북텍사스 주택시장 봄 기지개 ‘꽁꽁’

주택대출 금리가 반등하면서 지난 3월 북텍사스의 주택판매는 7% 감소했다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터(Texas Real Estate Research Center), 북텍사스 부동산 정보 서비스(North Texas Real Estate Information Services) 및 메트로텍스 부동산 협회(MetroTex Association of Realtors)의 자료에 따르면 지난 달 북텍사스 지역에선 8천 20채의 주택이 판매된 것으로 나타났다.

이 같은 감소는 2023년 지역 주택 구매가 약 9% 감소한 후 연이어 발생했다.

지난 1월에는 주택 거래량이 12.5% 증가하면서 회복세가 나타났지만 2월에는 1.1% 소폭 하락했다.

다만 DFW 대도시권(Dallas-Fort Worth Metroplex)의 단독 주택 중간 가격은 3월 39만 5천 달러로 2023년 3월보다 1.3% 상승했다.

달라스에 본사를 둔 주택 시장 분석업체 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies, Inc.)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 “주택 가격은 기존 주택 시장에서 여전히 도전적인 요소”라고 평가했다.

그는 “30년 모기지 금리가 7%로 상승하고 고용 성장이 명백히 약화되면서, 기존 주택 판매가 둔화됐다”고 분석했다.

지역 주택 매물은 2만 2,449채로 작년 3월보다 34.8% 증가했다. 

시장 상장부터 클로징까지 주택 매물은 평균 84일 동안 시장에 나와 있었는데, 이는 전년 동월 대비 8일이 적다.

자료에 따르면 3월 시장에 나온 DFW지역의 주택 재고는 약 3개월치로 전년도의 2.1개월보다 다소 늘어났다.

북텍사스 지역 주택 거래는 락월(Rockwall) 카운티에서 25.5%나 감소해 가장 큰 폭을 보였는데, 지난 3월 이곳에서는 불과 208건의 주택 거래가 이뤄졌다.

또 대부분의 카운티에서 주택 거래가 감소했지만 카우프만(Kaufman) 카운티에서는 전년 동월 대비 2.5% 증가했다. 달라스 카운티의 연간 주택 거래는 5.1% 감소했다.

다만 달라스 카운티의 주택 가격은 7.5% 상승했고, 카우프만 카운티의 주택 가격은 1.3% 하락했다.

부동산 전문가들은 향후 몇 달 동안 북텍사스 주택 시장은 침체세가 지속될 것으로 전망하며 가격 하락은 완만할 것으로 예상했다.

주거용 부동산 회사인 달라스 기반의 센츄리 21(Century 21 Judge Fite Co.)의 짐 피트(Jim Fite) 최고 경영자(CEO)는 “주택 판매량이 감소했지만 평균 판매 가격은 여전히 양호한 수준”이라며 “일부 구매자들은 주택 가격이 하락할 것이라고 생각하면서 기다리고 있다”고 전했다.

한편 이 같은 주택판매 감소는 전국적인 흐름이다.

지난 18일(목) 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3월 미국 기존주택 매매 건수는 419만건(계절조정 연율 환산 기준)으로 전월 대비 4.3% 감소했다. 

1년 전과 비교해서는 3.7% 줄었다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 거래 감소 배경에 대해 “주택거래가 저점에서 반등하고 있음에도 금리가 큰 진전을 보이지 않으면서 거래가 타격을 받았다”라고 설명했다.

국책 담보대출업체 프레디맥에 따르면 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리는 지난 11일 현재 6.88%로, 2월 들어 반등 흐름을 보이고 있다.

주택 매매는 통상 거래 종결까지 통상 1∼2개월 이상 소요되는 게 일반적이기 때문에 3월 매매 건수 통계는 지난 1∼2월 구매 결정이 반영된 수치다.

3월 미국 기존주택 중위가격은 39만3천500달러로 전년 동월 대비 4.8% 올랐다.

지난 4년간 DFW지역의 주택 평균 다운페이먼트는 약 두 배로 늘어난 것으로 조사됐다.

코어로직의 자료에 따르면 지난해 10월 미국의 주택 다운페이먼트는 사상 최고치를 기록했으며 달라스는 이보다 전부터 10만 달러를 넘어섰다.

2022년 5월 달라스 지역의 평균 다운페이먼트는 11만3천806달러로 최고치를 기록했다.

또한 지난해 12월 기준 평균 주택 다운페이먼트는 9만1천121달러로 팬데믹 이전인 2019년 1월 5만9천394달러보다 1.5배 늘어난 수치다.

달라스 메트로의 평균 다운페이먼트 비율은 16.4%였다. 이번 자료에는 콜린, 달라스, 덴튼, 일리스(Ellis), 헌트(Hunt), 카우프만(Kaufman), 락월(Rockwall) 등 6개 카운티가 포함됐다.

전국적으로 평균 주택 다운페이먼트는 16%로 약 8만4천 달러였으며 2023년 12월에 비해 8% 증가했다.

이같은 다운페이먼트 상승세의 요인은 집값 상승 때문이다. 텍사스 부동산 센터의 자료에 따르면 지난 3월 DFW주택 중간 가격은 39만5천 달러로 2019년의 27만5천달러보다 거의 10만 달러 이상 올랐다.

