집값 상승과 높은 모기지 금리로 인해 지난 몇 년간 주택 시장은 상당히 어려운 시기를 겪었다. 많은 예비 주택 구매자들이 기회를 기다리며 시장 진입을 망설여 왔다.이제 전통적인 주택 구매 시즌 중반에 접어들면서 시장 상황은 다소 완화되고 있지만, 여전히 주택 구입 여력(affordability)은 큰 도전 과제로 남아 있다. 여기에 관세 정책과 그로 인한 경제 영향에 대한 불확실성까지 더해져, 올해와 앞으로의 주택 시장이 어떻게 전개될지는 쉽게 예측하기 어렵다.
부동산파트너 편집팀
★★ 미국 주택 시장 개요
부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 현재 기존 주택의 중간 가격은 40만 3,700달러로 전년 대비 2.7% 상승했다. Zillow 데이터에 따르면 4월 30년 고정 모기지 금리는 평균 6.71%로 전달보다 상승했다.
높은 모기지 금리와 계속되는 집값 상승은 구매자들의 부담을 키우고 있으며, 집을 팔고 싶어도 낮은 금리로 고정된 기존 대출을 포기하고 싶지 않은 판매자들로 인해 공급 부족이 이어지고 있다.
이는 특히 처음으로 집을 사는 사람들에게 더욱 불리하게 작용하고 있으며, 낮은 금리와 안정적인 집값이 가장 절실한 이들 계층에 더 큰 영향을 주고 있다. 하지만 올해부터는 이런 상황이 다소 개선될 조짐도 보이고 있다.
★★ 주택 시장에 영향을 주는 핵심 요소
1. 경제 상황과 연방준비제도(Fed)의 정책
2022년 기록적인 인플레이션 이후 Fed는 기준금리를 공격적으로 인상했다.
이후 인플레이션이 크게 둔화되어, 2024년 3월 소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 2.4% 상승에 그쳤고, 이에 따라 Fed는 2024년 하반기에 세 차례 금리 인하를 단행했다.
그러나 현재는 트럼프 행정부의 무역 및 관세 정책이 경제에 어떤 영향을 미칠지 지켜보며 기준금리를 동결하고 있는 상황이다.
모기지 금리는 기준금리에 직접 연동되지는 않지만, 투자자 심리에 따라 동조화되는 경향이 있다.
2. 모기지 금리
높은 금리는 주택 수요를 억제하고, 기존 주택 보유자들도 낮은 금리를 포기하지 않으려 시장에 나오지 않아 공급도 줄었다. 공급 부족으로 인해 가격 하락 압력이 약하며, 향후 금리가 소폭 하락할 경우 수요 증가로 집값이 다시 상승할 수 있다.
2025년 말까지 모기지 금리는 6%대 초중반으로 완만히 하락할 것으로 전망된다.
3. 주택 수요와 공급
주택 수요는 금리와 가격의 영향을 크게 받는다. 금리가 내려가면 수요가 올라가고, 그로 인해 가격도 오른다.
Zillow 분석에 따르면 미국은 현재 450만 채의 주택 공급이 부족한 상태다.
다행히도 Realtor.com은 2024년 4월 기준으로 전년 대비 30% 이상 매물 공급이 증가했다고 밝혔다.
★★ 2025년 주택 시장 전망 요약
모기지 금리는 다소 하락할 전망이며, 이는 대출자들의 구매 여력을 다소 개선할 것으로 보인다.
주택 가격 전망에 대해 Fannie Mae는 2025년 4.1% 상승, 2026년 2% 상승, 모기지은행협회(MBA)는 2025년 1.3% 상승, 2026년 0.3% 상승, 부동산중개인협회(NAR)는 2025년 3% 상승, 2026년 4% 상승을 예상했다.
2025년 1분기 기준 중간 주택 가격은 $416,900으로 전년 대비 2.32% 하락했다. 이는 팬데믹 이후 급등했던 가격의 일부 조정으로 해석된다.
★★ 향후 5년 전망
비즈니스 인사이더에 의하면 구조적인 공급 부족 문제는 계속될 것으로 보이나, 정치적·지역적 정책을 통해 점진적으로 개선될 수 있다.
또한 베이비붐 세대가 고령으로 진입하면서 현재 보유 중인 부동산이 시장에 나올 가능성이 커지고 있다. 이 현상을 ‘실버 쓰나미’라고 부르며 몇 년 후부터 공급 확대에 영향을 줄 수 있는 변수로 주목되고 있다.
★★ 지금 집을 사도 될까?
지금이 집을 사기에 좋은 시점인지는 금리, 지역 시장 상황, 개인 재정 상태에 따라 다르다.
낮은 금리, 정부 지원 대출, 다운페이먼트 보조 프로그램 등을 적극 활용한다면 첫 주택 구매자들에게 여전히 기회는 존재한다.
현재 일부 모기지 상품은 1%의 다운페이먼트만으로도 가능하며, 정부와 은행에서 클로징 비용 보조 프로그램도 운영 중이다.
2025년 집을 사기 위한 준비 5가지 팁
01. 재정 정비
신용카드 잔액 정리, 부채비율 개선 등으로 신용점수를 높이면 좋은 금리를 받을 수 있다.
02. 첫 주택 구매자 프로그램 확인
FHA, VA, USDA, 그리고 시중 은행의 다양한 저금리·저다운페이먼트 상품과 보조금 활용이 핵심이다.
03. 구매 시기 고려
2025년 중반 이후 금리 하락과 매물 증가가 예상되며, 겨울철 비수기를 노리면 경쟁은 줄어들 수 있다.
04. 성급한 결정 피하기
당장 구매할 여건이 안 되면 무리하지 말고 저축과 신용 개선에 집중한다.
05. 충분한 저축 확보
다운페이먼트와 클로징 비용 외에도 첫해 유지 비용을 고려한 비상금이 중요하다.
