 

전미부동산협회(NRA)는 30만 달러 모기지에 대한 월 상환금은 지난 12월 1천 265달러였다면 현재 1천 8백달러 상승했다고 전했다.

Texas A&M 대학 부속 텍사스 부동산 연구 센터(Texas Real Estate Research Center)의 경제학자 아담 퍼듀(Adam Perdue)는 “연준이 인플레이션을 잡기 위해 최대한 신속히 금리를 올려야 하면서도 또 너무 빠르게 올려 경기 침체(recession)를 불러와서는 안 되는, 아슬아슬한 줄타기 같은 상황을 앞두고 있다”고 지적했다. 

분명한 것은, 금리가 어떻게 변하든 주택 시장에는 급격한 영향을 미칠 수 있다는 사실이다. 

그는 “우리가 정상 경제로 돌아가게 된다면 향후 몇 년간은, 즉 다시 추세선(trend line)을 그릴 수 있게 될 때까지는, 주택 가격 상승세(home price appreciation)가 둔화될 것으로 예상된다”고 분석하며 “만약 연준이 금리를 너무 많이 올려서 경기 침체가 현실화하면 주택 가격이 실제로 떨어질 수도 있다”고 분석했다.

한편 북텍사스의 주택 수요는 아직 믿을 수 없을 정도로 높다. 다만 고금리와 인플레이션으로 많은 바이어들이 주택 구매와 멀어지고, 그 와중에도 여전히 집 값은 상승하면서 분명 주춤하는 기세이다.

DFW 메트로 지역의 단독 주택(single-family home) 중간 가격은 지난 5월 43만 8천 달러로 최고점을 찍었다.

애텀 데이터 솔루션(Attom Data Solutions)에 따르면, DFW 지역에서 주택 신규 구매를 위한 대출 활동은 지난 분기 기준, 전년 동기 대비 약 20% 감소했다. 재융자(refinancing)는 45% 줄었다.

모기지 융자 기관 수프림 렌딩(Supreme Lending)의 로드니 앤더슨(Rodney Anderson)는 “요즈음 금리 혹은 상환 기간을 조정하는 목적의 재융자(rate-term refinancing)를 얻고자 한다면, 유일한 방법은 이혼을 한 다음 재융자를 구하는 것”이라고 농담했다.

모든 주택 바이어들이 예산 압박을 느끼고 있다는 것이다. 앤더슨은 “어떤 요인이건 바이어의 부담 가중이라는 결과는 같다”며 “소비자들은 지금, 다음엔 또 어떤 충격이 있을지 손 놓고 불안해하고 있는 상태”라고 말했다.

프라임렌딩(PrimeLending)의 마크 라스킨(Mark Raskin)은, 최근에 융자 기관과 연락이 뜸했던 잠재 주택 바이어라면 현 금리 적용 시 여전히 본인의 대출 자격이 유효한지, 상환금 감당 여력에는 변화가 없는지, 다시 한번 검토해 보아야 한다고 조언한다. 

그는 “월 상환금이 300~400달러씩 늘어나는 것은 60만 ~ 70만 달러 집을 사려는 바이어에겐 매우 짜증스럽긴 해도 어떻게 넘어갈 수 있는 문제다. 하지만 생애 첫 집을 장만하는 이에게는 계약의 성사 혹은 결렬을 결정 짓는 중대한 사안일 수 있다”고 말했다.

라스킨은 금리가 향후 6개월간 지속적으로 상승할 수 있다고 전망했는데, 단 경기 침체로 이어지지 않는다는 전제 하이다. 그렇게 되면 어느 정도 금리가 다시 내려갈 수도 있다.

라스킨은 “혹여 경기 침체가 와도 지난 해나 그 전 해 수준으로 금리가 내려가지는 않을 것이라고 생각한다. 그 때는 연준이 팬데믹으로 인해 인위적으로 개입해 금리를 낮춘 것이었기 때문”이라고 부연했다. 

질로우(Zillow)의 한 최근 설문 조사에 참여한 대부분의 전문가들은 2023년 경기 침체가 시작될 것이라고 내다봤다. 그러나 주택 시장이 거품이라고는 생각하지 않았다. 

지난 몇 년간 미국의 주택 가치는 역사상 가장 빠르게 치솟았다. 

물론 경기 침체가 점점 더 현실로 다가오는 분위기라고 해도 오늘날의 주택 시장은 2000년대 중반의 시장과는 완전히 다른 체질을 갖췄다고 질로우의 경제학자 니콜 바샤드(Nicole Bachaud)는 전했다. 

바샤드는 “2006년과는 다르게, 현 주택 시장은 펀더멘털(fundamentals)이 견고하게 받쳐 주고, 또한 신용이 우수한 모기지로 이루어져 있다. 이러한 요인들은 단기간에 바뀌지 않는다”고 지적했다.

정리= 박은영 기자