이자율이 많은 이들의 기대와는 달리 내려가지 않고 오히려 많이 상승하는 모양새다. 지난 9월 연준의 기준금리 0.5% 인하 이후 올해가 가기 전에 다시 이뤄질 추가 금리인하까지 감안해서 곧 다시 이자율이 많이 떨어질 거라는 기대심리가 컸던 게 사실이었다.
그럼에도 불구하고 이번 11월의 0.25% 추가금리 인하에도, 시장 모기지 이자율은 뚜렷이 떨어지는 기미가 보이지 않고 있다. 오히려 실상은 대통령 선거 결과이후, 주식시장의 초활황과 함께 채권시장의 약세가 이어지면서 이자율의 상승이라는 기이한 결과가 나오게 되었다. 모기지 이자율 또한 5%대로 내려갔던 이자율이 다시 상승하면서 6%대를 회복하는 상승모드를 보이고 있다.
그도 그럴 것이 모기지 이자율의 직간접적인 척도로 인용되었던 10년 만기 국채금리 또한 3.5%까지 내려갔다가 어느덧 다시 4% 위에서 움직이고 있는데 이는 결국 같은 기간 동안 모기지 이자율의 지속적인 상승과 그 괘를 같이 하는 걸로 보인다.
상황이 이렇다 보니 하락하는 이자율에 대한 기대와 함께 잠시 관심을 끌었던 재융자 수요 또한 다시 잠잠해지는 분위기이다. 그럼에도 불구하고 여전히 주택시장은 강세를 보이고 있다. 이자율의 재상승에도 주택을 구입하고자하는 이들의 관심은 쉽게 사그러들지 않는다. 당장은 아니더라도 조만간 이자율은 다시 떨어질 것이고, 그에 따라 다시 부동산 가격이 상승하고 경쟁은 더 치열해질 거라고 판단해서인지 주택시장은 다시 활발해 보이는데 아무래도 향후 부동산 시장에 대한 긍정적인 미래전망에 따른 발 빠른 행보를 취하고자 하는 소비자들의 스탠스 때문이리라.
이러한 늘어난 관심에도 불구하고 여전히 높은 이자율과 높은 집 가격에 대한 부담은 결국 소비자들에게 그만큼 융자심사를 통과하는 벽이 더 높아졌음을 의미한다. 그렇다보니 비록 높은 이자율에도 불구하고 융자심사가 비교적 덜 까다로운, 보다 쉽게 융자를 얻을 수 있는 여러 대안 프로그램들에 대한 수요 또한 늘어나는 추세인 듯하다.
특히 투자용 주택에 있어서 다운을 많이 하면 소득 증명을 거치지 않고 간단히 융자를 승인해주는 DSCR 프로그램에 대한 수요가 증가하는 듯하다. DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램은 말 그대로 해당 주택의 cash flow만으로 심사를 하는 프로그램이다. 즉 해당 투자용 주택의 예상 렌트 수입으로 발생하는 모기지를 커버할 수 있냐 없냐로 판단하는 프로그램이다. 융자신청인의 크레딧과 다운하는 능력을 증명하긴 하지만 소득심사를 전혀 하지 않으므로 상대적으로 충분한 다운할 능력만 갖추고 있다면 또 충분히 좋은 크레딧을 유지하고 있다면 비교적 아주 손쉽게 융자를 얻을수 있는 프로그램이다.
실례로 최근 투자용 주택을 구입할 때 40% 다운을 하는 크레딧이 아주 좋은 융자신청인의 경우 소득증명을 다하는 일반 프로그램에서도 최적으로 받을 수 있는 이자율이 6% 중반 대인데 반해 해당 대안 프로그램을 통해서 융자를 얻는 이들이 받는 이자율 또한 거의 그에 유사한 이자율을 받게 될 수 있다는 점에서 상당히 시장의 호응도가 높다고 볼 수 있다.
이미 올 한 해 동안 모기지 시장 전반에 해당 프로그램을 활용도가 지속적으로 증가하는 것을 보면 그만큼 메리트가 있다고 볼 수 있겠다. 특히 충분히 다운을 할 능력은 있지만 상대적으로 부족한 소득보고 때문에 융자에 어려움이 있었던 이들에겐 더할 나위없는 좋은 소식이라 생각한다.
세금보고서를 기준으로 심사하는 까다로운 기존의 융자심사방식에서 벗어나 단순히 해당 주택에서 얻어질 렌트 수익이 해당 모기지 페이먼트를 충분히 커버하고 남는지 아닌지 만으로 간단히 심사를 하는 이번 DSCR 프로그램은 비록 일반 프로그램에 비해 비용적인 면에서 약간 더 부담이 되는 면과 그리고 중도상환 수수료가 있다는 점이 불리함으로 어느 정도 작용은 하지만 크게 완화된 간단한 심사기준의 DSCR 프로그램의 시장 도입과 활용은 결국 부동산 시장의 활성화를 기대하게 하는 또 다른 계기로 작용하리라 기대한다.
문의 (469) 389-0013 <배준원 Vice President Greenway Home Loans>
