안녕하세요. 주택융자전문 모기지맥의 샤넬리입니다
은행업무를 보기위해서 로컬은행에가면 오늘의 모기지이자율은 얼마라고 적혀있는 광고판을보게되는데 거의 모든 사람들은 그밑에적힌 작은글씨의 “포인트”는 안보고 위에적힌 이자율만 기억하게됩니다. 인터넷에서 유난히 싼 이자율로 모기지를 얻을 수 있다는 광고를 접하고 막상 융자신청을 하려고 할 경우 1% 또는 그 이상의 포인트(points)를 내야한다는 조건을 듣게되기도하죠. 이 “포인트”는 모기지이자율을 낮추려고 하는 경우에 지불되는 수수료를 말하며 1포인트는 융자금액의 1%를 의미합니다.
미리 일정한 금액의 포인트 수수료를 지불하는 대신 이에 상응하는 만큼 이자율을 낮출수있습니다. 그래서 낮은이자율을 산다는 의미로 Buy Down Point 라는 예명도 갖고있습니다. 예를 들어 30년 고정모기지의 이자율이 5.00 %라고할 때 4.75%로 이자율을 낮추기위해서는1%의 포인트를내면되고4.50%로 이자율을 낮추기위해서 2%의 포인트를 내면된다는 당일의 point 를 확인해서 바이어가원하는 이자율을 책정할수있다는것입니다. 이자율이 매일 달라지듯이 이 포인트도 매일 달라질수있습니다
그러나 과연 포인트를 내고 이자율을 낮추는 것이 유리할 지 아닐지는 해당 모기지를 얼마동안 보유할 것인가에 따라 달라지게 된다는 사실을 항상 염두에 두어야 할 것입니다.
예를 들어 $30만불 융자를 얻을 경우 이를 5.000%에 얻었을 때에 비하여 4.750%에 얻었을 경우 1년에 $546불을 절약할 수 있습니다. 그런데 1%의 포인트는 $3,000불이 되므로 포인트로 지불되는 비용이 상쇄되기 까지는 5년 6개월이 소요되게 됩니다. 만일 3-4년후에 이사를 가거나 재융자를 하여야 할 경우 굳이 포인트를 내면서 이자율을 낮추어야 할 이유가 없게 된다는 결론이 나오게 됩니다.
이처럼 일부러 포인트를 지불하면서까지 낮은 이자율로 모기지융자를 얻으려 할 경우 오랜 기간동안 해당 모기지를 보유하는 경우에만 이에 따른 혜택을 충분히 볼 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 만일 자신이 얼마동안 모기지를 보유할 지 확실치 않은 경우 이자율이 다소 높더라도 포인트를 지불하지 않는 것이 여러모로 유리할 수 있습니다.
하지만 반대로 꼭 포인트를 내고 이자율을 낮춰야지만 융자승인이 가능한경우도 있을수있습니다. 예를들어, 월급은 정해져있고 크레딧상에 아무런 빚이없는 바이어라고할때, 모기지페이먼트를 조금 줄여야지만 융자승인이 가능하다면, 다운페이먼트를 늘리고 융자금액을 줄여서 모기지 페이먼트를 줄이거나, 아니면 포인트를 내고 이자율을 낮춰서 모기지 페이먼트를 줄이는 방법으로 융자승인을 끌어내기도합니다
모기지를 쇼핑하는 경우 유난히 싼 이자율의 모기지광고를 접하게 되는 경우 숨겨진 포인트와 같은 수수료를 청구하지 않는가의 여부를 우선적으로 점검하여야 할 것입니다. 포인트사용 역시 융자를 거절에서 승인으로 바꿀수도있지만, 불필요한 지출이될수도 있으므로 포인트를 정확히알고 자신에게 알맞게 사용하는 현명함이 필요하다 하겠습니다
“지금까지 주택융자의 맥을 정확히짚는 주택융자 전문랜더, 모기지맥의 샤넬리 였습니다.