UT알링턴의 스리람 빌루푸람(Sriram Villupuram) 교수는 “달라스 지역의 주택 다운페이먼트는 시장 경쟁의 영향을 받는다”라고 밝혔다.

그는 “달라스 지역은 주택 수요에 비해 공급이 부족하다”라고 덧붙였다.

텍사스 부동산 센터에 따르면 2023년 DFW지역의 주택 재고는 대략 2.6개월이었다. 부동산시장에서는 6개월치의 주택 재고를 안정적인 상황으로 간주한다.

빌루푸람 교수는 “다운페이먼트의 규모는 경쟁이 치열한 시장에서 구매자를 더욱 힘들게 만든다”라며 “구매자는 예산 내에서 더 저렴한 주택에 대해 과도한 입찰을 하고 더 높은 계약금을 제안하기도 한다”라고 밝혔다.

북텍사스의 신규 주택 건설이 올해 1분기 뜨거운 출발을 알렸다.

북텍사스 주택 건설업체들은 이 기간 1만 4,217채의 신규 주책 건설을 시작했는데, 이는 전년 동분기의 9,828채보다 44.7% 늘어난 것이다.

주택 시장 조사업체인 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies)의 최근 추정에 따르면 연간 신규 주택 착공률은5만 4,706채로 2022년 2분기 이후 최고치를 기록했다.

레지덴셜 스트레지스의 테드 윌슨(Ted Wilson) 최고경영자(CEO)는 “2022년 말, 시장에는 완공된 주택 재고가 많았으며, 작년 상반기에 재고 소진에 주택 건축업차들이 집중하면서 신규 착공이 적어 올해 상대적으로 이 부분이 많이 증가했다”고 전했다. 

특히 연방준비제도가 2024년 금리 인하 가능성을 시사한 후 지난 12월에 모기지 금리가 7% 미만으로 떨어진 것이 계기가 됐다는 분석이다.

다만 윌슨 CEO는 1월과 2월에는 주택 판매가 호조를 보였지만 3월에는 엇갈린 결과가 나왔다고 덧붙였다.

특히 DFW 북부 지역이 강세를 보였고 상대적으로 남부 지역은 자격 있는 구매자의 부족과 이윤 감소가 더 많이 보고됐다.

신규 주택 거래량은 작년 말보다는 소폭 증가했지만 지난해 1분기와 비교하면 대동소이했다. 올해 1분기에 1만 2,965채의 신규 주택이 완공됐는데, 이는 지난해 초의 1만 3,069채에서 소폭 감소했다. 

1분기 말 현재 건설 중인 주택은 2만 8,525채로 지난해 말의 2만 7,781채에서 소폭 증가했다.

윌슨 CEO는 북텍사스의 완공된 빈 주택이 증가해 전년 대비 1천 257가구(14.5%) 증가한 9,807채에 이르렀다고 말했다.

이는 코로나19팬데믹에 발생했던 주택 부족 이후 회복 과정의 일부로 평가된다.

또한 1분기에는 1천 2가구의 임대 주택 공사가 시작됐으며, 연간 5천 669채에 달했다.

빌드 투 렌트(Build-to-Rent) 주택은 북텍사스 신규 주택 시장의 10.4%를 차지하는 것으로 나타났다.

기존 주택 판매는 여전히 제한적이다.

텍사스 A&M 부동산 데이터 센터의 데이터에 따르면 2월 24일까지 12개월 동안 기존 주택 매매는 9만1천131건이었다. 

이는 연간 4.6% 감소한 수치이다.

윌슨 CEO는 “30년 모기지 금리가 눈에 띄게 하락할 때까지 이러한 주택 판매 부진이 계속될 것”이라고 말했다.

프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 4월 11일로 끝나는 주의 30년 만기 금리는 평균 6.88%로 전년 동기 대비 0.61% 포인트 상승했다.

2024년 2월 말 기준, 기존 주택 목록은 2만757채로 2.73개월에 불과하다.

레지덴셜 스트레지스의 추정에 따르면 현재 신규 주택 판매는 신규 주택 시장과 기존 주택 시장을 합친 것의 40%를 차지하고 있다.

연방 노동통계국(BLS)이 최근 발표한 소비자물가지수 자료에 따르면 3월 인플레이션이 예상보다 더 많이 상승한 것으로 나타났다.

이는 연준이 금리를 더 높이도록 만들 수 있다. 윌슨 CEO는 “주택 구매자들은 기다리고 있다고 생각한다”라며 “주택 건설업자들이 올해 말 30년 만기 모기지의 금리 인하를 기대하고 있다”고 말했다.

그는 “모기지 금리가 다시 약간 상승해 7%를 넘을 수도 있다”라며 “시장 참여는 계속될 것이라고 생각하지만 금리가 7%이상 올라간다면 시장 냉각 효과가 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

지난 2월 말 기준, 기존 주택 매물은 2만 757건으로 시장이 안정적으로 바라보는 6개월치에 한참 못 미치는 2.7 개월분을 보여주고 있다.

 

정리=박은영 기자